最近，“英皇還債天團(tuán)”成了熱門話題。主要團(tuán)員有時(shí)隔二十年重開演唱會(huì)的謝霆鋒、上山下鄉(xiāng)接商演的容祖兒、一把年紀(jì)接演偶像劇的陳偉霆等。這些藝人罕見的營業(yè)都源于一個(gè)冰冷的數(shù)字：166億債務(wù)。原來，他們所屬的娛樂公司英皇集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司英皇國際，面臨166億港元銀行借貸逾期的債務(wù)危機(jī)。

實(shí)際上，這樣的債務(wù)問題在港資房企中并不少見。這幾年，越來越多的港資房企在收縮內(nèi)地業(yè)務(wù)，其中香港置地最為夸張。前不久，香港置地宣布啟動(dòng)終極裁員，住宅開發(fā)板塊全員清退，僅保留華東商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。這近乎“不留余地”的人事震動(dòng)令人詫異，畢竟港資房企在內(nèi)地的投資操盤向來以財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕著稱。那么，這樣“斷腕式”的動(dòng)作，是偶然震蕩，還是意味著內(nèi)地地產(chǎn)圈的“港資時(shí)代”真的要落幕了？

01 港資在內(nèi)地的存在感確實(shí)由強(qiáng)變?nèi)?/strong>

如今港資房企的動(dòng)態(tài)值得研究，是因?yàn)樗鼈冊(cè)?jīng)無比輝煌。最顯著的表現(xiàn)就是拿地時(shí)的大手筆，如同“地王”收割機(jī)。

2020年，香港置地以超310億的天價(jià)拿下上海徐匯濱江西岸金融城地塊，刷新內(nèi)地成交紀(jì)錄，成為當(dāng)之無愧的“超級(jí)地王”。這一310億的天價(jià)拿地紀(jì)錄保持了5年，直到今年5月，東安新村3幅地塊以523億的成交價(jià)成為全球總價(jià)地王才被打破。

港資房企不僅能拿下地王，開發(fā)項(xiàng)目的銷售成績也頗為亮眼。新世界發(fā)展在廣州開發(fā)的廣粵觀邸，以21.8萬元/㎡的網(wǎng)簽均價(jià)成為2025年全國網(wǎng)簽均價(jià)最高的豪宅。今年4月，還出現(xiàn)一位客戶全款買5套、單次成交破億的情況。

在上海的豪宅市場，港資房企也曾獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。2024年4月底，香港置地啟元（310億天價(jià)地塊的住宅部分）推出80套房源，總價(jià)5000萬元起，開盤當(dāng)天售罄，銷售額超44.5億元，均價(jià)17.8萬元/㎡，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)上海樓市的最高備案均價(jià)。

啟元確實(shí)令人驚艷，每次去徐匯濱江，都會(huì)被其完美的弧形立面所吸引。有趣的是，不到半年，啟元的備案均價(jià)紀(jì)錄就被同為港資房企的瑞安開發(fā)的翠湖六期以21萬/㎡的成績打破。這仿佛是一場優(yōu)等生的競技，港資房企在某段時(shí)間風(fēng)頭無兩。那么，它們是從何時(shí)開始走向式微的呢？

我們從香港置地的2024年上半年財(cái)報(bào)說起。

有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，一個(gè)壞消息和一個(gè)好消息。壞消息是，香港置地的核心業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。2023年上半年，其核心業(yè)務(wù)還有4.22億美元的盈利，一年后卻虧損700萬美元，這是一個(gè)值得警惕的負(fù)面信號(hào)。好消息是，雖然盈利下滑，但家底較厚，凈債務(wù)未增加，股東的每股股息依然穩(wěn)定。

顯然，啟元優(yōu)異的銷售業(yè)績并未讓香港置地沖昏頭腦。相反，南京、武漢等地住宅項(xiàng)目賬面價(jià)值下跌、去化不足等問題，讓其更清醒地面對(duì)隱患。

回顧時(shí)間線，從2024年上半年財(cái)報(bào)公布，到同年10月底宣布“棄住從商”，再到今年的“斷腕式”人員清退，香港置地的決策變得有理有據(jù)，反應(yīng)也十分敏銳。放大視角看，不僅是香港置地，很多港資房企早就在為內(nèi)地業(yè)務(wù)的縮減布局。

