最近山東乳山銀灘的海景房又火了一把，只可惜這把火點(diǎn)燃的不是購(gòu)房熱，而是再度刷新了大家對(duì)海景房房?jī)r(jià)的認(rèn)知。

你能想象嗎，如今乳山銀灘有些房子只需6萬(wàn)，就能全款拿下一套海景房。其實(shí)海景房下跌并不稀奇，早在前幾年我們就已經(jīng)看過(guò)太多海景房虧本出售的消息，但是讓我不曾想到的是：除了乳山之外，全國(guó)還有那么多城市的海景房，價(jià)格低到離譜。

來(lái)看看那些最便宜的海景房，還能值多少錢？

一、10萬(wàn)以下的海景房，都集中在北方

當(dāng)我聽(tīng)見(jiàn)乳山銀灘海景房的單價(jià)已經(jīng)跌破1000元/平時(shí)，其實(shí)還挺驚訝的。要知道北方城市，絕對(duì)是沖在購(gòu)買海景房一線的。

相比南方城市的江南水鄉(xiāng)，對(duì)于北方的小伙伴來(lái)說(shuō)，海景房真就是“面朝大海，春暖花開(kāi)”的最好詮釋。這也是為什么三亞常住人口不到80萬(wàn)，其中東北人就能占30萬(wàn)。

那么，如果海景房對(duì)北方人真有如此大的吸引力，為什么乳山銀灘的價(jià)格還能這么低？

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從去年3月到今年2月，均價(jià)也就還能勉強(qiáng)保持在每平3千左右，并且還是一路下跌。

可別以為這統(tǒng)計(jì)的只是房屋均價(jià)，我特意在海岸線最好的銀灘旅游度假區(qū)，看了看那些走幾步就能到海邊的一線海景房：

價(jià)格低點(diǎn)的小戶型房源，4、5萬(wàn)左右就可以全款買到，均價(jià)也就在1000元/平。換句話說(shuō)，同等面積下在三亞買一套房的價(jià)格，大概能在銀灘能買10套。

更有意思的是，據(jù)鏈家小哥所說(shuō)，銀灘這里不是高樓層吃香，反而是3樓以下的低樓層最好賣。

一是因?yàn)橹苓叢教莸姆吭摧^多，再者在銀灘買房的基本都是退休的人，自然低樓層的房源對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更加方便。

但要知道的是，僅算房屋的建安成本一平怎么也得2000元，如今1000元/平的價(jià)格，相當(dāng)于連房屋的本錢都賺不回來(lái)了。

這不，我曾經(jīng)一同事，好不容易逮住個(gè)機(jī)會(huì)把自己5年前在乳山買的房給賣了，結(jié)果一問(wèn)價(jià)格，虧了12.5萬(wàn)。

那么，如此低的房?jī)r(jià)，難道在北方只有一個(gè)乳山嗎？

據(jù)遼寧的朋友所說(shuō)，這樣低價(jià)的海景房在北方有不少。

除了大連大部分的海景房就在市區(qū)，配套都比較完善，房?jī)r(jià)還可以到1.6萬(wàn)/平。葫蘆島、錦州、營(yíng)口這樣距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地區(qū)，海景房的價(jià)格也就在5000元/平左右。

先不說(shuō)價(jià)格，就從購(gòu)買意愿上講：

東北人其實(shí)不太愛(ài)在北方買海景房，因?yàn)楹＞胺繉?shí)在是太潮濕了——海風(fēng)不一定能帶來(lái)舒爽 ，但一定能帶來(lái)潮濕。

長(zhǎng)期住在海邊，因?yàn)槌睗竦沫h(huán)境，木質(zhì)家具、墻面都容易受潮，并且這些海景房大多都在郊區(qū)，周邊配套不夠完善。

好比乳山海景房距離市區(qū)大約10多公里，日常出門買菜得打車，有的取個(gè)快遞可能也得跑個(gè)20公里。雖然周邊物價(jià)也會(huì)相對(duì)較低，但總的生活品質(zhì)也會(huì)有所下降。

更難受的是，每個(gè)冬天的供暖問(wèn)題。

就算是在5至10月份這樣的海景房旺季，一些小區(qū)平均入住率也不足三成，到了冬季，能有個(gè)10%的入住率就很不錯(cuò)了。

入住率過(guò)低，冬天連暖氣可能都不會(huì)給。大家知道北方地區(qū)最低的溫度能到多少嗎—— -40℃～-30℃，面對(duì)這樣的低溫，要是還沒(méi)有供暖，再美的海景房應(yīng)該都沒(méi)法好好享受了吧。

北方或許可以因?yàn)闅夂颍敲礈嘏哪戏骄蜎](méi)有便宜的海景房嗎？

二、在南方，也有三四十萬(wàn)一套的海景房
 

要說(shuō)南方環(huán)境優(yōu)美的海景房，北海一定能排得上號(hào)。

北海的海能有多美：白色的云、蔚藍(lán)的水，這樣海天一色的風(fēng)光怎能不讓人心醉。

于是北海的美，也帶動(dòng)了旅游的人氣一路上漲。最火爆的時(shí)候都快趕上三亞了，尤其是在2019年，全年接待國(guó)內(nèi)游客5278.9萬(wàn)人，旅游收入接近700億元。

