11月10日一早，京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州農(nóng)商行掛牌的“育才壹品”小區(qū)上百套住宅，以低至市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格拍賣，卻遭遇了“0出價(jià)”的流拍。

銀行直接下場(chǎng)賣房并非個(gè)例。國有大行如農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)3436個(gè)（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個(gè)，農(nóng)信系統(tǒng)如廣東農(nóng)信超1.2萬個(gè)……一個(gè)性價(jià)比很高的“銀行直供房”折扣市場(chǎng)，正悄然浮出水面。

這些房產(chǎn)大多是企業(yè)或個(gè)人的“抵債資產(chǎn)”，按相關(guān)規(guī)定要在兩年內(nèi)賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產(chǎn)，所以，價(jià)格往往只有市場(chǎng)價(jià)的一半。

但有一類房子相當(dāng)搶手，買方往往出高價(jià)搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個(gè)典型的案例是工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓，起拍價(jià)239萬元，最終竟以340萬元的價(jià)格拍出，超出起拍價(jià)100萬元。

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銀行直供房性價(jià)比高

價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)

11月10日，蘭州農(nóng)商行在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價(jià)為7萬至11萬不等，折合單價(jià)僅2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元的市場(chǎng)價(jià)。然而，直至公開競(jìng)價(jià)結(jié)束，這100套房產(chǎn)均為“0次出價(jià)”狀態(tài)。實(shí)際上，該行在此小區(qū)擁有200多套類似房源，這些房產(chǎn)已不是第一次亮相拍賣平臺(tái)，卻無人問津。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從國有大行到地方農(nóng)信社，紛紛從幕后走向前臺(tái)，化身“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產(chǎn)”。在阿里與京東資產(chǎn)平臺(tái)中，多家銀行正掛牌銷售房產(chǎn)。拍賣平臺(tái)甚至打出“銀行直供，不計(jì)成本賣”的宣傳語。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至11月10日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)“競(jìng)價(jià)金融資產(chǎn)”項(xiàng)下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業(yè)用房，遠(yuǎn)超去年同期。

例如，京東網(wǎng)資產(chǎn)平臺(tái)顯示，天水麥積農(nóng)村合作銀行將于11月12日公開拍賣多達(dá)231處房產(chǎn)，其中包括98處商業(yè)用房，133套住宅。住宅起拍價(jià)為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價(jià)約為5500元。寧夏黃河農(nóng)村商業(yè)銀行即將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價(jià)僅9萬余元。

從銀行類型來看，城商行與農(nóng)信社成為這波直售的主力軍。在京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的1127個(gè)，2025年增至1822個(gè)；吉林銀行掛牌數(shù)量超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。農(nóng)信系統(tǒng)的規(guī)模更為龐大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超1.2萬個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)為9618個(gè)，湖南農(nóng)信系統(tǒng)為1370個(gè)。

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行的直售規(guī)模較小，但也在加速推進(jìn)。阿里資產(chǎn)平臺(tái)上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有3436個(gè)，建設(shè)銀行1571個(gè)，郵儲(chǔ)銀行1091個(gè)，中國銀行483個(gè)，平安銀行723個(gè)，民生銀行637個(gè)。

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處置不良債權(quán)

銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產(chǎn)生，與銀行不良資產(chǎn)處置密切相關(guān)。西部地區(qū)某城商行不良資產(chǎn)處置部門專業(yè)人士透露，這些房產(chǎn)大多為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，這類所謂的銀行直供房產(chǎn)，只是銀行抵債資產(chǎn)處理的一個(gè)傳統(tǒng)模式，并非銀行增加了一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)或者其他業(yè)務(wù)。市場(chǎng)需要清醒看待這類業(yè)務(wù)，避免誤讀。

他表示，傳統(tǒng)處置方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，將債權(quán)打包以較低折扣價(jià)出售給第三方，如不良資產(chǎn)管理公司；另一種是抵債，有兩個(gè)途徑，分為協(xié)議抵債和司法訴訟抵債。目前市場(chǎng)上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產(chǎn)。

何為抵債？該人士解釋，協(xié)議抵債即雙方不用通過司法程序，達(dá)成一致意見，完成交割，再自行處置。司法手段抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環(huán)節(jié)，一般按照不低于評(píng)估價(jià)值的70%進(jìn)行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價(jià)格的基礎(chǔ)上再降20%，即二拍價(jià)格不低于一拍價(jià)格的80%。所以，兩輪下來，標(biāo)的物價(jià)值大約是原評(píng)估公司評(píng)估價(jià)值的56%?！痹摮巧绦腥耸勘硎?，原來的房產(chǎn)抵押率可能是夠的，但是時(shí)過境遷，很多房產(chǎn)價(jià)值下浮很大。

“法拍可以理解為整個(gè)抵債過程中的前置環(huán)節(jié)，如果房產(chǎn)標(biāo)的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產(chǎn)一說了?！彼敿?xì)解釋道，抵債資產(chǎn)是進(jìn)入司法拍賣以后流拍的這類資產(chǎn)，法院裁定以后，銀行把這個(gè)資產(chǎn)接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣，例如京東、阿里平臺(tái)。

蘭州農(nóng)商行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房產(chǎn)正是這一過程的典型例證。這些房產(chǎn)由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。2022年12月，蘭州市中級(jí)人民法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行金額達(dá)4.6億元。銀行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得該小區(qū)的未售住宅和商鋪，完成產(chǎn)權(quán)過戶后直接出售。

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銀行直供房遇冷

但銀行用過的房搶手

銀行直供房最吸引人的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格。貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價(jià)在5000元/平方米左右，而銀行直售起拍價(jià)單價(jià)僅為2000元/平方米，不到市場(chǎng)價(jià)的一半。

又如，吉林銀行大連分行即將拍賣一處位于大連星海廣場(chǎng)的住宅，面積270余平方米，起拍價(jià)325.04萬元，折合單價(jià)為每平方米1.2萬元。二手房買賣平臺(tái)顯示，同區(qū)域住宅掛牌價(jià)為每平方米2萬元左右。

盡管價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以育才壹品為例，雖然價(jià)格一降再降，目前掛牌價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)50%以上，卻未能促成一套成交。

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