2022年，多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有，市場量價(jià)均下行。房價(jià)方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年1-11月，新房價(jià)格百城中累計(jì)下跌的城市有69個(gè)；二手房價(jià)格累計(jì)下跌，百城中下跌的城市數(shù)量達(dá)到了74個(gè)，特別是下半年以來，新房、二手房價(jià)格持續(xù)下跌，二手房價(jià)格連續(xù)下跌7個(gè)月，新房價(jià)格連續(xù)下跌5個(gè)月。銷售方面，1-11月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，一線城市市場韌性較強(qiáng)，成交面積同比降幅最小。11月，托底房地產(chǎn)的政策頻發(fā)，但是購房者置業(yè)情緒并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，100城成交面積同比環(huán)比繼續(xù)下降。2023年，經(jīng)濟(jì)增速、貨幣信貸、疫情防控形勢及調(diào)控政策是房地產(chǎn)市場重要的外部影響因素。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。

需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。供應(yīng)端，2023年，新開工仍依賴于銷售市場的恢復(fù)節(jié)奏，同時(shí)受制于近兩年土地成交規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力較大等因素，2023年房企新開工規(guī)?；螂y有明顯改善。投資方面，新開工縮量、土地購置費(fèi)繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復(fù)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工有望逐漸改善，進(jìn)而對(duì)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力。對(duì)于2023年的房地產(chǎn)政策趨勢，一方面，需求端政策將進(jìn)一步加大力度，核心一二線城市存在政策優(yōu)化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整限購政策等，進(jìn)一步支持剛需和改善性住房需求釋放?！氨＝粯恰比允?023年政策的側(cè)重點(diǎn)，政策性銀行專項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等資金將持續(xù)落位，保障項(xiàng)目交付。企業(yè)端資金支持力度有望延續(xù)，“三支箭”相關(guān)資金也將加速落地。

目前，除了央企、地方國企之外，已有25家優(yōu)質(zhì)民企得到銀行授信超過4000億元，混合所有及民營房企發(fā)債申請總規(guī)模已超過1200億元，針對(duì)“第三支箭”，目前已有4家地方國企、7家民營房企申請股權(quán)融資。

“三支箭”的落地對(duì)房企依然有要求，中指研究院構(gòu)建了包括信用安全度、經(jīng)營安全度和資產(chǎn)安全度三個(gè)維度的“三好房企”評(píng)價(jià)體系，選取206家樣本企業(yè)進(jìn)行了系統(tǒng)評(píng)價(jià)，最終有62家“三好房企”，其中央國企39家，民營及混合所有企業(yè)23家，跟已經(jīng)獲得支持的企業(yè)有高度重合。這輪能獲得“三支箭”支持并且努力自救的企業(yè)，在未來的發(fā)展中也有望走出困境。從今年土地市場、銷售市場的表現(xiàn)來看，行業(yè)競爭格局也已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，企業(yè)也應(yīng)及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。短期應(yīng)運(yùn)用“三支箭”積極融資，響應(yīng)號(hào)召“保交付”，同時(shí)把握核心二線城市政策窗口，積極營銷，以銷定投。中長期轉(zhuǎn)換發(fā)展模式，圍繞服務(wù)在城市運(yùn)營等領(lǐng)域積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，如代建、物業(yè)和租賃運(yùn)營服務(wù)等，隨著存量市場以及服務(wù)邊界的不斷擴(kuò)圍和延伸，服務(wù)的市場空間持續(xù)增大。最后，一個(gè)數(shù)字勝過千言萬語！中指研究院非常希望用大數(shù)據(jù)助力各位2023年奮楫篤行、涅槃重生，謝謝！

來源丨中指研究院

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