來(lái)源 | 智谷趨勢(shì)（ID：zgtrend）
作者 | 智谷子

作為全國(guó)第一個(gè)減量發(fā)展的超大城市，北京主城區(qū)將在今年提速進(jìn)行第二輪“大疏解”。

前段時(shí)間，北京印發(fā)了足足有3.6萬(wàn)字的《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中指出，要在 今年實(shí)施第二階段重點(diǎn)任務(wù)，并啟動(dòng)第二批市級(jí)行政機(jī)關(guān)搬遷。

不僅僅是機(jī)關(guān)干部們。盤點(diǎn)《任務(wù)清單》可以發(fā)現(xiàn)，北京疏解的動(dòng)作越來(lái)越快，行動(dòng)越來(lái)越迫切。未來(lái)的北京，究竟會(huì)變成什么樣子？

與此同時(shí)，作為千年大計(jì)的雄安新區(qū)，幾乎同頻推出了第一批商品房。

一離一迎之間，信號(hào)意味深長(zhǎng)。

01

距離喊出疏解非首都功能的日子，已經(jīng)過(guò)去9年，北京的第一輪大“疏散”暫且告一段落。

不難發(fā)現(xiàn)， 第一階段的其中一個(gè)重點(diǎn)任務(wù)還在于“疏解一般性制造業(yè)企業(yè)”，而今年這一任務(wù)已經(jīng)開始淡化。

2016年-2020年，北京合計(jì)疏解了2100家一般性企業(yè)，相當(dāng)于年均勸退420家，而2021年這一數(shù)字將至166家。

再到2023年的工作目標(biāo)，就只剩下“疏解提質(zhì)一般制造業(yè)企業(yè)100家以上”。數(shù)字越來(lái)越小就意味著，現(xiàn)在的北京已經(jīng)舉目難覓建材、批發(fā)等傳統(tǒng)高耗能行業(yè)。

此外，在上一階段，即2014年以來(lái)，北京的城六區(qū)常住人口下降了15%，成果顯著。另一邊，則是通州副中心人口增長(zhǎng)了65萬(wàn)，相當(dāng)于年均增長(zhǎng)6萬(wàn)人。

而人口遷移的進(jìn)度，還將在今年持續(xù)加速。

根據(jù)最新公布的《2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)》，今年通州將會(huì)再迎來(lái)3萬(wàn)多名市級(jí)行政機(jī)關(guān)干部搬遷，這也 標(biāo)志著北京第二輪“大疏散”的開端。

這3萬(wàn)名機(jī)關(guān)人員，來(lái)自 北京市紀(jì)委、市監(jiān)察委、市高級(jí)人民法院、市人民檢察院等部門。

要知道，2019年首批搬遷的市委、市人大、市政府、市政協(xié)“四大班子”機(jī)關(guān)也才1.5萬(wàn)人，今年搬遷人數(shù)已經(jīng)是當(dāng)時(shí)的兩倍。

這么多人員齊齊涌入，再度鞏固了通州行政政副中心的地位。

第二輪“大疏散”，還包括高校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的持續(xù)搬遷。

例如，今年2月9日新方案出爐后，“雙一流高?！笔锥坚t(yī)科大學(xué)校明確會(huì)將原本在豐臺(tái)、順義區(qū)的校本部搬遷至大興區(qū)，遷往京郊，原本校區(qū)則會(huì)被騰退。

此外，去年10月，中國(guó)人民大學(xué)通州校區(qū)首批建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，預(yù)計(jì)今年就會(huì)開啟招生，迎來(lái)2萬(wàn)名新生。

還有去年年中，首都體育學(xué)院延慶校區(qū)招標(biāo)方案獲批，正在加速推進(jìn)......

未來(lái)，還會(huì)有越來(lái)越多的高校進(jìn)行騰挪，將寶貴的空間用于服務(wù)北京首都功能。

02

還有一個(gè)比較有意思的地方，是《工作清單》中明確提出，要降低北京核心區(qū)“四個(gè)密度”，分別為：

人口、建筑、商業(yè)和旅游密度。

這個(gè)說(shuō)法很值得琢磨。

其中，人口、建筑密度很好理解，主要是通過(guò)申請(qǐng)式退租和危房改造、簡(jiǎn)易樓騰退等方式進(jìn)行。

今年，北京會(huì)開展2000戶平房院落申請(qǐng)式退租，以及20萬(wàn)平方米的危房改建和簡(jiǎn)易樓騰退，到2025年，北京共要完成首都功能核心區(qū)平房(院落)萬(wàn)戶申請(qǐng)式退租。

其中，《北京城市更新條例》對(duì)騰退主要做的是 貨幣補(bǔ)償、提供租賃房 等方式進(jìn)行協(xié)商。

說(shuō)白了，就是那些早早在直管公房承租的老市民們，現(xiàn)在可以通過(guò)獲取補(bǔ)償，或者是換新租房的方式離開這片舊城。

而騰退出來(lái)的用地，將會(huì)用來(lái)造成人才公寓、設(shè)計(jì)師工作室、咖啡館、社區(qū)便利店、社區(qū)會(huì)客廳等便民場(chǎng)景。

至于商業(yè)和旅游密度的降低，將如何進(jìn)行？或許可以從最近三里屯酒吧街的騰退窺見一斑。

這個(gè)已有28年歷史，承載著無(wú)數(shù)北京人回憶的酒吧街由于“房屋結(jié)構(gòu)安全性已不適合經(jīng)營(yíng)”，而被通知要在1月31日前完成清退。

