“三年了，我眼睜睜看自己企業(yè)暴雷?！?/p>

“這兩天什么時候有空，來我這聊聊？”一個很久沒見的名字突然出現(xiàn)在我的對話框。之前就聽說這家企業(yè)暴雷問題嚴(yán)重，老板狀態(tài)也不好，看他突然找我，我十分好奇。

在一個溫暖的午后，我來到了他的會所樓下。碰頭后只是閑聊，聊市場、行業(yè)機(jī)會和對未來的判斷。但魔幻的是，三個小時的溝通中，他經(jīng)常接到關(guān)于官司和法院的電話，顯然企業(yè)還未擺脫困境。

我權(quán)衡再三，問了一個問題：你當(dāng)年是怎么失控的？以下以第一視角記錄一段熟悉又陌生的樓市畫面，看看一家公司是如何崩潰的。

房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)老板就像西西弗斯，每年都要推著巨大的石頭上山，無比辛苦艱難，到年底到了山頂，可第二年一切歸零，又要面對更大的石頭、更陡的山頭和更難的路，還得在明年零點(diǎn)前爬到山頭。

當(dāng)時樓市上升期，項(xiàng)目能順利銷售，但有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)要做對一件事，即讓項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏精準(zhǔn)匹配企業(yè)金融資金節(jié)奏。從借錢開始，就知道未來各節(jié)點(diǎn)的還款或借款金額，這是當(dāng)時開發(fā)企業(yè)的確定性，所以項(xiàng)目開發(fā)周期要在資金節(jié)奏下穩(wěn)定進(jìn)行。

然而，讓上百個項(xiàng)目在同一節(jié)奏運(yùn)轉(zhuǎn)很難，因?yàn)槭袌?、?xiàng)目規(guī)模、團(tuán)隊(duì)和政策環(huán)境不同，整體開發(fā)周期存在不確定性，干擾企業(yè)金融節(jié)奏。一般開發(fā)商會采取以下措施：一是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，壓縮前端研發(fā)周期；二是工程節(jié)點(diǎn)化，確定拿地到銷售各節(jié)點(diǎn)，保證回款；三是跟進(jìn)跟投制度，給團(tuán)隊(duì)分潤提成，推動項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)；四是資金預(yù)備，儲備現(xiàn)金防止局部項(xiàng)目漏洞。

可見，開發(fā)企業(yè)即便在樓市上揚(yáng)階段也很緊繃，規(guī)模越大內(nèi)部越緊，只為讓兩個節(jié)奏精準(zhǔn)匹配，這也導(dǎo)致容錯率變小。開發(fā)商在資本市場有個詬病，即戰(zhàn)略彈性不足，幾乎所有因素受制于外部環(huán)境，缺乏對沖風(fēng)險(xiǎn)的后手。

在戰(zhàn)略層面，兩件事很重要。一是能否借到便宜的錢，若能，公司運(yùn)轉(zhuǎn)有更大彈性空間，但這往往不受公司控制；二是能否拿到低成本地塊，控制土地成本可提升項(xiàng)目利潤空間，減少對外部資金的依賴。企業(yè)老板的眼光很關(guān)鍵，進(jìn)哪些城市、何時拿地、拿什么地，決定公司長線發(fā)展，也是對沖風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

樓市有周期，樓市好時儲備現(xiàn)金，調(diào)控市場冷時低價拿地，再等市場好時出售獲利。所以樓市好時一些品牌拼命出貨，就是為儲備現(xiàn)金等政策調(diào)控后拿地，這在當(dāng)時是有用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)螺旋上漲，一年到一年半會有政策調(diào)節(jié)市場。

2016年情況有變。2015年樓市瘋狂，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2016年出政策，企業(yè)降低負(fù)債、準(zhǔn)備現(xiàn)金等拿地，但2016年沒出政策，土地成本快速提升，競拍溢價率很高，企業(yè)覺得拿地未來脫手棘手，一直未拿地。2017年上半年樓市才出調(diào)控政策，讓企業(yè)措手不及。市場有慣性，17年出政策18年才冷，按道理18年可拿地，且企業(yè)兩年沒拿地土地儲備不足，所以18、19年很多開發(fā)商拼命拿地，這為企業(yè)埋下隱患。

這些地塊2021年前后入市，隨后三條紅線加上市場預(yù)冷，企業(yè)問題暴露。第一家暴雷的是泰禾，之后問題批量出現(xiàn)。高價地和下沉市場同時出現(xiàn)，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制出問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要項(xiàng)目開發(fā)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)兩個節(jié)奏，此時項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏被打亂，市場不好房子要么降價虧本賣，要么扛價回不了現(xiàn)金流；資金運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)奏也被打亂，各地保交樓，項(xiàng)目現(xiàn)金無法回流集團(tuán)周轉(zhuǎn)，很多企業(yè)賬上有錢卻還不上債，外部融資渠道也斷了，國內(nèi)發(fā)債模式取消，境外信用債一次違約就無法融資，老債到期，企業(yè)亂了陣腳。

由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵在于土地價格和財(cái)務(wù)成本。做好這兩點(diǎn)能快速發(fā)展，做錯則陷入深淵。

我問老板，樓市狂熱時是否預(yù)判到風(fēng)險(xiǎn)，他搖搖頭說人在周期里很難回頭看。身邊同行、對手都在快速發(fā)展，自己慢下來會懷疑能力有問題，過去的成功也讓人相信未來會成功，公司規(guī)?；?、上市后，團(tuán)隊(duì)和資本都希望企業(yè)更快發(fā)展，自己也覺得能做得更大更好，在那種氛圍下，不僅覺得會成功，甚至覺得不會失敗。

我又問，那些成功躲過周期的民企是怎么過來的?，F(xiàn)在沒事的開發(fā)商不是不想做大，而是之前可能犯過錯，如二代接班投資泡沫行業(yè)，或公司多元化資金不在地產(chǎn)，想擴(kuò)大時賬上沒錢只能收縮，本質(zhì)是運(yùn)氣好躲過問題，所謂未卜先知多是事后找補(bǔ)，企業(yè)在周期下難有幸運(yùn)者，萬科如此，其他開發(fā)商更不用說。

中國房地產(chǎn)企業(yè)過去20年犯錯經(jīng)驗(yàn)少，對風(fēng)險(xiǎn)意識缺失且無應(yīng)對手段，所以這次困境幾乎讓所有企業(yè)受影響。當(dāng)然，老板的心力也很關(guān)鍵，如果老板保全自己，規(guī)模收縮時團(tuán)隊(duì)也會快速收縮，公司就完蛋；若核心團(tuán)隊(duì)還在，老板一定是散錢留住了人心，公司就還有希望。目前雖難，但只要團(tuán)隊(duì)在就有希望。

我問他還要扛多久，他說已經(jīng)扛了三年，再扛三年應(yīng)該能緩過來，到時去我們的《單盤主義時代樣本》欄目好好聊聊。我們做了新的訪談類欄目，記錄這個時代的幸存者和幸運(yùn)者，第一期100分鐘，很值得看。

以上為正文，來自真叫盧俊。這是真叫盧俊公眾號的第6305篇原創(chuàng)文章。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com