要知道同為熱門濱海旅游城市的廣東珠海，全年的收入也只有373億元。但最賺錢的還不是旅游業(yè)，而是北海賣房的開(kāi)發(fā)商們。

可以看到，2019年不僅接待的游客次數(shù)多，同時(shí)住宅出售面積也是近年來(lái)最多的年份。全年住宅用地成交174.3萬(wàn)平，是2017年的5倍還要多。

但北海海景房的輝煌也就終止在2019年了。

至此以后就是一路下跌，眼見(jiàn)著就快到達(dá)2015年的水平，曾經(jīng)7000元/平的海景房，現(xiàn)在也就只能到5900元/平。

而當(dāng)我以為北海已經(jīng)算是廣西海景房的價(jià)格洼地時(shí)，我廣西的小伙伴對(duì)我說(shuō)了一句：“那是你還沒(méi)看過(guò)這兩座城市的海景房，欽州和防城港”。

于是我找到了，那些比北海價(jià)格更低的海景房。

這里我們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)欽州——約4000元/平的價(jià)格，絕對(duì)算得上南方海景房?jī)r(jià)最低的城市了。

大部分沿海的樓盤(pán)，價(jià)格也就在三四十萬(wàn)一套。聽(tīng)說(shuō)為了去化，有的樓盤(pán)直降1000元/平，還有的樓盤(pán)甚至只能通過(guò)不斷做促銷來(lái)動(dòng)員內(nèi)部員工。

無(wú)論是廣西的北海，還是威海乳山，這些城市的海景房相對(duì)還是較偏遠(yuǎn)的。那么，那些城市能級(jí)較高的海景房又是什么情況呢？

三、即使是上海，100萬(wàn)一套也能買到

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，在上海很少聽(tīng)到有關(guān)海景房的概念，而問(wèn)題就出在“海景”這兩個(gè)字上。

說(shuō)到海景房，在上海小伙伴的眼里，第一反應(yīng)就是三個(gè)地方，奉賢、金山和臨港；而這些地方的海景，海水是黃泥色的。

沙灘是人工開(kāi)發(fā)的，原來(lái)也就是灘涂。
 

說(shuō)是海景房，不僅景觀不夠優(yōu)質(zhì)，冬天溫暖的氣候也不能滿足，少了“海景”二字的海景房也就還能剩個(gè)房了。

于是我們可以看到，在上海這樣動(dòng)輒10w/平的房?jī)r(jià)面前，這些“海景房”價(jià)格也就在2w/平，這些房子也成了上海的價(jià)值洼地。

就拿金山來(lái)說(shuō)：

90平左右的戶型，也只大概在100多萬(wàn)的價(jià)格。上海海邊的房?jī)r(jià)算夠低了吧，如果想要更便宜的，建議你去環(huán)滬城市看看。

大家還記得那個(gè)鼎鼎有名的海景房嗎？——恒大海上威尼斯，在啟東的一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，我想在華東的朋友或多或少都聽(tīng)過(guò)這個(gè)盤(pán)

我們先來(lái)看看這邊的海景：

藍(lán)天白云，還有沙灘，國(guó)慶時(shí)不少上海人都會(huì)來(lái)這游玩，但是一到小區(qū)內(nèi)部就不太行了。據(jù)鏈家小哥說(shuō)，這里的業(yè)主一年也住不了太長(zhǎng)時(shí)間，大多都是買來(lái)度假養(yǎng)老，或者就是純投資。

有些房子，從到手到現(xiàn)在一直都沒(méi)人住過(guò)，房子連同裝修都是全新的。極低的入住率導(dǎo)致這里的房?jī)r(jià)也不太能上得去，以同等面積的成交戶型來(lái)說(shuō)：

基本每年都在降，最大的降幅能有10多萬(wàn)。

如此看來(lái)，上海的三處臨海地區(qū)，還有環(huán)滬的啟東，即使是臨近上海也存在海景房不值錢的現(xiàn)象。

四、為什么全國(guó)會(huì)那么多海景房，都賣不出價(jià)格

提到海景房，很多人第一反應(yīng)就是三亞和廈門。

在這些地方，也確實(shí)存在幾千萬(wàn)一套的天價(jià)海景房，就單價(jià)而言，均價(jià)能到3w/平，高的也可以去到34w/平。

那么，為什么還會(huì)有6萬(wàn)/套的乳山海景房，40萬(wàn)/套的欽州海景房呢？

其實(shí)也是因?yàn)楹＞百Y源和城市能級(jí)決定的。像是三亞、廈門這樣風(fēng)景優(yōu)美，且本身城市能級(jí)又高的沿海城市，在中國(guó)綿長(zhǎng)的海岸線上，只占了極少的一部分。

約1.8萬(wàn)公里的大陸海岸線上，還有太多區(qū)域，或是海景不夠看，或是位置太偏遠(yuǎn)，而賣不出價(jià)格。

而對(duì)于海景房這樣本來(lái)就極度分化的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有足夠成熟的城市配套，加上買房的客戶大多也都是退休養(yǎng)老或是投資客。

要是遇上個(gè)路途遙遠(yuǎn)的，有些老年人在去海邊的路上都經(jīng)不住折騰，這樣的產(chǎn)品當(dāng)然不適合普通人來(lái)投資。

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