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作者丨劉新歌

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“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。” 中國銀保監(jiān)會主席郭樹清曾不止一次提示炒房的風險。信不信由你，但他的話正不斷應驗，房價猛漲、連漲的勢頭難以持續(xù)，冒尖的城市開始被摁住。

6月，廣州二手房環(huán)比漲幅0.6%，自今年以來首次跌出漲幅前10。此前數(shù)月，廣州二手房漲幅多次領(lǐng)漲一線城市，在70城中也位居前列。深圳二手房則繼5月之后連續(xù)第二個月環(huán)比下跌，同比漲幅也降至10%以下。

國家統(tǒng)計局在7月15日發(fā)布的6月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，70城房價漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。其中，新房價格上漲城市數(shù)量年內(nèi)首次下降，漲幅亦出現(xiàn)首次回落；二手房價格上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，價格漲幅連續(xù)兩月收窄。

具體來看，55城新房上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少7個；平均漲幅為0.41%，漲幅較上月收窄0.11個百分點；二手房上漲城市數(shù)量為48個，比上月減少2個；環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為，受多城調(diào)控升級、信貸收緊，以及房企沖刺年中業(yè)績“以價換量”的影響，市場熱度呈現(xiàn)回落跡象。預計調(diào)控升級仍將延續(xù)，調(diào)控加碼城市或?qū)⒗^續(xù)擴圍，房價漲幅將更加趨于平穩(wěn)。

1，“限價”、“停貸”摁住二手房

近半年來，西安的舒安(化名)主要在忙一件事：賣房。他名下的幾套房產(chǎn)先后在2015-2017年期間購入，今年上半年依次出售，只留了一套大戶型自住。

在火爆的西安樓市，他的“減持”行為似乎并不明智?！澳瓿踬u掉的房子，到目前為止又漲了20多萬，我當然后悔賣早了?！钡苑Q“不做死多頭，也不做死空頭”的他轉(zhuǎn)念又想：“還是落袋為安吧。西安已經(jīng)連漲了6年，沒有永遠上漲的市場?！?/span>

早在2015、2016年，西安的房價遠低于武漢、鄭州、合肥等幾個省會城市。2016年底，隨著鄭州、合肥的炒房團沖進西安，在西安樓市點燃了一把火。國家統(tǒng)計局6月中旬發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，西安房價已連漲62個月。

而今年前6個月，西安82個項目需搖號銷售，數(shù)量較去年大幅增加。其中，50個項目參與搖號家庭超過千戶，10個項目參與搖號家庭超過一萬戶?！叭f人搖”和“房價連漲”，使西安樓市不斷刷出數(shù)據(jù)新高。

調(diào)控隨之而來，從二手房下手。7月8日，西安住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，要求涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)，引導二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預期。

舒安開始慶幸自己的“先知先覺”?！安话阎笇r當回事的段子很多，比如‘用茅臺指導價也買不到茅臺’。有這種想法的人很單純、很天真——茅臺的門檻和房子能比嗎？要想不按指導價賣房，除非你一直握手里，或者買家不差錢。所以我認為，未來幾年西安樓市必然涼涼。幸虧我在指導價之前已經(jīng)套現(xiàn)離場?！?/span>

西安不是第一個出臺二手房指導價的城市，更不是第一個調(diào)控二手房的城市。今年以來，調(diào)控的矛頭開始轉(zhuǎn)向二手房，從整頓中介到管理經(jīng)營貸流出，再到發(fā)布二手房參考價，調(diào)控政策不斷“打補丁”。尤其是二手房市場中最活躍的學區(qū)房，目前已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城重拳整治學區(qū)房亂象。

調(diào)控二手房主要為降低市場預期、打擊炒房情緒。各項政策中，信貸的收緊如釜底抽薪、打擊力度最大。今年上半年，多城的住房按揭貸款出現(xiàn)批貸難、批貸慢的情況，其中杭州、合肥、武漢、重慶等熱點城市的二手房貸款出現(xiàn)額度緊張的現(xiàn)象，放款周期延長至三、四個月。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，6月市場的回調(diào)主要是購房信貸環(huán)境收緊所致，特別是部分銀行階段性暫停發(fā)放二手房貸款，帶動市場預期回調(diào)，杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房房價漲幅均收窄。此外，二手房指導價持續(xù)釋放調(diào)控效果。 未來，信貸環(huán)境收緊，其他城市可能繼續(xù)跟進二手房指導價，市場整體預期將進一步回調(diào)。

2，房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)收窄

信貸收緊以及市場對后市的預期降低，給房企帶來不小壓力。

國家統(tǒng)計局7月15日公布的前6月《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%。值得注意的是，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速持續(xù)下降。前幾月同比增速分別為38.3%、25.6%、21.6%、18.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，開發(fā)投資下滑的速度比預期的要大。在確保該類數(shù)據(jù)穩(wěn)健的同時，要防范失速的風險，要適當關(guān)注房企的投資意愿和信心，尤其是在資金壓力略大的情況下。

投資意愿的降低也反映在土地的購置。1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%?！巴恋刭徶妹娣e同比增速比預期的要差。房企拿地面臨很大壓力，尤其是資金面的管控和企業(yè)自身的原因，部分房企出現(xiàn)了不敢拿地的情緒?！眹儡S進分析。

商品房銷售面積和銷售額保持著較高速的增長。1—6月份，全國商品房售出88635萬平方米，同比增長27.7%，比2019年1—6月份增長17.0%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%，比2019年1—6月份增長31.4%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，住宅銷售額增長41.9%。

雖然房地產(chǎn)銷售仍保持著20%以上的增長，但縱向來看，增速在逐月下滑、呈高位回調(diào)態(tài)勢。今年前幾個月，商品房銷售面積同比增速分別為104.9%、63.8%、48.1%、36.3%。商品房銷售額的同比增速則分別為133.4%、88.5%、68.2%、52.4%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，一方面與上半年調(diào)控政策持續(xù)加碼有關(guān)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計， 6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。另一方面，也受銀行“兩條紅線”及一季度房貸額度擠占影響，二季度貸款額度受限，信貸環(huán)境收緊。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二季度新增中長期貸款1.45萬億元，較一季度下降27%，較去年同期下降6%。信貸政策的收緊，也使得市場逐漸趨于理性。

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