幾乎一夜之間，全北京的房產(chǎn)經(jīng)紀人由閑轉(zhuǎn)忙了。

8月31日，北京鏈家某門店的李磊（化名）還在“不務正業(yè)”，為了拉近和潛在客戶的關(guān)系，他專門發(fā)朋友圈說，可以免費打印學生的返校資料、假期作業(yè)。然而，伴隨著9月1日“認房不認貸”的新政策落地，當天李磊就忙到了凌晨。

“晚上政策出來后，我們都是忙到凌晨，甚至不少顧客是凌晨坐飛機回來買房的?！睘榱俗C明自己所說并沒有夸張，在政策官宣的隔天一早，李磊還補充道，“有顧客早上6點看的房，這會應該已經(jīng)簽約完成了?！?/span>

一直以來，房產(chǎn)中介對樓市的描述都有夸張部分，不過，這些描述也可以表露出北京樓市“瘋狂周末”的一些跡象。

“認房不認貸”政策不僅“落地”北京，廣州、深圳、上海在此前的幾天已經(jīng)先后公布這一政策，跟進的還有杭州、成都、蘇州、武漢、中山、惠州、東莞等城市。

在此之前的8月25日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。在這一“主旋律”的指導下，各地“認房不認貸”只是時間早晚問題。

不過，相較北京的熱火朝天，三四線城市的樓市表現(xiàn)仍較為平靜。

某規(guī)模民營房企內(nèi)部人士劉宇（化名）向作者分析，受利好政策的影響，房價可能會漲。不過，新政策的目的不是為了漲價，而是為了增加流動性。這幾年，市場流速下滑嚴重，幾乎降了一半甚至更多，房企都希望房子能夠賣快一點，增加流速。

他以江西某縣城的一家本土開發(fā)商舉例，以前一年能賣四五十萬平方米，今年只賣了十來萬平方米。

提價是營銷行為，賣家不比買家少

“這個政策是近5年來都沒有的，之前好多想買二套的買不了，這會兒二套變首套，都能買了?！崩罾谙蜃髡吒袊@，他認為次輪“認房不認貸”的政策力度極大。

根據(jù)北京相關(guān)政策規(guī)定，首套房和二套房在首付比例上相差巨大：首套房，普通住宅的首付比例為不低于35%，非普通住宅為不低于40%。而二套房，普通住宅的首付比例為不低于60%，非普通住宅則為不低于80%。

在此前，北京執(zhí)行“認房又認貸”時，購買者需要滿足“在京無房且全國無住宅貸款記錄”的條件后，才能按照首套房的標準來支付首付。

新政策對于“在京無房但有住宅貸款記錄”的人來說友好了很多，他們可以按照首套房的標準來支付首付，與老政策相比，首付比例幾乎減半，購房門檻大大降低?！罢J房不認貸”政策的落地，也“點燃”了近期的北京樓市。

比如，9月2日開盤的中建璞園發(fā)出喜報，開盤當天銷售268套，實現(xiàn)銷售額21.8億元。在過去的這個周末，多個樓盤和中介也均表示帶看量有所上升。

此外，北京多個樓盤也迅速撤回了自己原有的折扣力度。李磊向作者表示，9月2日一早就接到通知，很多新盤已經(jīng)沒有折扣了，有的調(diào)價1%，個別好戶型甚至調(diào)價5%。

不過，在劉宇看來，政策出臺后，樓盤提價現(xiàn)象其實是房企的一種營銷策略，一方面配合政策，另一方面他們也想觀望新政策的影響力。

劉宇認為，如果銷售不理想，房價還是會被“打回原形”，開發(fā)商可能不會直接降價，但會通過諸如“總經(jīng)理簽售日”、根據(jù)付款進度給予折上折等方式來返還折扣。

值得注意的是，認房不認貸政策出臺后，相比購房意愿的人數(shù)增加，有出售計劃的人更是不在少數(shù)。

根據(jù)鏈家APP二手房房源數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日21點53分，北京二手房掛牌數(shù)為127909套，日增長近千套。李磊向作者分析，在這些掛牌賣房的人中，不乏是想賣小房換大房的。

新政策瞄準70后、80后

9月2日凌晨3時30分，第9號臺風“蘇拉”登陸珠海市，成為今年來登陸廣東的最強臺風。

“政策之后，臺風半夜來半夜走，今天上午好多客戶頂著風雨出來看房?！碑斕欤楹Ｄ车胤絿蟹科箐N售張強（化名）在朋友圈發(fā)文紀念。不過，從朋友圈的配圖來看，前來看房的人只有零星幾人。

據(jù)張強介紹，珠海對于“認房不認貸”的政策還處于消化階段，雖然樓盤已經(jīng)進行了一些相關(guān)培訓，但因為還沒有出臺具體細則，前來咨詢的客戶并不多。

比起北京部分樓盤漲價的硬氣，三線城市珠海則已經(jīng)將價格的優(yōu)惠力度盡可能釋放到極致。據(jù)張強介紹，他們在珠海的絕大部分樓盤的折扣力度都已經(jīng)達到了政府規(guī)定的最低折扣的85折，再多一點優(yōu)惠，可能就是贈送家電、車位券等。