李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)，近十年幾乎持續(xù)拋售內(nèi)地資產(chǎn)，對(duì)內(nèi)地業(yè)務(wù)戰(zhàn)略減持。去年更是開啟“清倉式”甩賣，以低至40萬元/套的價(jià)格拋售了大灣區(qū)四個(gè)城市的400套房源。

今年5月加推的北京東四環(huán)項(xiàng)目御翠園二期，銷售均價(jià)也從最高備案單價(jià)9.97萬/㎡降至7萬/㎡。還有像九龍倉這樣早在2000年就進(jìn)駐內(nèi)地高端住宅市場的港資房企，從2019年開始就停止拿地了。

業(yè)內(nèi)或許也能感覺到，九龍倉近幾年的存在感越來越低。那么，所有港資房企都是如此嗎？

02 也有很多港資在積極調(diào)整戰(zhàn)略，并初見成效

與內(nèi)地習(xí)慣的高周轉(zhuǎn)模式不同，港資房企通常更傾向于長期持有、精細(xì)運(yùn)營。它們?cè)敢饣〞r(shí)間打磨產(chǎn)品，追求資產(chǎn)的長期保值增值，這也是其口碑良好的原因。

近幾年，內(nèi)地房企品質(zhì)提升，倒逼港資房企開始提升開發(fā)速度。例如，2021年4月，新鴻基地產(chǎn)競得番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊。

這是一塊86萬方的綜合體，涵蓋辦公大樓、商場、酒店、住宅、服務(wù)式公寓及公用交通設(shè)施等多種業(yè)態(tài)。TOD開發(fā)難度較大，不僅涉及鐵路部門、地方政府等多個(gè)主體，需要平衡各方訴求差異，而且規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工需要高度協(xié)同。新鴻基拿到地后8個(gè)月動(dòng)工，今年首批住宅已陸續(xù)交付，商業(yè)和辦公部分明年也將開業(yè)，這樣的開發(fā)速度在TOD綜合體中是很不錯(cuò)的。

同樣加速開發(fā)的還有嘉里建設(shè)。2022 - 2023年，嘉里建設(shè)分兩批拿下上海黃浦區(qū)金陵東路地塊。在去年8月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，嘉里建設(shè)曾表示地塊的住宅部分計(jì)劃在今年下半年入市。但為了把握上海豪宅熱賣的時(shí)間窗口，它將首開時(shí)間提前至今年3月初，超前了半年多，也取得了很好的成績。這就是金陵華庭，今年3次開盤，全年銷售額累計(jì)近220億元，很可能是今年成交金額最多的單盤。

除了提升開發(fā)速度，一些港資房企還開始主動(dòng)聯(lián)合開發(fā)。最典型的案例就是太古地產(chǎn)和陸家嘴集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

2021年，雙方成功合作開發(fā)了前灘太古里，奠定了信任基礎(chǔ)。隨后，雙方合作開發(fā)了陸家嘴太古源，這也是太古地產(chǎn)在內(nèi)地開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目。從規(guī)劃理念到立面弧形，都有港風(fēng)審美，對(duì)室內(nèi)空間的把握也彰顯了港資做豪宅的能力。

陸家嘴集團(tuán)作為深耕浦東的本地國企，在獲取優(yōu)質(zhì)地塊、理解本地規(guī)劃、協(xié)調(diào)政策資源等方面具有天然優(yōu)勢。而太古地產(chǎn)則帶來了其在高品質(zhì)商業(yè)運(yùn)營和高端住宅國際化開發(fā)方面的成熟經(jīng)驗(yàn)。這種“土地資源 + 開發(fā)運(yùn)營”的互補(bǔ)模式，為港資在內(nèi)地的發(fā)展提供了更大的底氣。

當(dāng)然，港資房企最出眾的或許是商業(yè)運(yùn)營能力。一些堅(jiān)守在內(nèi)地的港資房企，最穩(wěn)固的陣地還是商業(yè)地產(chǎn)。今年上海最熱門的商業(yè)事件，當(dāng)屬南京西路興業(yè)太古匯門口的“路易號(hào)”巨輪。

值得一提的是，“路易號(hào)”巨輪從構(gòu)想到實(shí)現(xiàn)僅用3個(gè)月。這樣的商業(yè)奇跡，既得益于太古地產(chǎn)強(qiáng)大的運(yùn)營能力，也離不開上海友好開放的營商環(huán)境。

