半年以來，物業(yè)成了資本市場的“香餑餑”。

截止6月10日，今年在香港成功上市的中國大陸物業(yè)企業(yè)已有3家；還有7家已經成功遞表，準備上市。

此外，榮盛、世茂、金科、華潤、陽光城、禹洲、越秀、合景、佳源、朗詩等頭部房企，紛紛傳出分拆物業(yè)板塊上市的消息。

對當下的房企來說，物業(yè)服務這塊當年“食之無味、棄之可惜”的“雞肋”，正在創(chuàng)造巨大價值。

這并不是疫情下的“新趨勢”。

近兩年，做“小生意”的大房企越來越多。

2018年9月13日，萬科和保利同一天分別改名為“萬科發(fā)展”和“保利發(fā)展”。從“地產”到“發(fā)展”的兩字之差，體現(xiàn)的不是“去地產化”，而是基于更多元的美好生活需求。

但地產行業(yè)的日子越來越不好過，卻是真的。

就在疫情來襲的2020年之前，不管是“局內”的房地產大佬，還是“局外”的股票投資者，所有人都注意到，“房住不炒”的政策持續(xù)推進，房企融資越收越緊、拿地成本越來越高。

越來越多的房企，開始把之前看不上眼的“小錢”，拆分出來上市。

疫情無疑加快了房企“多元化”的步伐。

過去半年里，雖然不斷有城市的房價“領漲全國”，但房地產行業(yè)的持續(xù)低迷還是有目共睹。除了受疫情影響，房產行業(yè)本身，也到了不得不轉型的檔口。

而在資本市場，則體現(xiàn)出“船大好掉頭”的特性：越是資本雄厚的房企，其擁有的資金、資源，越是其他行業(yè)所不能比擬。對這些企業(yè)來說，一旦決定轉型，那些近水樓臺、利潤率高企的細分行業(yè)，無疑會成為率先“攻略”的目標。

與房地產密切相關的物業(yè)行業(yè)，顯然在此之列。

于是，資本市場上的物業(yè)管理企業(yè)，掀起了密集的“上漲潮”。

2015年上市的中海物業(yè)，股價5年上漲近8倍；2016年，號稱“中國第二大物業(yè)公司”綠城服務赴港上市，如今股價較發(fā)行價暴漲540%；以物業(yè)服務見長的碧桂園，2018年也拆分物業(yè)在港上市，短短兩年，股價就從10元上下一路漲到最高37元。

有“珠玉在前”，其他房企難免也躍躍欲試，都盯上了物業(yè)這筆“小錢”。

上世紀90年代，房企蓋好一個樓盤，就成立相應的物業(yè)公司為業(yè)主提供服務。于是一開始，物業(yè)一直是房企的副產品。

以碧桂園為例，它旗下的樓盤之所以能賣出超出當地平均水平的高價，優(yōu)質的物業(yè)服務功不可沒。

房地產興盛時，利用優(yōu)質的物業(yè)服務給樓盤增值，獲得更好的價格和銷路，是房企必然的選擇。

房地產如日中天時，沒人認為物業(yè)服務能單獨上市。在房企財報中，它們只是無關宏旨的“非主營業(yè)務收入”。

房地產行業(yè)的低迷，成為物業(yè)企業(yè)進軍資本市場的一大契機。

2014年，深圳“彩生活”，成為第一個吃到資本市場螃蟹的物業(yè)企業(yè)。這一年，中國商品房銷售面積出現(xiàn)了歷史性下跌，跌幅達7.6%。

高昂的房價抑制了需求，宏觀調控讓拿地成本越來越高，供需兩側聯(lián)動，房企的日子越來越不好過。

如今，“房住不炒”的宏觀調控不見松動，融資難、拿地難、賣房難。當增量的爭奪望到了盡頭，存量的博弈便拉開帷幕。

而挖掘存量最好、最直接的方法，就是將物業(yè)服務分拆上市。既能為企業(yè)融資，又能把手頭的資產“盤活”。

這是一個廣闊的市場：房地產是一錘子買賣，物業(yè)服務則是長久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和不斷升級改造的城市區(qū)域，也給這個行業(yè)留下了豐富的想象空間。

