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撰文/潘玲宣

近一年來，北京僑福芳草地“出售”的消息不斷傳出。

作為北京標志性商業(yè)地標，僑福芳草地自2012年開業(yè)后，憑借獨特藝術氛圍、前沿綠色思維和高品質零售組合，成為全國藝術商業(yè)高地。

但近年來，新興商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，運營模式更具創(chuàng)意，僑福芳草地的市場影響力漸顯疲態(tài)。

客流減少、空置店鋪增多，僑福芳草地尚未走出經營困境，就站在了被“出售”的關口。

11月17日，市場消息稱，僑福集團一筆9.4億美元（約合人民幣66.83億元）的貸款周五到期，公司希望展期一年，目前還在磋商。

據(jù)悉，僑福集團繼續(xù)尋求出售北京僑福芳草地項目，估值約120 - 150億元。

落空的交易

此次事件是此前出售傳聞的后續(xù)。

去年12月，市場消息稱，僑福集團尋求至少28億港元私募信貸，為銀行貸款再融資，以港島陽明山莊兩座塔樓、停車場及其他資產抵押，貸款期限兩到三年。

因高額抵押貸款還款壓力和低入駐率，北京中央商務區(qū)的芳草地商業(yè)綜合體項目也被納入出售范圍。

當時有資方對北京資產感興趣并進入評估階段，但交易最終未成功。

事件發(fā)酵數(shù)月，僑福集團未披露進展。今年3月，僑福芳草地與輕資產運營商寧樸集團戰(zhàn)略合作，開啟全面輕資產運營模式，側面“辟謠”出售事項。此后，市場焦點轉向新運營管理團隊。

寧樸集團成立于2024年12月24日，正值僑福芳草地傳出“出售”消息時。雖成立不久，但由前香港置地中國區(qū)總裁凌常峰掌舵。香港置地內地商業(yè)項目口碑良好，凌常峰團隊有望為僑福芳草地注入新活力，打破困局。

按計劃，項目以“時尚與藝術的社交中心”定位進階，構建京城文藝新地標?；诤献?，僑福芳草地啟動全方位戰(zhàn)略升級，以“煥新消費體驗、激活商業(yè)勢能”為核心，重塑定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)。

寧樸集團運營后，僑福芳草地重點打造多元餐飲集群，引入品質中餐、創(chuàng)意西餐及國際美食，滿足全時段社交與商務消費需求；同時煥新零售業(yè)態(tài)布局，重塑品牌矩陣，構建豐富消費場景。

僑福芳草地似離新生更近一步。新管理團隊思路是保持藝術性，以餐飲業(yè)態(tài)帶動經營收益。

新管理團隊入駐后，出售消息暫時平息。畢竟企業(yè)不會投入資源拯救將易主的資產。

項目未變現(xiàn)，僑福集團償貸壓力如何解決？

5月19日，外媒報道，僑福集團從太盟投資集團（PAG）獲3億港元私募信貸資金，利率11% - 16%，為期9個月的過橋貸款緩解了近期資金壓力。

但3億港元與至少28億港元的融資需求仍有差距。

三個月后，僑福集團73億港元貸款獲銀行延期3個月，原定于8月15日到期，以僑福芳草地綜合體項目抵押。如今延期寬限到期，僑福集團爭取展期一年，仍在磋商。

藝術商業(yè)高地

在內地市場，僑福集團是香港“老錢”代表。

僑福集團由黃氏家族創(chuàng)立，總部在香港，開發(fā)項目覆蓋亞洲、歐陸，是地產、休閑產業(yè)與精致生活品質創(chuàng)造者。

僑福芳草地由北京僑福置業(yè)有限公司開發(fā)，是僑福集團在內地首個大型商業(yè)綜合體。位于北京朝陽區(qū)東大橋路西側，緊鄰CBD核心地帶，總面積20萬平方米，集寫字樓、購物中心、藝術中心和酒店于一體。

項目用地1995年被僑福集團創(chuàng)始人黃週旋拿下，規(guī)劃反復調整，2004年動工。同年集團創(chuàng)始人去世，二代黃建華接手，推動項目2012年入市，黃建華因此被稱為“僑福芳草地之父”。

2017年，僑福芳草地巔峰時，集團二代離世，項目再次交接。

環(huán)保理念未普及前，僑福芳草地是中國首個獲綠色建筑評估體系LEED鉑金級認證的商業(yè)項目。

其濃厚藝術氛圍和先鋒未來感讓它紅極一時。建筑結構、內部陳設充滿創(chuàng)意，藝術品隨處可見，亞洲最長室內步行吊橋和中庭倒懸鯊魚是打卡點。

依托北京芳草地國際氛圍和地段優(yōu)勢，僑福芳草地打造多元商業(yè)及文化休閑綜合體，成為時尚高品質生活板塊。

前沿環(huán)保設計、永續(xù)發(fā)展理念和豐富藝術氛圍是僑福芳草地特色，至今無人復制。

但商業(yè)項目難兩全。周邊項目興起，僑福芳草地和世貿天階被市場“革新”，后者近期迎來新管理團隊。

有觀點認為，僑福芳草地沒落與周邊交通有關。周邊公交線路多，但最近地鐵站距項目約500米，其他地鐵站更遠，限制了客流。

僑福芳草地難以成為“目的地”，客流多為觀賞、打卡，難以推動消費。

2023年7月，COS中國首店在僑福芳草地閉店。該品牌全球門店縮減，但在北京有5家店，除芳草地店外，其余正常營業(yè)，反映了項目處境。

藝術曾是亮點，但消費者指出，項目內部藝術陳設久未更新，部分設施被撤，藝術商業(yè)高地光環(huán)褪色。

集團資金壓力下，今年6月下旬，外媒報道，僑福集團年初與國際拍賣行蘇富比接洽，想用超200件珍貴藝術品抵押獲取貸款。

這些藝術品有畢加索、沃霍爾、達利等西方大師和岳敏軍、齊白石、趙無極等中國藝術家杰作。因物流問題，談判陷入僵局。

藝術品未外流，但僑福集團拿出珍藏變現(xiàn)，可見其“現(xiàn)金荒”。

寧樸集團運營后，僑福芳草地重點打造多元餐飲集群，煥新零售業(yè)態(tài)。但落地阻力大。首發(fā)經濟下，頭部商業(yè)地產運營商構筑品牌壁壘，參與新消費品牌孵化。僑福芳草地與寧樸集團剛接手，尚在磨合期，突圍不易。

若僑福芳草地易主，項目將面臨新一輪定位重構與管理磨合，復興進度可能拉長。

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