成果也十分亮眼?！奥芬滋?hào)”開幕后，興業(yè)太古匯日均客流高達(dá)8萬至10萬人次，周末最高達(dá)17萬人次，商場首周客流翻番，銷售額實(shí)現(xiàn)三位數(shù)增長。不僅如此，整個(gè)南京西路商圈的消費(fèi)活力都大幅提升，周邊餐飲、零售等消費(fèi)額普遍實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)上漲。

可以看出，仍有部分港資房企在不斷調(diào)整內(nèi)地戰(zhàn)略，積極擁抱變化。當(dāng)積極應(yīng)對(duì)市場時(shí)，市場也會(huì)給予新的機(jī)會(huì)回應(yīng)。

03 輕資產(chǎn)成為港資新選擇

當(dāng)下市場，輕資產(chǎn)是港資房企在內(nèi)地發(fā)展的新機(jī)遇。它既能發(fā)揮港資的品牌和運(yùn)營能力，又能讓內(nèi)地?fù)碛型恋睾唾Y源的合作伙伴盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

瑞安是最早探索輕資產(chǎn)的先行者之一。2018年，瑞安聯(lián)合太平洋保險(xiǎn)、永業(yè)集團(tuán)以136.1億元競得上海黃浦區(qū)淮海中路街道地塊，在這一合作中，瑞安房地產(chǎn)僅持股25%。這是瑞安引入險(xiǎn)資作為主要資本方，自身以少量資本入股，發(fā)揮其頂級(jí)商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營能力的初次嘗試。

今年，瑞安在佛山的嶺南天地項(xiàng)目，展示了港資房企輕資產(chǎn)模式的新高度。一方面，它將成熟物業(yè)出售給機(jī)構(gòu)資本，獲得總對(duì)價(jià)約34.9億元，但仍保留管理權(quán)；另一方面，通過這次交易，瑞安獲得約6.83億元的現(xiàn)金凈流入，可用于公司日常運(yùn)營或新的投資。

這一番資產(chǎn)騰挪，用最少的資金撬動(dòng)最大的資源，還能發(fā)揮自身擅長的運(yùn)營能力。

如果說瑞安是有計(jì)劃地主動(dòng)選擇輕資產(chǎn)模式，那么新世界發(fā)展則是在經(jīng)歷收縮后收獲了輕資產(chǎn)合作。

說起新世界發(fā)展，大家可能不太熟悉，但提到K11應(yīng)該很多人都知道。K11是新世界發(fā)展旗下的運(yùn)營品牌，K11 Select又是K11旗下更年輕化、更具未來感的子品牌。

2023年，當(dāng)新世界發(fā)展遭遇業(yè)績下滑、債務(wù)壓身時(shí)，K11 Select的品牌價(jià)值發(fā)揮了作用，通過輕資產(chǎn)合作幫助公司回血。

從2022年3月到2023年底，一年半時(shí)間官宣三地K11 Select，既發(fā)揮了新世界獨(dú)特的“藝術(shù)·人文·自然”相融合的商業(yè)運(yùn)營理念，讓其更專注于發(fā)揮自身品牌價(jià)值和運(yùn)營管理能力，也能通過輸出管理和服務(wù)獲取穩(wěn)定收入。

04

面對(duì)當(dāng)下市場，港資房企表現(xiàn)不一。有的急流勇退，拋售資產(chǎn)或持續(xù)觀望；有的則積極擁抱變化。

無論是香港置地敏銳的戰(zhàn)略調(diào)整，還是太古地產(chǎn)堅(jiān)守商業(yè)并在住宅領(lǐng)域積極尋求合作，亦或是嘉里建設(shè)、新鴻基加速開發(fā)進(jìn)度，以及瑞安、新世界發(fā)展開拓輕資產(chǎn)新模式，都反映出一些情況。一方面，內(nèi)地房企品質(zhì)和競爭力的提升，讓房地產(chǎn)行業(yè)悄然洗牌；另一方面，那些選擇擁抱變化的港資房企，都在精準(zhǔn)細(xì)分中找到了合適的方向。

這與我們?cè)?jīng)提出的觀點(diǎn)不謀而合：這個(gè)時(shí)代，每一個(gè)精準(zhǔn)細(xì)分下，都是富礦。

本文來自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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