作者：曾思怡

“銀行直供房”正悄然攪動樓市，它被網友視為更靠譜的“撿漏”機會，價格比二手房便宜，糾紛也比法拍房少。

近日媒體報道，一套市場估價約200萬元的房產，在第三方拍賣平臺上以150萬元成交，由銀行直接作為出售方完成交易。多家銀行正加速推進房產直售業(yè)務，在售房產標的超千套，處置速度明顯加快。

所謂銀行直供房，是指當企業(yè)或個人借款人無力還貸時，銀行通過債權剝離取得完整產權，然后以業(yè)主身份直接出售或出租。

它和法拍房本質上都是不良貸款處置方式，但和法拍房相比，銀行直供房交易耗時較短、流程更便捷。

多名金融和地產業(yè)內人士向時代周報記者透露，銀行直供房一直存在，只是規(guī)模較小。近年來，受經濟形勢和房地產深度調整影響，銀行不良資產率上升，尤其是臨近年底，銀行處置不良資產的考核壓力增大，促使其加快資產處置速度，“銀行直供房”明顯增多。

對于銀行參與樓市，大眾看法不一。有網友認為這是“撿漏”的好機會，也有人擔心“銀行直供房”規(guī)模進一步擴大可能會影響二手住宅市場。

一位不愿具名的地產分析人士告訴時代周報記者，雖然銀行直供房增長明顯，但整體規(guī)模不大、占比不高，而且這類房產大多是二手房掛牌房源，統(tǒng)計時需考慮重疊部分。

從結構上看，銀行直供房與居民家庭住房關系不大，多為商業(yè)用房，基本是工商戶過去做經營貸的抵押物，現在主動抵給銀行償債?！皬氖袌鰧用婵?，不會對二手住宅市場造成明顯影響?！?/p>

相對低價、糾紛較少

近期，一系列低價成交或在售的銀行直供房引發(fā)關注。

時代周報記者梳理公開報道發(fā)現，9月底，蘭州農商行拍賣蘭州市城關區(qū)鐵路東村街道一處125平方米的抵債房產，獲拍價為151萬元，而同期該小區(qū)同面積段戶型掛牌價在180萬元 - 220萬元之間。

11月上旬，黑龍江某農商行的抵債資產，哈爾濱市松北區(qū)某住宅住房以均價約1800元/平方米被競買，同期該小區(qū)同戶型掛牌價最低為3700元/平方米。

11月11日至12月10日，蘭州市皋蘭縣某房屋公開掛牌競價，拍賣價39.8萬元，建筑面積132.41平方米，均價約3000元/平方米，低于該小區(qū)同戶型交易價4421元/平方米。

據媒體不完全統(tǒng)計，銀行直供房價格普遍比市場價低15% - 25%，但折價水平略低于法拍房。

前述不具名地產分析人士解釋，法拍房具有強制變現償還債務的性質，而銀行直供房可理解為企業(yè)或個人主動抵償房產，房屋質量相對更高，即便歸類為不良資產，也是“拿房抵債”的操作。

兩者定價機制也有所不同。

銀行業(yè)內人士許逸（化名）告訴時代周報記者，銀行直供房上線前，會綜合AI評估、房產交易網站報價以及其他權威機構報價等確定合理價格，“這個價格一般略低于成交價，差距不會特別大，網上所說直降兩三成多是對比掛牌價，而非成交價”。

時代周報記者登錄阿里資產平臺“銀行清倉”欄目，搜索蘭州當地銀行直供房發(fā)現，安寧區(qū)沙井驛街道一處80多平米房產以約32萬元出售。同期，二手房交易平臺上附近小區(qū)同戶型同面積房產總價在20多萬元 - 40多萬元之間。

這表明并非所有銀行直供房都有大幅度折扣。在蘭州當地銀行直供房清單中，大體量商業(yè)用地基本標注價格，而住宅有相當一部分標注“歡迎詢價”。

不過許逸也提到，由于銀行急于出售，客戶急于還錢，銀行直供房在交易中的還價空間比常規(guī)二手房大。

雖然銀行直供房折價程度不及法拍房，但它有銀行風控背書，售后糾紛少。數據顯示，銀行直供房產權糾紛率僅0.3%，普通二手房交易糾紛率為2.1%，法拍房則高達18%。

但對于有購買計劃的買家來說，交易環(huán)節(jié)有一些比二手房更需謹慎的地方。

比如上述蘭州沙井驛街道總價約32萬的銀行直供房，房產信息注明“不帶看”“競買標的可能存在被強行占用等瑕疵”“一旦成交，風險和瑕疵概括承受”。

招聯首席研究員、上海金融與發(fā)展實驗室副主任董希淼建議，個人需仔細評估后審慎決策。銀行可總結經驗教訓，優(yōu)化流程，爭取政策支持（如減免交易環(huán)節(jié)稅費），加速不良資產處置。

