12月2日，長沙恒大童世界3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地，被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以2.83億元成功競得。天眼查信息顯示，該公司成立于今年11月29日，是長沙市屬國企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資孫公司，實(shí)際控制人為長沙市國資委。

這是該項(xiàng)目首次拍賣流拍后，通過降價(jià)7000萬元實(shí)現(xiàn)的突破，也意味著湖南規(guī)模最大的文旅項(xiàng)目正式啟動(dòng)“復(fù)活”進(jìn)程。

近期，全國范圍內(nèi)多個(gè)爛尾地標(biāo)項(xiàng)目陸續(xù)迎來盤活轉(zhuǎn)機(jī)，例如重慶灣項(xiàng)目獲得中國長城資產(chǎn)24.76億元注資重啟，深圳深港國際中心則通過政府收儲(chǔ)調(diào)整規(guī)劃等方式推進(jìn)盤活工作??

12月3日上午，中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出：“越來越多爛尾地標(biāo)被盤活的根本原因，從市場層面來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，部分核心地段項(xiàng)目的自身價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，其土地價(jià)值、區(qū)位優(yōu)勢及潛在商業(yè)價(jià)值仍被市場認(rèn)可，機(jī)構(gòu)投資者更傾向于通過抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來獲取長期收益。”

多地爛尾地標(biāo)項(xiàng)目加速盤活

長沙恒大童世界的3宗地塊是爛尾項(xiàng)目盤活的典型案例之一。

該項(xiàng)目位于長沙岳麓區(qū)坪塘鎮(zhèn)大王山片區(qū)，規(guī)劃總占地面積超6000畝，原計(jì)劃打造集童話世界樂園、珍稀植物園、電影世界樂園等多種業(yè)態(tài)于一體的文旅綜合體，最初總投資規(guī)劃高達(dá)500億元，其中童世界板塊計(jì)劃投資約120億元。

自恒大出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，該項(xiàng)目隨之停工，核心區(qū)域淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與瘋長的野草成為城市發(fā)展中的一道“傷疤”。

今年7月，湖南湘江新區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾實(shí)地調(diào)研恒大童世界項(xiàng)目，提出要“高標(biāo)準(zhǔn)盤活存量資產(chǎn)”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京東法拍平臺進(jìn)行拍賣，但因無人出價(jià)最終流拍。直至12月2日，在較首次拍賣價(jià)格降低7000萬元后，這3宗地塊以2.83億元的價(jià)格成功成交。

值得注意的是，此次被國企接盤的3宗地塊僅為原項(xiàng)目規(guī)劃的一部分。根據(jù)拍賣要求，后續(xù)需按照原規(guī)劃繼續(xù)建設(shè)文旅相關(guān)業(yè)態(tài)，但具體運(yùn)營方尚未確定。

類似的項(xiàng)目盤活案例在全國范圍內(nèi)不斷涌現(xiàn)。

以重慶灣項(xiàng)目為例，近日中國長城資產(chǎn)宣布助力該項(xiàng)目重啟，該項(xiàng)目采用了“政府+AMC（資產(chǎn)管理公司）+金融機(jī)構(gòu)”的典型盤活模式。

其中，重慶南岸區(qū)政府負(fù)責(zé)資源匹配與溝通協(xié)調(diào)工作；中國長城資產(chǎn)搭建SPV（特殊目的載體）有限合伙作為重組平臺，以防范項(xiàng)目出現(xiàn)交叉違約風(fēng)險(xiǎn)；中國長城資產(chǎn)聯(lián)合招商銀行、中信信托等金融機(jī)構(gòu)，將為重慶灣項(xiàng)目提供不超過24.76億元的注資。

再看深圳深港國際中心項(xiàng)目，在經(jīng)歷8年?duì)€尾后，政府通過68億元收儲(chǔ)12宗土地及地上建筑物，并調(diào)整了項(xiàng)目規(guī)劃，提高了住宅占比。

袁帥提到，爛尾樓盤活的最大難點(diǎn)在于“債務(wù)復(fù)雜、業(yè)態(tài)陳舊、規(guī)劃滯后”，部分項(xiàng)目因債務(wù)關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，僅債務(wù)重組就需要耗費(fèi)大量時(shí)間；同時(shí)，原規(guī)劃的辦公、酒店等業(yè)態(tài)已無法適應(yīng)當(dāng)前市場需求，需要重新定位，這些都對接盤方構(gòu)成了考驗(yàn)。

收益率保障成盤活關(guān)鍵因素

在眾多被盤活的爛尾項(xiàng)目中，核心地段的價(jià)值愈發(fā)突出。

公開信息顯示，重慶灣項(xiàng)目位于重慶兩江交匯的核心區(qū)域，可直面長江與嘉陵江交匯處的景觀，同時(shí)毗鄰慈云寺、千佛寺、中央電影制片廠等眾多文物保護(hù)單位及歷史遺跡。

深圳深港國際中心項(xiàng)目同樣具備核心區(qū)位優(yōu)勢，其位于龍崗大運(yùn)中心核心區(qū)域，通過調(diào)整規(guī)劃的方式提高了企業(yè)參與盤活的積極性。今年11月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布公告，將深港國際中心原本以商業(yè)和文體功能為主的規(guī)劃，調(diào)整為“居住+商業(yè)”主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)，住宅占比提升至60%以上。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，核心地段賦予項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值，決定了機(jī)構(gòu)的參與意愿，而AMC與金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力則解決了資金與運(yùn)營方面的難題，這種多方協(xié)同的模式正成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。

山東隆湶律師事務(wù)所主任李富民認(rèn)為，相較于地段因素，更重要的是地方政府是否愿意讓渡部分增值收益，因?yàn)橘Y產(chǎn)機(jī)構(gòu)需要保證項(xiàng)目的收益率。

李富民分析稱：“爛尾存量資產(chǎn)能否成功盤活，關(guān)鍵在于項(xiàng)目債權(quán)是否清晰。只要優(yōu)先債權(quán)能夠通過一攬子打折、解除查封等方式處理完畢，項(xiàng)目就具備了資產(chǎn)負(fù)債表重啟的條件，地段、容積率等因素反而可以通過談判解決?！?/p>

袁帥提到，機(jī)構(gòu)接盤的爛尾項(xiàng)目大多位于核心地段，主要是因?yàn)檫@些項(xiàng)目土地價(jià)值高、市場需求明確，但也需要遵循“市場導(dǎo)向、成本覆蓋、功能復(fù)合”的原則。

袁帥表示：“對接盤企業(yè)而言，需要計(jì)算新業(yè)態(tài)的租金收益、運(yùn)營成本與債務(wù)成本，確保能夠覆蓋資金成本，例如將部分樓層改造為高端酒店以提升溢價(jià)能力；同時(shí)引入復(fù)合功能以提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，比如結(jié)合商業(yè)、辦公、文旅等多種業(yè)態(tài)，形成協(xié)同效應(yīng)，避免單一業(yè)態(tài)受市場波動(dòng)影響過大。”

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）