每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

人在家中坐，禍從天上來。這句話用來形容越秀集團總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)董事長林昭遠的心境再合適不過。

11月12日，林昭遠收到了來自北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱興鼎地產(chǎn)）的一封舉報信。信中舉報，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅和營銷負責人趙峰，濫用職權(quán)和涉嫌國企人員失職罪。董毅和趙峰可是林昭遠的愛將，為越秀在北京市場立下了赫赫戰(zhàn)功。

舉報者興鼎地產(chǎn)來頭不小，其控股股東為中建智地，持有97%股權(quán)，而中建智地背后站著副部級央企中國建筑集團。作為廣州國企的越秀地產(chǎn)，被一家央企公開舉報，而且還是合作伙伴，這瞬間成了整個中國地產(chǎn)界的大瓜。就像小孩惹事兒，挨罵的是爹娘，屬下攤上事情了，林昭遠自然臉上無光。即便舉報信未必全是真相，但中建智地如此決絕出手，不留任何余地，令越秀貼上了不良合作伙伴的標簽，這對越秀的打擊，遠比單一事件的真相本身更為可怕。而曾一時風(fēng)光無兩的董毅和趙峰，在地產(chǎn)經(jīng)理人職業(yè)道路上，無疑添了“污點”。低調(diào)、謙虛，與人為善，是最基本的職業(yè)素養(yǎng)。

放了三句狠話

此次事件，中建智地先禮后兵。2025年11月10日，流出一封興鼎地產(chǎn)向越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)發(fā)出的函件，事由是關(guān)于要求立即停止惡意攻擊，并移交北地塊營銷條線負責權(quán)的函，抄送北京方興亦城置業(yè)有限公司——中國金茂旗下公司。內(nèi)文指出越秀地產(chǎn)通過有預(yù)謀、有組織的低劣營銷行為，持續(xù)進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益。這里的項目指的是北京朝陽區(qū)黃杉木店的紫京宸園。

2025年4月28日，興鼎地產(chǎn)、越秀和中國金茂以126億元，聯(lián)手拿下黃杉木店2107 - 01、02、03地塊、孫河2902 - 73地塊。其中南邊03號地就是紫京宸園，由中建置地負責營銷條線；北邊01地塊璞樾，由越秀負責營銷條線。最初，它們雖屬不同項目公司，但股東的持股比例是一致的，興鼎地產(chǎn)、金茂和越秀分別持股50%、33%和17%。但在10月7日，兩個項目的股權(quán)發(fā)生了微妙變化：興鼎地產(chǎn)在紫京宸園增加了0.1%股權(quán)，中國金茂在璞樾增加了0.1%股權(quán)。如今看來，這次股權(quán)變化，預(yù)示著有事情要發(fā)生。

在那封函件里，興鼎地產(chǎn)方面認為，越秀已不適合繼續(xù)負責北地塊的營銷工作，要求越秀最遲于2015年11月15日之前：“與我司及金茂簽訂投資合作協(xié)議的補充協(xié)議”、“明確將北地塊營銷工作交由我司負責，并于2025年11月17日中午12時之前完成交接”等。當天，興鼎地產(chǎn)表示將永久停止璞樾的所有審批、合同、用印及財務(wù)工作，直至上述要求全部達成。如果這些要求未能如期達成，興鼎地產(chǎn)將動用一切政商資源采取以下行動：1、對越秀地產(chǎn)所有在京項目，永久發(fā)起無差別全面打擊；2、對越秀地產(chǎn)所有在京跟蹤地塊，永久進行無差別抬價；3、向中紀委及國資委，實名舉報越秀地產(chǎn)中高層管理人員，損害國有資產(chǎn)。不過，十分奇怪的是，這封函件，興鼎地產(chǎn)并沒有加蓋公章，也沒有點董毅和趙峰的名。

樓棟價差疑云

在興鼎地產(chǎn)發(fā)出那封函件后，或許與越秀商量無果，或許石沉大海。到了11月12日，一封寫給廣州市紀委監(jiān)委駐市國資委紀檢監(jiān)察組的舉報信流出。這一回，加蓋了興鼎地產(chǎn)的公章，很正式。它舉報的對象是越秀董毅和趙峰，而董毅身兼紫京宸園和璞樾的董事。這封舉報信的信息量極大，有多達10個附件，如《10月10日會議紀要》《北地塊備案價與成交底價差異對比》《北地塊折扣體系不一致》等，但有關(guān)附件的詳細內(nèi)容，并沒有在網(wǎng)上流出。

信中稱，10月10日，中建智地、越秀和金茂開了一個三方營銷會，內(nèi)容是有關(guān)紫京宸園和璞樾的定價邏輯和價格差異設(shè)定原則。10月12日，紫京宸園率先開盤；10月17日，璞樾也開盤了。隨后，中建智地發(fā)現(xiàn)，璞樾重新制定了表價、調(diào)整折扣體系，降低了優(yōu)勢房源定價，拉低了整個板塊的定價。由于紫京宸園和璞樾為一路之隔的雙子座，至少有30%客戶在兩個盤都下定了。從地段上，紫京宸園在南，臨朝陽北路，北面的璞樾位置更好些。如果璞樾降低了優(yōu)勢房源價格，勢必會對紫京宸園形成降維打擊。

