真實溢價

上海新房市場嚴格的限價，我們很少更夠感受到不同品牌之間的價差。

但在二手市場上就不一樣了，不同小區(qū)，在同樣地段和差不多房齡的情況下，房企品牌的溢價能力就會真實顯現(xiàn)。

所謂溢價能力，其實就是二手能比別人賣的貴。

所以我想分享自己整理的一份上海二手市場上，幾個溢價能力比較高的房企品牌

今天我們不分析原因，只看結果。

到底經(jīng)歷過時間驗證，哪些開發(fā)商品牌才是真實交易市場里，被購房者用真金白銀來投票的那一個？

（PS：本文數(shù)據(jù)來自于鏈家，品牌房企二手房價來自于最近成交價，周邊二手小區(qū)價格取同地段周邊房齡最相近小區(qū)的成交價）

01

說到品牌溢價，肯定少不了仁恒

在上海，仁恒的一些小區(qū)在各個板塊的二手房價，幾乎都成了標桿的存在。

不管是從最早的仁恒河濱城、到仁恒公園世紀、仁恒東郊花園、仁恒河濱花園等等，不論是房齡二十年還是五年。

仁恒的次新房在二手市場上早已走出了獨立行情，說真的就是很香。

具體能夠溢價多少，我把幾個重點小區(qū)的情況統(tǒng)計了下。

最受矚目的當然是浦東的仁恒公園世紀和仁恒濱江園。

當前仁恒公園世紀二手房成交價格已經(jīng)達到了約18w元/㎡左右，而其所在的浦東楊東板塊均價只有9.9萬/平。

除了仁恒公園世紀二手成交價成為了板塊的天花板之外，目前仁恒公園世紀掛牌通過的核驗價也拔升到了19萬/平。

這意味著，未來仁恒公園世紀的二手房價依舊還有上升的空間，而與其一街之隔的小區(qū)最近成交價格僅在約11-13w元/㎡左右。

這當然有部分房齡的原因，但能有如此高的溢價，房齡占小部分，最大的不同還是在市場對仁恒品牌的認可。

另一個案例，浦東陸家嘴仁恒濱江園今年最新成交價突破21萬/平，和上海周邊同等房齡20年左右的老小區(qū)拉開了巨大差距。

同為陸家嘴濱江板塊的二手小區(qū)，房齡甚至比仁恒年輕個五年，但是二手最新成交價只有14萬/平。

同樣的情況，也出現(xiàn)在了浦東唐鎮(zhèn)的仁恒東郊花園身上，其最近的二手成交價格依舊穩(wěn)穩(wěn)地突破了10萬/㎡，成為了目前整個唐鎮(zhèn)單價成交價最高的小區(qū)之一。

不僅如此，其隔壁的次新房小區(qū)房齡比仁恒東郊花園還要小一年，當前二手掛牌通過的核驗價格約9w元/㎡左右。

仁恒二手房在市場上的強勢，不僅體現(xiàn)在房價，還有掛牌量、空置率和成交周期，都比其他小區(qū)更低。

從鏈家的二手市場統(tǒng)計對比來看，仁恒的產(chǎn)品掛牌數(shù)量其實相對較低的。

但從其成交結果來看，仁恒產(chǎn)品的成交速度一般卻都比較快，仁恒公園世紀，總價約5000萬的房源，僅20天就成功賣掉了。

這也意味著，在上海買了仁恒的業(yè)主都不太會想要置換出去，這本質上就是業(yè)主和市場對仁恒品牌的認可。

至于為什么市場會對仁恒有如此偏愛，在這里原因我們不過多分析。

但推薦我們以前寫過的一篇文章《你說，仁恒什么血統(tǒng)》。

走進房齡超過15年的仁恒二手小區(qū)，看看呈現(xiàn)出來的那些產(chǎn)品各種細節(jié)，你一定會找到仁恒的“溢價”密碼。

02

萬科在上海，同樣展現(xiàn)出了全面的溢價能力

從1992年拿下七寶地塊開始，萬科進入上海已經(jīng)三十年有余了，這三十年萬科深耕上海布局了幾十個住宅項目，有剛需產(chǎn)品，亦有高端豪宅。

我統(tǒng)計了十個萬科二手小區(qū)的溢價情況，發(fā)現(xiàn)和周邊房齡相近的二手小區(qū)，萬科展現(xiàn)出了非常全面的溢價能力。

不論是早期的萬科城市花園、萬科朗潤園，還是最近的萬科天空之城，萬科的溢價能力完全沒有受到房齡影響。

單從數(shù)據(jù)中我們依然發(fā)現(xiàn)了，萬科在高端改善市場的溢價率明顯比剛需高，萬科海上傳奇賣出10萬/平的價格，周邊的二手房掛牌價在8萬/平上下徘徊。