規(guī)?；蜻M一步擴大

銀行直供房主要有三個來源：一是普通企業(yè)或個人申請貸款的抵押房產；二是房地產公司無力還貸或破產重組，銀行被動接收的未售房產；三是個人住房貸款借款人抵押的房產，即住房貸款中途斷供。

董希淼指出，銀行直供房早已有之，但此前規(guī)模較小，“近期臨近年底，不良資產處置考核壓力促使銀行加快資產處置速度，銀行直供房有所增多”。

他解釋，一方面，目前個人經營性貸款和不少企業(yè)貸款多以房產抵押。經濟下行壓力下，與房產有關的貸款不良率上升，導致銀行直接持有的房產數量增加。

此外，房地產進入深度調整期，總量供大于求，人口流出地、城市遠郊等區(qū)域住房供應過剩，量價跌幅較大。這導致房企負債增加、以房抵債增多；個人房貸持有者或因經濟問題失去還款能力，或因房價跌幅大資不抵債而選擇斷供。

許逸指出，在銀行業(yè)房地產不良資產構成中，房企以房抵債、房產抵押的經營性貸款占比較大，個人住房貸款斷供情況雖在增加，但占比最小。

“與因經濟問題斷供不同，更多是因為房產降幅大、資不抵債。所以，房價跌幅大的區(qū)域、城市，住宅類銀行直供房數量較多，如某些中西部省會城市”。

從類型上看，在蘭州從事資產拍賣的馬先生告訴時代周報記者，目前蘭州銀行直供房和法拍房中，超八成是商業(yè)用房，“個人住宅類套數估計不到兩成”。

總體而言，上述因素推動銀行業(yè)房地產不良資產增加。同時，司法拍賣房產效率較低，促使銀行推出更多直供房以清理不良資產。

目前暫無全國層面銀行直供房總量和構成比例的公開數據，但從部分銀行或省市情況可看出其增長趨勢。

據公開資料，在京東資產平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產標的1130個，2025年增至1779個，增幅約50%；2024年上半年以來，四川農信系統(tǒng)出售房產標的數量超25000個（未去重），遼寧農信系統(tǒng)累計掛牌直售房產標的11000個。

上述受訪者均認為，基于當前經濟形勢和房地產走勢，銀行直供房規(guī)模將進一步擴大。

是否會影響二手房市場？

銀行直供房成為靠譜“撿漏”機會的同時，其規(guī)模持續(xù)增長也引發(fā)擔憂：是否會影響二手房市場？

據公開報道，蘭州當地一套總價151萬元的銀行直供房成交后，周邊二手房掛牌價普遍下調10% - 15%。

對此，許逸表示，二手房掛牌價和成交價存在差異，該銀行直供房成交價格對周邊房價實際影響較小。

雪梨（化名）在蘭州持有不同類型房產，包括核心地帶均價約3萬元的住宅和遠郊單價幾千元的住宅。

她告訴時代周報記者“核心地帶住宅因稀缺性，同小區(qū)有房掛牌就會被秒搶，持有者不用擔心直供房影響；遠郊住宅掛牌量大、流動性差，有無銀行直供房推出都在降價”。

前述不具名地產分析人士表示，從規(guī)模、占比和結構看，銀行直供房不會對二手住宅市場產生影響。而且銀行直供房大多本身就是二手房掛牌房源，此類市場本質上就是二手房或存量房概念。

“不過銀行和普通房東不同，銀行作為金融機構，可采用資產管理思維，如對房產進行打包處置，或內部消化、打造人才公寓、保障性租賃住房?！?/p>

董希淼也認為，銀行出售抵債房產是為了加快不良資產處置、減輕發(fā)展包袱，而非進軍房地產市場或經紀業(yè)務。

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