撰文｜陳利 編輯｜陳夢(mèng)妤 魏文藝

封面｜每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

一場(chǎng)圍繞購(gòu)房模式的變革正在全國(guó)多地展開。

今年以來(lái)，湖南平江縣、甘肅張掖、河南信陽(yáng)等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)政策，要求新出讓土地的商品房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2019年起商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%升至今年初的33%，全國(guó)超30個(gè)?。ㄊ校╅_展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或配套政策。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年商品房現(xiàn)房銷售面積占比約30.84%；今年前9月，該占比提升至35.4%。

在“十五五”規(guī)劃建議明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出六大重點(diǎn)任務(wù)，包括建立住房保障輪候庫(kù)制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

這表明，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的舉措將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)?？硕鸱治鲋赋觯骸半S著政策細(xì)化和市場(chǎng)適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國(guó)商品住宅銷售新常態(tài)，是實(shí)踐和豐富房地產(chǎn)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義?！?/p>

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“十五五”時(shí)期現(xiàn)房銷售或逐步推進(jìn)

12月10日，深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308地塊競(jìng)拍成交，樓面價(jià)42695元/平方米，溢價(jià)率65%。該地塊商品住房需全部現(xiàn)房銷售，是深圳近年第二宗要求全現(xiàn)房銷售的宅地。

此前，多城已從政策和土地出讓端推動(dòng)現(xiàn)房銷售制度落地。

今年5月，河南信陽(yáng)在相關(guān)措施中提出中心城區(qū)新出讓土地商品房項(xiàng)目一律現(xiàn)房銷售，成為2025年全國(guó)首個(gè)全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市；7月，湖北荊門明確有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新出讓優(yōu)質(zhì)用地優(yōu)先采用現(xiàn)房模式，2026年1月1日起新出讓土地開發(fā)的商品房原則上現(xiàn)房銷售；湖南平江縣要求新出讓土地商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后銷售，成為湖南首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。

更早的2020年，海南就規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，是全國(guó)首個(gè)省級(jí)層面推行該政策的省份。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)全國(guó)超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策，合肥、鄭州等地開展試點(diǎn)，海南與雄安全面推行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，推行現(xiàn)房銷售旨在防范爛尾樓問(wèn)題、保障購(gòu)房者權(quán)益，是房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的創(chuàng)新，也是住房民生保障和公平的體現(xiàn)。

2024年底全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年重點(diǎn)工作；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在《〈“十五五”規(guī)劃〉輔導(dǎo)讀本》中指出，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

中指研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“十五五”時(shí)期現(xiàn)房銷售或?qū)⒅鸩酵七M(jìn)，庫(kù)存量大的城市或區(qū)域有望率先推進(jìn)。部分庫(kù)存量小的地區(qū)需精準(zhǔn)把控節(jié)奏，同時(shí)完善現(xiàn)房銷售模式下的融資制度，推動(dòng)期房向現(xiàn)房轉(zhuǎn)型。

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全面落地需應(yīng)對(duì)多重挑戰(zhàn)

從“圖紙買房”到“現(xiàn)房銷售”，對(duì)購(gòu)房者而言意味著“所見(jiàn)即所得”。

荊門市住房和城市更新局消息顯示，今年4月14日，城控·易居苑項(xiàng)目開盤首日106套房源全部售罄，成為荊門今年首個(gè)“日光盤”。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，海南實(shí)施現(xiàn)房銷售試點(diǎn)五年，新房投訴量下降67%，頭部房企市場(chǎng)份額超75%，行業(yè)集中度顯著提升。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，近年現(xiàn)房銷售占比持續(xù)上升。

以深圳為例，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽總量21846套，其中現(xiàn)售6745套，占比30.9%，較2024年下半年上漲6.3個(gè)百分點(diǎn)，而2023年上半年現(xiàn)售占比僅14.6%；2025年6月深圳現(xiàn)房網(wǎng)簽占比達(dá)42%。

克而瑞分析指出，當(dāng)前推行現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)基礎(chǔ)已趨成熟，該模式推廣會(huì)對(duì)市場(chǎng)多方面產(chǎn)生影響，尤其對(duì)房企影響直接：“企業(yè)資金壓力增大，涉及融資模式變革；開發(fā)周期拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)放緩及經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變加速企業(yè)整合。”

中指研究院認(rèn)為，現(xiàn)房銷售考驗(yàn)房企綜合產(chǎn)品力與資金實(shí)力。回款周期從期房的約6個(gè)月延長(zhǎng)至現(xiàn)房的2–3年，企業(yè)需調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)周期、低成本資金以維持運(yùn)營(yíng)與回報(bào)。

過(guò)去部分省市的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)政策涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)貸款優(yōu)惠等措施。

克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度全國(guó)落地面臨挑戰(zhàn)，需開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”等創(chuàng)新金融工具，金融機(jī)構(gòu)需設(shè)計(jì)專門融資產(chǎn)品緩解房企資金壓力；還需調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限或允許分期支付。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地推進(jìn)現(xiàn)房銷售需關(guān)注企業(yè)承受能力，盲目推進(jìn)可能增加企業(yè)資金壓力，但長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)從打造高品質(zhì)住宅、推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度鼓勵(lì)房企積極推進(jìn)。