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問：

恒大近期又有新動作。綜合多家媒體報道，當(dāng)?shù)貢r間8月17日，恒大集團在美國根據(jù)破產(chǎn)法第15章向曼哈頓破產(chǎn)法院申請破產(chǎn)保護。8月28日，恒大系三家上市公司實現(xiàn)了全面復(fù)牌。這到底是好消息還是壞消息？

馮叔：

恒大最近有兩個事情引起大家關(guān)注，一個是在美國紐約申請破產(chǎn)保護，另一個是旗下三家上市公司在港交所正式復(fù)牌。關(guān)于這兩件事情，我的看法是，這只是得了重病的人延緩死亡的一些方法。

重癥病人身上插滿管子，延緩死亡，肯定有兩個目的。

一個是，利益相關(guān)者還在博弈。在子女還沒有想好、遺囑還沒達(dá)成共識時，這管子不能拔。我覺得，這基本上不屬于愛，而是利益博弈。

就像現(xiàn)在的境外債權(quán)人，他們通過在美申請破產(chǎn)保護的方式，博弈出想要保護境外資產(chǎn)，這樣子破產(chǎn)清算的時候可以多拿一點。

另外一個，順利復(fù)牌也可能恢復(fù)階段性的融資功能，在未來破產(chǎn)清算之前，使一部分群體的壓力得到一些舒緩，也獲得他的利益。

總之，這不過是走向死亡路上利益的角逐和博弈，對于恒大來說，延緩死亡和死亡之前，（利益相關(guān)者）彼此再博弈一下。

另外，對于恒大來說，不是想不想死的事情，而是怎么樣死得體面的事情，所以這樣一些動作也可以使這個死亡過程延長，死得比較體面。未來對于當(dāng)事人來說，（企業(yè)）死亡之后留個活尸、留個全尸，以后大家哀悼的時候表示一些敬意，我覺得就起到這么一個作用。

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問：

近兩年，很多爆雷房企都選擇撤離上海、北京總部，比如，融創(chuàng)將在10月前將總部從北京撤回天津；出險房企藍(lán)光、祥生、奧山、恒泰等房企也撤離了上海虹橋。為什么在黃金時代這些房企一股腦兒地搬遷至北上，在流動性危機后又回歸大本營呢？

馮叔：

不同的開發(fā)公司、地產(chǎn)公司，他們對于總部的選擇，在繁榮的時候和蕭條的時候，在區(qū)域選擇上的邏輯是一致的。

繁榮的時候，要在一線城市最核心的位置，比如我發(fā)現(xiàn)在首都北京，幾乎每個地產(chǎn)公司都有一個中心。我現(xiàn)在所處的地方叫萬通中心，是我們自己建的。在它邊上，還有萬科、金地、萬達(dá)、SOHO中國和陽光100的總部中心。

周圍這些地產(chǎn)公司都會駐扎在北京CBD，他們都有自己的中心，因為這個地方具有標(biāo)志性，另外物業(yè)品質(zhì)好、租金高，所以從商業(yè)角度來說，既能滿足自己一部分辦公的需要，又能夠給客人和合作方帶來方便，同時也可以爭取更多的合作機會，讓客戶更信任你，那么這是個選擇。

但是，當(dāng)出現(xiàn)問題和危機的時候，比如，公司爆雷或者財務(wù)緊張，那它們要選擇退出、需要還債，最好賣的資產(chǎn)也一定是這個位置的資產(chǎn)。

比如說，在二三線城市的寫字樓，可能一平方米最多賣1萬塊錢，但是在北京、上海，CBD區(qū)域的寫字樓，一平方米可能賣5萬、8萬、10萬，所以一定是先處置這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，處置完資產(chǎn)、還完債以后，總部就要重新選擇一個低成本的地方。

所以當(dāng)公司遇到危機和需要重整的時候，降低成本、變賣資產(chǎn)、擴大償債能力，一定會先賣掉最好的地方、最容易賣出去的這部分資產(chǎn)，只能是賣掉一線城市CBD區(qū)域的核心物業(yè)，同時遷移到二線城市或者說成本更低的城市建立總部。

這樣的話，能夠降低成本、縮減開支，贏得債權(quán)人的理解和支持，這是一個理由；CBD區(qū)域的核心物業(yè)位置更好、更值錢、更容易流動，這是另一個理由。

所以在繁榮和蕭條的時候，或者說繁榮和出現(xiàn)危機的時候，大家首先想到的是買CBD區(qū)域的核心寫字樓，或者賣他的寫字樓，（房企們）選擇的地方通常是一致。

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