面對用戶提前還房貸的需求，銀行進(jìn)行了百般“阻撓”。線上預(yù)約難、線下排隊(duì)久，除了繳納違約金之外，還要限制提前還款的額度和次數(shù)。由此引發(fā)網(wǎng)友熱議——大家為什么要提前還房貸，以及銀行為什么要限制大家提前還房貸？

2022年以來，基金、股票等投資市場的下行讓不少投資者望而生畏，另外部分理財(cái)產(chǎn)品收益率難以跑贏房貸利率。理財(cái)投資艱難，讓許多投資者萌生了“投資不如提前還房貸”的念頭。

步入2023年，1月5日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，住房貸款利率持續(xù)下行，部分城市首套住房貸款利率已降至4%以下。

為搶占低利率窗口期，不少購房者提前還款愿望強(qiáng)烈。然而在購房者們積極擺脫“負(fù)翁”身份的同時(shí)，銀行也開始了“花式阻撓”。提前還款難引發(fā)熱議、頻上熱搜。對于這一行為，人們表示費(fèi)解：明明提前還貸能讓銀行的資金迅速回流，可銀行為什么不鼓勵(lì)這樣的行為，反而限制？

銀行的“花式阻撓”

“我驚呆了。”在北京市貸款200萬購買一套兩居室的用戶毛毛，分享了自己提前還房貸的經(jīng)歷：提前還款10萬元后，節(jié)省15萬的利息。毛毛表示：“太給力了，以后我還要努力搬磚提前還房貸?！?/p>

（毛毛提前還貸款節(jié)省的利息，來源：用戶提供）

與毛毛有著相似經(jīng)歷的用戶不在少數(shù)。在社交媒體平臺上，提前還房貸似乎已成為“流量密碼”，分享提前還貸經(jīng)驗(yàn)的博主比比皆是。至于提前還貸的理由，他們表示：“自己當(dāng)時(shí)辦理的房貸利率較高。如今房貸利率下行，便動(dòng)了將手中閑置資金用于提前還款的念頭?！?/p>

也正是因?yàn)辇嫶蟮男枨罅?，?dǎo)致提前還貸的額度異常緊俏。銀行也開始了“花式阻撓”：除了對提前還貸的用戶收取違約金之外，部分銀行還以“技術(shù)升級”為由，關(guān)閉了線上預(yù)約提前還款的功能。當(dāng)用戶按照要求去線下網(wǎng)點(diǎn)排隊(duì)預(yù)約時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)銀行對預(yù)約時(shí)間、提前還款金額的下限以及次數(shù)均作出了限制。

以中國銀行為例，關(guān)閉線上預(yù)約還款功能后，部分網(wǎng)點(diǎn)僅周一和周四可以辦理提前還房貸業(yè)務(wù)。對比2022年以前各大銀行通過手機(jī)銀行APP即可“一鍵減負(fù)”的寬松流程，一些房貸按揭者直呼“變了天”。

中國建設(shè)銀行北京分行某網(wǎng)點(diǎn)顯示：預(yù)約提前還貸要等到3個(gè)月以后。如果現(xiàn)在（2月7日）預(yù)約，最早可以約到5月9日的還款名額。

頗具意味的是，在銀行設(shè)定重重關(guān)卡之時(shí)，廣大用戶也用盡了渾身解數(shù)。“打銀保監(jiān)電話投訴，第二天就可以拿著材料去銀行辦理。”有網(wǎng)友表示：沒辦法，搶不到銀行系統(tǒng)的預(yù)約額度，只能給銀行施壓，讓監(jiān)管部門解決問題。

面對銀行的新花樣，有網(wǎng)友表示不解：既然借款人出于自身資金安排考慮提前還款，希望減少利息支出；而銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，還能降低壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，提前實(shí)現(xiàn)資金回籠。為何不能兩全其美，多釋放些還貸額度呢？

對于銀行來說，房貸是一項(xiàng)長期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果提前還款量加大，會改變銀行的原有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資金使用安排，進(jìn)而對營收和利潤產(chǎn)生較大影響。除此之外，銀行對個(gè)貸經(jīng)理的放貸額度也有一定的考核要求，提前還貸增加會導(dǎo)致其后期放貸壓力有所增大。

（截至2022年6月部分銀行房貸存量規(guī)模，數(shù)據(jù)來源：銀行年報(bào)）

當(dāng)提前還貸觸及到實(shí)際利益，部分銀行進(jìn)行“花式拖延”的做法就顯得順理成章了。一方面，借款人排隊(duì)等待的時(shí)間越長，銀行通過房貸獲取的利息收益越多；另一方面，在拉扯過程中，市場也在持續(xù)變動(dòng)，部分購房人存在態(tài)度轉(zhuǎn)變的可能性。

存量客戶，覺得虧了

央行數(shù)據(jù)顯示，自2022年下半年開始，住房貸款利率便出現(xiàn)了明顯下滑。2022年3月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率分別為5.49%，尚處于5%利率水平之上。2022年6月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率便急轉(zhuǎn)直下，降至4.62%；到了2022年12月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

根據(jù)貸款規(guī)則，用戶可以在商業(yè)貸款中選擇固定利率和浮動(dòng)利率。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動(dòng)利率，房貸利率的定價(jià)則是由最近一個(gè)月相應(yīng)期限的 LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)+基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)是0.01%）后形成。

值得一提的是，浮動(dòng)利率會在每年進(jìn)行重新定價(jià)，基本每年都會調(diào)動(dòng)。從2022年數(shù)據(jù)來看，1-12月，5年期以上LPR已進(jìn)行了兩次下調(diào)，從4.6%降到了4.3%的水平。

而不斷下行的房貸利率，除了受LPR調(diào)整因素影響之外，還與住房信貸政策調(diào)整有關(guān)。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

政策出臺后，部分城市率先對商業(yè)貸款利率做出調(diào)整，首套房貸款利率從原來的LPR減20基點(diǎn)調(diào)整到LPR減50基點(diǎn)。截至目前，包括鄭州、福州、廈門在內(nèi)的多個(gè)城市，首套房貸利率已下調(diào)至3.8%，這個(gè)數(shù)據(jù)與2018年、2019年樓市火熱時(shí)5.8%、甚至6%的高利率相比，可以說是天壤之別。

這樣一來，存量房貸與增量房貸的利差尤為明顯。對于存量用戶來說，雖然最新還款利率會與LPR同步下調(diào)，但仍要遵守合同約定“加上原有基點(diǎn)”，導(dǎo)致利率整體下調(diào)幅度較為有限。但增量用戶的還款利率，除了下調(diào)的LPR 之外，還有“減基點(diǎn)”的作用加持。增量用戶所享受的利率，將遠(yuǎn)低于存量用戶的利率。

實(shí)際上，政策本意是想通過降低利率來吸引投資者購房。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然低迷的環(huán)境下，通過LPR下調(diào)來帶動(dòng)房貸利率調(diào)降，有助于降低購房成本，增強(qiáng)購房意愿，提振房地產(chǎn)銷售。

然而，相關(guān)政策在利好新進(jìn)購房者的同時(shí)，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款者的心中五味雜陳。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的背景下，利率越下降，購房者對買房的態(tài)度越謹(jǐn)慎。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2022 年1-10月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降了22.3%和26.1%。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

存量房貸與增量房貸如何實(shí)現(xiàn)雙贏，是市場亟待解決的難題。對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示：“建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸等問題?！?/p>

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