舉報信里用了絕大部分篇幅，分3大點、7小點來闡述璞樾的不合理定價問題。以下是對部分問題的分析：

1、有關(guān)劣勢樓棟與開盤樓棟價差問題：璞樾152平米戶型樓棟的成交情況有3.79萬元/平米，8.68萬元/平米，9.59萬元/平米。從成交價格看，3#樓被舉報信中提及。理由是東邊50米外是高壓線，南面是幼兒園、有點吵鬧，但它也有無敵視野，距離紫京宸園1#有足足127米。反觀璞樾8#，在小區(qū)第一排臨馬路，劣勢也蠻明顯的。那么璞樾3#，到底算不算劣勢樓棟呢？

2、有關(guān)同戶型優(yōu)劣勢樓棟實際價差問題：花姐查詢到相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)售參考價均價價差約為10457元/平米，實際網(wǎng)簽價差為7600元/平米，而舉報信中的價差為4836元/平米。至于這其中的價差是否合理，有待進一步探討。

3、有關(guān)邊戶與中戶價差設(shè)置是否拉大：璞樾8單元為152平米戶型。花姐查詢該單元邊戶的網(wǎng)簽均價為9.78萬元/平米，中戶網(wǎng)簽均價為9.58萬元/平米，實際價差為2000元/平米。但舉報信中稱，邊戶和中間戶的實際成交價價差為3652元/平米。從目前網(wǎng)簽價上看，璞樾8單元的價差是否正常，還需考量。

4、有關(guān)南北地塊樓棟價格對比：舉報信中列舉了璞樾7號樓東戶，與紫京宸園9號樓、11號樓的東邊戶對比?；ń悴樵?，璞樾7號樓東戶成交均價10.54萬元/平米，紫京宸園9號樓東邊戶成交均價9.51萬元/平米，璞樾貴了300元/平米；璞樾7號樓東邊戶的價格，比紫京宸園11號樓東戶網(wǎng)簽均價10.11萬元/平米，貴了4300元/平米。而舉報信中稱，璞樾7號樓東邊戶的價格，比紫京宸園9號樓東邊戶低了4000 - 7000元/平米，比11號樓東邊戶低了600 - 4500元/平米。從實際成交情況看，璞樾價格是高于紫京宸園的。

5、有關(guān)南北地塊樓王價格對比：璞樾樓王是4#，網(wǎng)簽均價12.9萬元/平米；紫京宸園樓王是6#，網(wǎng)簽均價12.65萬元/平米?；ń悴樵?，璞樾樓王10層以上網(wǎng)簽均價10.96萬元/平米，比紫京宸園10層以上網(wǎng)簽均價高出3100元/平米；璞樾樓王10層以下尚無網(wǎng)簽，紫京宸園10層以下網(wǎng)簽均價為10.23萬元/平米，不好對比。但從整體上看，璞樾樓王的價格也是高于紫京宸園的。

“內(nèi)斗”下沒有贏家

在花姐看來，中建智地能如此決絕，給越秀地產(chǎn)發(fā)出討伐檄文，或許真的忍無可忍了。興鼎地產(chǎn)稱，越秀在續(xù)銷期間有組織、有針對性地惡意攻擊南地塊，導(dǎo)致紫京宸園已購客戶流失到板塊外競品，影響其簽約金額22.25億元，造成貨值損失已達3.65億元。

但如果雙方繼續(xù)內(nèi)戰(zhàn)，必然兩敗俱傷。主要從幾個方面來分析：1、興鼎地產(chǎn)拋出的那三句狠話，無疑會影響購房者對璞樾和紫京宸園的信心，購房者第一反應(yīng)會是，開發(fā)商打起來了，接下來會不會降價？要不要買？2、舉報信里列出越秀降低了優(yōu)勢房源定價，抬高了劣勢房源價格，如果屬實，會不會引發(fā)那些所謂“劣勢房源”買家退房？3、按照那封函件，興鼎地產(chǎn)表示將停止璞樾的所有審批、合同、用印及財務(wù)工作，意味著璞樾無法正常進行營銷簽約工作，勢必導(dǎo)致全體股東利益受損。僅這3點，對璞樾和紫京宸園的打擊，是致命的。

實際上，它們賣得并不是很理想。截至11月14日，璞樾供應(yīng)410套，網(wǎng)簽130套，成交均價9.96萬元/平米，總金額21.61億元；紫京宸園供應(yīng)813套，網(wǎng)簽120套，均價9.85萬元/平米，總金額19.74億元。花姐發(fā)現(xiàn)，在11月14日，紫京宸園在住建委官網(wǎng)的預(yù)售房源，已經(jīng)從綠色變成灰色，從可售變成不可售。

如果這兩個操盤者繼續(xù)斗下去，無論對于中建智地、越秀地產(chǎn)，乃至中國金茂，真造成國有資產(chǎn)流失，它們都沒法交差。最后，花姐想替大家解釋一下，為什么璞樾和紫京宸園的股東一致，雙方還搞內(nèi)斗呢？答案是，誰操盤，誰賣得最多，在計算操盤金額時，就會占優(yōu)勢。一句話，都是地產(chǎn)排行榜惹的禍，大家都太愛面子。

圖說：興鼎地產(chǎn)致越秀華城房地產(chǎn)函件截圖

圖說：興鼎地產(chǎn)實名舉報越秀董毅、趙峰文件截圖

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