中國的城市化發(fā)展，也到了提升品質的時間窗口。

對很多人來說，“有房住”已漸漸被滿足，“住得好”，成了最迫切的需求。

有業(yè)內人士預測，物業(yè)服務這筆地產大佬們熟悉的“小錢”，未來十年的行業(yè)規(guī)模，將達到3.2萬億。

富有遠見的一眾頭部房企，正在為自己的長遠未來博取“一席之地”。

與早先上市的物業(yè)企業(yè)相比，如今“下水入世”的同行們有著更獨特的優(yōu)勢。

2014年，第一個登陸港股的“彩生活”可謂“敢為天下先”，但它在資本市場上的表現(xiàn)卻不如人意，股價從3.28、到12.78、再到如今的3.90港元，歷經輪回。

作為“中國物業(yè)第一股”，彩生活的物業(yè)服務面積在全行業(yè)居首，盈利水平雖然增長乏力，但仍維持較高水平。

但在資本市場上，彩生活的市盈率只有10倍左右，與碧桂園服務、中海物業(yè)、綠城物業(yè)等同業(yè)40多倍的市盈率，不可同日而語。

有分析人士認為，彩生活被嚴重低估。但又都不得不承認，在賽道擴容的今天，彩生活的競爭力和增值潛力，確實很難與新晉的同行們相媲美。

比如，占盡“地利”又拿到廣州地鐵大筆注資的越秀地產。

3月10日，越秀地產（00123.HK）2019年業(yè)績發(fā)布會上，人們津津樂道的，已經是物業(yè)板塊拆分上市的消息。對此，越秀的管理層表示“還在研究”。

對這家1994年進軍房地產的老牌國企來說，2019年賣出17.2億平方米的住宅不算啥，三個“軌交+物業(yè)”的TOD項目更亮眼。

作為上世紀90年代崛起的“新城市主義”標志，TOD模式（Transit-Oriented Development，以公共交通為導向的開發(fā)）融合了公共交通和物業(yè)服務兩大板塊，具有較高的盈利水平和廣闊的發(fā)展空間。2019年4月，在廣州地鐵集團成為越秀第二大股東之后，TOD模式讓越秀如虎添翼，令資本市場對它充滿期待。

今年6月，越秀、廣州地鐵與長沙軌道集團新簽一份三方協(xié)議，決定將TOD模式在長沙復刻。根據規(guī)劃，越秀每年將拿下一到兩個TOD項目，預計新增土地儲備100萬平方米。

換言之，越秀的TOD將在全國各大城市“安營扎寨”，走上發(fā)展“快車道”。

在TOD模式的加持下，2019年的越秀地產，憑借38個物業(yè)項目創(chuàng)造了362億元的營收，同比上漲48.4%。與長沙軌道的新約，讓越秀的前景變得更加廣闊。

與此同時，萬科拆分物業(yè)服務上市的消息吸引了更多眼球。

與獨得“地利”的越秀相比，萬科可謂占盡了“天時”。

2020年5月13日，萬科物業(yè)CEO朱保全在致全員信《新十年》中，勾畫出了企業(yè)未來的“三駕馬車”，即CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間。而各大一線、新一線城市周邊崛起的新城、新區(qū)，將成為“三駕馬車”的用武之地。

官宣“新十年”的同月，萬科的“城市空間整合項目”（USIS）正式進駐廈門鼓浪嶼。

此前，這個項目已經在橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)和成都高新區(qū)落地。這是一種地方政府將城市公共空間作為一個“大物業(yè)項目”，為新城新區(qū)提供一攬子完整開發(fā)、服務的解決方案。而這種承包給市場化企業(yè)統(tǒng)籌運營管理的新模式，對物業(yè)企業(yè)的資金規(guī)模、運營能力都提出了巨大的挑戰(zhàn)。

在業(yè)內，只有資本雄厚、人脈廣泛的大企業(yè)才能承擔這樣高投入、高回報的項目。而在頭部房企，早早實現(xiàn)物業(yè)服務市場化的萬科，顯得游刃有余。

萬科用十年證明，自己花在物業(yè)上的錢是值得的。

2020年5月24日，中國物業(yè)百強企業(yè)成果發(fā)布會上，朱保全回憶萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：

“從萬科地產的一個附屬服務部門，發(fā)展為行業(yè)里第一個營收超100億的公司?！?/span>

十年時間，萬科物業(yè)的服務面積從5000萬平方米增長到5.3億平方米，營業(yè)額從15.3億增長到2019年的127.2億。其中，非住宅物業(yè)服務項目增長12倍之多。

這讓資本市場對萬科物業(yè)上市的期盼更加熱烈。

與占盡地利、天

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