未來(lái)，這里將繼續(xù)保留酒吧街品牌，同時(shí)引入輕食、咖啡等更多新業(yè)態(tài)，從嘈雜喧囂的酒吧街，變成沉靜的慢行街。

這是一個(gè)很有意思的點(diǎn)。要知道北京已經(jīng)是全球咖啡館數(shù)量第二多的城市，現(xiàn)在的北京還要繼續(xù)建造咖啡館。

這或許預(yù)示著，北京不僅會(huì)“靜下來(lái)”，或許還會(huì)變得更加洋氣。

未來(lái)的北京騰退了這么多實(shí)體，未來(lái)還剩下什么呢？

——“首都功能”。

具體來(lái)說(shuō)， 全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的功能。

大量高校生人潮涌動(dòng)，求醫(yī)者擠破三甲醫(yī)院大門的景象，可能長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，都將逐漸淡去。

從城市形態(tài)來(lái)看，北京已經(jīng)越來(lái)越有點(diǎn)華盛頓的味道。 一個(gè)莊嚴(yán)且國(guó)際化的新北京，已經(jīng)徐徐展開了序幕。

03

與之形成鮮明對(duì)比的是，距離北京130多公里處的白洋淀深處，悄然躁動(dòng)了起來(lái)。

據(jù)河北新聞網(wǎng)的報(bào)道，2月6日開盤當(dāng)天，作為首個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目雄安·華望城的售樓中心處，前來(lái)選房的人已經(jīng)絡(luò)繹不絕。

別著急，這不是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)反撲，而是第一個(gè)告別土地財(cái)政的“未來(lái)之城”在小試拳腳。

雄安的第一批新市民終于準(zhǔn)備扎根，正式動(dòng)起來(lái)了。幾十年后當(dāng)我們?cè)倩仨?，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，這就是雄安即將熱鬧起來(lái)的前兆。

跟其他售樓處不太一樣，別的地方混雜著剛需客和投資客，而這里看房的人幾乎清一色都是被來(lái)雄安工作的銀行、央企等“非首都功能單位”職工，含“京”率幾乎100%。

未來(lái)，作為承載著千年大計(jì)的第一個(gè)樓盤，華望城或許會(huì)成為中國(guó)“學(xué)歷最高”的樓盤，也是絕對(duì)不可能出現(xiàn)爛尾的樓盤。

那么，含著“房住不炒”這個(gè)金湯勺出生的商品房，究竟賣多少錢？

目前官方渠道并未給出具體的參考價(jià)，只是表示會(huì)用“ 成本+稅費(fèi)+合理利潤(rùn) ”方式測(cè)算備案價(jià)格。

根據(jù)本地中介和一些房屋買賣二手平臺(tái)透露，這一項(xiàng)目的單價(jià)為1.3-1.6萬(wàn)元，跟2022年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)類似。

這個(gè)樓盤的橫空出世，自帶著一種不可言說(shuō)的色彩。一小部分人震驚于“雄安竟然有商品房”，而更多的人則迫切地想知道——

這塊社會(huì)主義試驗(yàn)田的住房制度，是否會(huì)呈現(xiàn)完全開創(chuàng)性的嶄新樣貌？

早在5年前，智谷趨勢(shì)就曾經(jīng)預(yù)測(cè)，雄安會(huì)是“中國(guó)第一個(gè)租城”。當(dāng)時(shí)的設(shè)想主要有四點(diǎn)：

1.租售同權(quán)

2.買房難度大，需要一定積分才能購(gòu)買

3.房屋必須持有20年后才可出售

4.出售的時(shí)候政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

比照最新發(fā)布的《河北雄安新區(qū)承接北京非首都功能疏解住房保障實(shí)施細(xì)則（試行）》可以發(fā)現(xiàn)，我們的猜想總體方向是一致的，但還有一些出入。

例如，買房確實(shí)有限售制度，但時(shí)間沒(méi)有20年那么長(zhǎng)。 具體來(lái)說(shuō)，商品房要買滿5年才能交易，共有產(chǎn)權(quán)房的時(shí)間則是10年。

此外，據(jù)披露，雄安新區(qū)在新建片區(qū)住房項(xiàng)目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房，延續(xù)了“租購(gòu)并舉”的體系設(shè)計(jì)。

我們也把目前雄安新區(qū)完成土地出讓市場(chǎng)化的項(xiàng)目做了整理，在能夠滿足13萬(wàn)人居住的項(xiàng)目中， 商品房占比依舊是最大的，整體超4成，而租賃住房加起來(lái)過(guò)半。

這意味著，這里容納的一半人都是租住群眾，并且能夠享受跟買房人一樣的權(quán)益?！白馐弁瑱?quán)”這個(gè)中國(guó)人念叨多年的東西，此刻已經(jīng)落地。

1987年，深圳敲響了土地拍賣的第一槌，從而拉開了國(guó)有土地使用權(quán)有償讓渡的序幕，造就了后來(lái)轟轟烈烈的土地財(cái)政運(yùn)動(dòng)。

三十年后的今天，深圳的商品化樓市告別黃金時(shí)代，而雄安新區(qū)開啟了第一場(chǎng)實(shí)驗(yàn)，中國(guó)的另一扇大門悄然洞開。

這個(gè)挑戰(zhàn)既有秩序的勇者，挑破了中國(guó)頑疾的膿包，正在殺出一片黎明。

04

當(dāng)北京開始“靜下來(lái)”，雄安處于“熱鬧”起來(lái)的前夕。

昨日北京，明日雄安，一動(dòng)一靜之間，是某個(gè)部分的交接棒正在傳遞。

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