11月27日，萬科A（000002.SZ）收盤跌幅超7%，股價(jià)創(chuàng)下2015年8月以來的新低；H股萬科企業(yè)（02202.HK）同樣跌超7%，最低觸及3.55港元，刷新H股上市以來的最低紀(jì)錄。

同日，萬科部分債券出現(xiàn)劇烈波動，早盤曾一度大幅反彈，但收盤時(shí)仍顯著回落。萬科目前究竟面臨著多大的壓力？

股價(jià)近六年持續(xù)走低

27日早盤，萬科A低開近5%，隨后快速下探，最大跌幅超8%。盡管后續(xù)跌幅有所收窄，最終仍下跌7.13%，報(bào)收5.47元，市值僅余653億元。

截至當(dāng)日收盤，萬科A年內(nèi)累計(jì)跌幅達(dá)24.66%，股價(jià)創(chuàng)下2015年8月以來新低，且自2020年起已連續(xù)近六年下跌。2018年股價(jià)高峰期時(shí)，萬科A曾摸高至36.37元，至今累計(jì)最大跌幅已超85%。

港股市場上，萬科企業(yè)自2020年起同樣連跌近六年，27日再跌超7%，報(bào)收3.58港元。今年以來，其累計(jì)跌幅已超32%。

債券市場方面，11月26日，“22萬科02”跌幅超17%，“21萬科06”“21萬科04”跌超11%，“22萬科04”跌超8%，“21萬科02”跌超7%。

11月27日，上述債券波動加劇。早盤時(shí)，“22萬科04”一度漲超31%，“22萬科02”漲超27%。

然而不久后，“22萬科02”“22萬科04”“22萬科06”等債券被深交所臨時(shí)停牌，原因是跌幅超過30%。

消息層面，11月26日，萬科在上清所發(fā)布關(guān)于召開“22萬科MTN004”債券持有人會議的公告，將于12月10日審議該債券展期相關(guān)事宜。公告顯示，該債券本金兌付日為12月15日，余額20億元，年利率3%。

萬科當(dāng)前壓力解析

方正證券研報(bào)分析，根據(jù)公告，此前與深鐵集團(tuán)合作框架內(nèi)的借款主要用于償付165.22億元債券本息，剩余額度計(jì)劃用于86.81億元債券的本息償付，存在63.91億元的缺口。從資金缺口來看，萬科確實(shí)面臨一定壓力，但該框架協(xié)議的簽署并不意味著深鐵集團(tuán)后續(xù)不再對萬科提供支持。從萬科自身情況而言，后續(xù)資產(chǎn)仍有一定的調(diào)整空間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前萬科境內(nèi)債務(wù)共計(jì)217.98億元，未來12個月內(nèi)的兌付高峰在今年12月。盡管大股東向萬科提供了不超過220億元額度的借款，但這種支持需置于股權(quán)價(jià)值最大化、總部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的框架下，且要遵循市場化、法治化原則，并非無條件救助。

近期新房交易市場持續(xù)下行，與2021年高峰時(shí)期相比，下滑趨勢仍在延續(xù)，導(dǎo)致企業(yè)銷售回款能力減弱。萬科面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要多方協(xié)同解決：一是調(diào)整資產(chǎn)，包括積極儲備新地塊，把握當(dāng)前“好房子”及改善型需求的市場機(jī)會，改善現(xiàn)金流狀況；二是依靠大股東深鐵集團(tuán)的扶持；三是推動債權(quán)人展期。同時(shí)，綜合各方判斷，房地產(chǎn)市場有望觸底，最早可能在2026年，最晚或在2027年。鑒于萬科資產(chǎn)質(zhì)量相對良好，若三方共同發(fā)力，有望緩解當(dāng)前壓力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，萬科后續(xù)將通過市場化方式，更多依靠自身力量化解債務(wù)。截至2025年11月12日，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供借款307.96億元，外部“輸血”或已告一段落。此次“22萬科MTN004”債券展期，標(biāo)志著深鐵集團(tuán)可能不再通過借貸方式為萬科償債，后續(xù)萬科的化債方式將更多轉(zhuǎn)向展期、資產(chǎn)出售、再融資、債轉(zhuǎn)股等。

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