而萬科翡翠雅賓利目前二手成交已經(jīng)突破15萬/平。

且在TOD產(chǎn)品的溢價表現(xiàn)上，萬科也尤為突出，青浦徐涇的萬科天空之城于2019年新房入市，當時一手售價為5.8萬/平。

而三年之后，在鏈家二手房上，萬科天空之城目前成交二手房價已經(jīng)突破8萬/平，周邊房齡相近二手小區(qū)目前房價只有5萬/平出頭。

在超大盤運營和小鎮(zhèn)產(chǎn)品，萬科也展現(xiàn)出令人敬佩的長期主義。

在安亭新鎮(zhèn)萬科湖語森林二手成交已經(jīng)4.6萬/平，旁邊次新房目前價格3.5萬/平左右。

萬科對安亭新鎮(zhèn)的持續(xù)投入，市場給到這個盤較高的認可度，這個盤不僅成交價格高，掛牌量也是安亭最低的二手小區(qū)之一。

我們看到，不論什么產(chǎn)品，萬科一手房進入二手市場之后展現(xiàn)了全面而均衡的溢價能力，因此萬科一直以來也被賦予“三好生”的稱號。

全面、穩(wěn)健、均好，是萬科這個品牌能夠在行業(yè)常青，產(chǎn)品有口皆碑的最大特點。

03

金茂的溢價代表作，當屬金茂府這條產(chǎn)品線了。

來看上海靜安大寧金茂府的溢價情況。

目前大寧金茂府以15萬/平的成交價格成為了大寧的房價天花板，和其他高溢價小區(qū)一樣。

目前大寧金茂府在鏈家二手房網(wǎng)站上也是0套房源掛牌，上一套成交已經(jīng)是去年4月份，房東是真的比較惜售。

然后我們又和周邊房齡相近的次新小區(qū)做對比，發(fā)現(xiàn)金茂府不僅是大寧的二手房價天花板，金茂的溢價也高出周邊小區(qū)2-3萬/平。

而金茂府科技住宅產(chǎn)品不僅在上海呈現(xiàn)出高溢價，在杭州，金茂二手房在市場的表現(xiàn)也比較可觀，濱江金茂府目前掛牌價11萬/平，遠高于周邊二手小區(qū)好幾個身位。

包括首開東城金茂府和首開杭州金茂府在杭州，同樣展現(xiàn)出遠高于周邊的溢價情況，首開杭州金茂府，中介告訴我，已經(jīng)賣到9萬/平，而旁邊的小區(qū)只掛了8萬/平。

可見，金茂府這條產(chǎn)品線的溢價能力在不同城市，都得到了高溢價的實力驗證。

04

在上海，一家地頭蛇房企的產(chǎn)品溢價能力有目共睹，那就是寶華

還記得我們和大家一起看過的寶華車庫嗎。

當時我們團隊走訪了上海幾個二手小區(qū)的車庫，看了幾個開發(fā)商的，唯獨只有這個給我們留下了最深刻的印象。

那就是寶華紫薇花園。

它的地下車庫長這樣。

如果不仔細看，你會以為這是會所、健身房或者室內(nèi)的某一個地方，但這確實是寶華的地下車庫。

從車庫這個小細節(jié)折射出的產(chǎn)品力，確實也讓這個二手小區(qū)實現(xiàn)了很高的溢價。

在2021年，我們統(tǒng)計這個板塊房價的時候。

區(qū)域內(nèi)房齡差不多的幾個次新房小區(qū)，價格是這樣的：天山星城10.1萬/平，新天地河濱花園10.5萬/平，而寶華紫薇花園的均價已經(jīng)達到了12-14萬/平。

一年過去，當我們再次查看寶華紫薇花園的二手房價的時候，不僅0套房源掛出。

且二手小區(qū)成交的房價又再一次突破了新高，今年二房成交價突破了14萬/平，三房大戶型達到了15萬/平

體現(xiàn)在二手小區(qū)的溢價能力上，不論是寶華紫薇花園，還是寶華城市之星都高出周邊同類小區(qū)的20%以上。

車庫一個這么隱蔽的地方，寶華都做到了吹毛求疵的態(tài)度，所以不用懷疑，小區(qū)的綠化、立面、物業(yè)、精裝包括裝修的品質一定不會差。

那么，在二手市場上高溢價，自然也是水到渠成的事了，從今年寶華開發(fā)的顓橋紫薇花園的銷售火爆程度也能看出，這家地頭蛇房企在上海賺足了口碑。

05

統(tǒng)計到最后， 我們試圖去尋找這幾家開發(fā)商為什么能夠如此有口皆碑的原因。

卻發(fā)現(xiàn)很難講出什么非常深層次的道理，或者抽絲剝繭的和大家去分析它們到底做對了什么。

因為顯然，這幾家開發(fā)商它們明顯風格不同，血統(tǒng)不同。

但口碑在二手市場能夠保持常年的高，背后有太多太多的因素促成。

而對我們來說的意義是，在未來買房成本越來越大的情況下，買房上車固然重要。

而如果選擇一個在二手市場上被市場驗證過，天然就有溢價能力的品牌。

是不是我們的房子才能更安全的抵御周期。

好品牌和產(chǎn)品一定會得到市場認可，從最后的房價結果來看，確實如此。

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