劉宇向作者分析，政策所釋放出來的購房需求主要集中在一線、新一線、強二線城市，這些城市有兩大共性特點，一是人口都是導入型，二是資源相對集中。

“此輪釋放的需求，主要是這些城市跨城工作或異地上班的人。”劉宇說。在他看來，目前中國的城鎮(zhèn)化進程還在繼續(xù)，依然有很多剛需客戶，但受就業(yè)等多方面因素影響，95后、00后等剛需人群購買力有限，韭菜長不動了，政策更多瞄向的人群還是70后、80后。

另一位國企房企內(nèi)部人士也向作者表示，事實證明，剛需客“買漲不買跌”，還是得把重點回歸到改善型的中產(chǎn)。

為配合“認房不認貸”，各部門還推出了“下調(diào)首付比例”“下調(diào)住房利率”等系列組合拳政策。8月31日中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

一方面，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

一方面，則是統(tǒng)一了全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

比如，根據(jù)廣東省官方媒體《南方日報》的報道，廣州市多家樓盤更新海報，打出了“提前執(zhí)行首套20%首付比例”的標語，不過，他們也在海報的下方用括號和小字體標記“具體以銀行審批為準”。

這一說法不禁讓人聯(lián)想起諸多食品廣告中標識的“圖片僅供參考，以產(chǎn)品實物為準?！?/span>

對此，劉宇解釋，不同于以往類似于“限購”的行政手段，這輪利好政策實際上是金融手段，這也就意味著，銀行金融體系只協(xié)助配合地方，但不對地方負責，上面怎么指示，下面就怎么執(zhí)行。所以，無論是“首付比例下調(diào)”還是“認房不認貸”后續(xù)的具體執(zhí)行力度，還得看各大商業(yè)銀行總行的態(tài)度，總行下文指示給各大省行，省行再到分行，一級一級得下來。

滿足“上車”條件的人群增多，但多位業(yè)內(nèi)人士仍提醒表示，雖然能有效釋放一部分需求，但釋放空間仍舊非常有限。

買房門檻降低了，但誰來保交樓呢？

“認房不認貸”等系列組合拳政策剛好打在了“金九銀十”的伊始，政策對“金九銀十”起多大提振作用備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

對此，劉宇持謹慎態(tài)度，他認為會產(chǎn)生一些波動性影響，但是這一系列政策有“饑餓營銷”的性質(zhì)。

資深地產(chǎn)人士西峯也向作者表示，如果不出政策，今年9月、10月肯定比去年同期差很多。據(jù)他判斷，當前政策的力度在中等幅度，可以期待它的一個短期效果，保一個月“平安”問題應該不大，但能不能持續(xù)更長時間則不好說。

不過，值得注意的是，目前剛剛升溫不久的北京樓市似乎已有降溫趨勢。

9月5日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其朋友圈發(fā)文表示，整體政策沒想到力度這么快衰退，目測不如小陽春。據(jù)其了解，新政落地三天，北京二手房在9月2日、9月3日、9月4日分別成交了1200套、1400套、600套；同一時間，北京新房分別成交了1800套、900套、200套。

張大偉分析，新房交易出現(xiàn)明顯降溫的原因可能受到交定金預定的影響。這幾天開發(fā)商都在拼命收定金，什么客戶都收。但如果后續(xù)新房不漲價，也不繼續(xù)出政策，已經(jīng)交了定金的后續(xù)可能會出現(xiàn)大批退房的現(xiàn)象。

毫無疑問，一定程度上，“認房不認貸”政策刺激了人們的購買意愿，但將購買意愿轉(zhuǎn)化成為實際購買力，仍舊存著幾大不確定因素。

有網(wǎng)友在小紅書上發(fā)文表示，自己年初想換房，但后面越觀望越不想買。“政策一出，中介就致電我讓我趕緊換，但就現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢，我無法保證明天還有工作，所以理智消費，尤其是房子這種大消費。政策確實不錯，但需要留給自己安全感?！?/span>

劉宇則表示，樓市的核心問題是經(jīng)濟下行和供求關(guān)系的錯配，老百姓有購房需求，房子也有，但受經(jīng)濟、就業(yè)、收入等多方面影響，大家不敢把錢拿出來，更多持觀望態(tài)度。

除此之外，“開發(fā)商是否能交房”“交房后質(zhì)量能否有保障”“對房地產(chǎn)信心的缺失”等問題，同樣也影響購房者的決策。

西峯向作者表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策主要是從需求側(cè)的放松管制來入手，這是相對容易做的。但房地產(chǎn)的供給側(cè)已經(jīng)出現(xiàn)了很嚴重的問題，現(xiàn)在的開發(fā)商團隊，表面上看減員不多，但實際上，開發(fā)商95%以上的員工都是物業(yè)管理人員，即便表面人數(shù)沒有很大變化，但核心團隊已經(jīng)砍掉一半，甚至只剩1/3了，這是很關(guān)鍵的一個事情。

“這些人走掉之后，如何來實現(xiàn)保交樓？”西峯感嘆道。

劉宇也有深刻的感受，他的團隊已經(jīng)大幅度收縮，他所管理的團隊人數(shù)已經(jīng)從最多時期的16人銳減至現(xiàn)在的4人。

“以前都是指揮別人干活，現(xiàn)在都是自己干?！眲⒂钕蜃髡弑硎?，“雖然現(xiàn)在不拿地了，以解決問題項目為主，但活特別多，比如，以前的項目合作要退出，不好的地要賣掉，或者其他重大問題項目的處理等等”。

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