每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京豐臺嘉棠璟樾報規(guī)圖已公示好幾天了，花姐一直沒動筆。原因是這張圖問題太多，甚至有低級錯誤。比如有的是‘明知故犯’，像沒有紅線退距；有的藏得深，如樓間距系統(tǒng)不達標(biāo)等。

該圖設(shè)計單位是有30年歷史的老牌設(shè)計商北京中元工程設(shè)計顧問有限公司，老板是陳偉。這么有名的設(shè)計單位，設(shè)計圖卻如此‘業(yè)余’，實在不應(yīng)該。若公眾沒反饋意見，很多問題或許能過關(guān)，但這對嘉棠璟樾新業(yè)主和隔壁靛廠繡園老業(yè)主都不公平。接下來，花姐和大家一起解讀這張圖紙。

架空層層高不達標(biāo)

9月5日，北京三家國企聯(lián)合拿下嘉棠璟樾地塊，底價29億元，折合樓面價5萬元/㎡。這三家國企分別是城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總地產(chǎn)，持股比例為48%、42%和10%。嘉棠是建工地產(chǎn)的產(chǎn)品系，在售的有璟玥林汐、嘉棠澐璽等。

地塊位于豐臺岳各莊，占地2.18公頃，地上建筑面積約58000平方米，地下建筑面積約26500平方米，建筑高度55.35米，容積率2.66，規(guī)劃8棟10 - 18F住宅樓。

小區(qū)大門在西側(cè)，最北的1號樓層高3米，西南的6號樓層高3.6米。這種架空層高度存在雙標(biāo)情況。根據(jù)一年前下發(fā)的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，首層架空層一般不宜低于3.6米，不得高于4.9米。顯然，嘉棠璟樾1號樓不達標(biāo)。

車庫出入口動線混雜

嘉棠璟樾的車庫出入口也有問題。按照土拍文件，車庫出入口開口設(shè)在南面的街坊路上，距離西邊岳各莊東路50米處，嘉棠璟樾照做了，但車輛進出口混在一起。

其動線如下：進車時，車輛由南向北開至消防撲救場地，然后向左90度大轉(zhuǎn)彎進入車庫，十分不便；出車時，車輛從車庫出來，由北向南走一段才到街坊路。這種設(shè)計會導(dǎo)致車子扎堆，產(chǎn)生噪音、尾氣污染等問題。這種進出口混合的設(shè)計在北京樓市很罕見，嘉棠璟樾這么做可能是為了節(jié)約車庫占地面積。

紅線退距不達標(biāo)

嘉棠璟樾的圖紙上沒標(biāo)出樓棟與用地紅線的距離，并非設(shè)計師粗心。該地塊西面是老社區(qū)靛廠繡園，兩塊地之間的東面和南面有公用圍墻，產(chǎn)權(quán)人為靛廠路20號院，由靛廠村村委會管理。

按照建筑設(shè)計規(guī)范，塔樓建筑之間東西邊距的退讓距離為6 - 38米?；ń隳繙y，嘉棠璟樾東側(cè)的2#、5#樓與圍墻最窄處不足2米，低于設(shè)計規(guī)范最低值。如果設(shè)計師標(biāo)出退線距離不足2米，就等于曝光了退讓距離不達標(biāo)，所以設(shè)計師做了模糊處理。

隱秘的樓間距問題

嘉棠璟樾位于西四環(huán)內(nèi)，曾被視為王炸地塊，最終卻底價成交。原因是地塊南北狹長，除了東邊退距影響，還有南面樓棟的遮擋。

在嘉棠璟樾的西南位置，有一棟繡園5#，15層、高43.27米、兩單元，具體是板樓還是塔樓無人知曉?；ń悴樵冑Y料發(fā)現(xiàn)，嘉棠璟樾6#樓至少應(yīng)后退5.5米，但后退的話整個樓盤規(guī)劃都得重新調(diào)整。攤開圖紙，樓間距日照比不達標(biāo)的還有2#、4#樓。

消防撲救場地缺角

嘉棠璟樾容積率高達2.66，加上東面和南面的退距問題，樓棟排布緊張，甚至連消防撲救場地都縮減了。西北角的3#樓處有一塊消防撲救場地，受轉(zhuǎn)角紅線影響缺了一角，導(dǎo)致?lián)渚葓龅孛娣e不夠，按照建筑設(shè)計規(guī)劃必須修改，畢竟消防關(guān)乎人命，不能馬虎。

預(yù)計售價8.2萬元/平米

豐臺樓市成交慘淡。嘉棠璟樾位置不錯，位于豐臺區(qū)六里橋街道，距離西四環(huán)約900米，地塊西側(cè)距離規(guī)劃中的青塔站約800米。但這里城市界面一般，住宅多為老破小，經(jīng)適房、公房居多。次新二手房紫辰院掛牌價8萬 +，保利和光逸境能達到9萬/㎡。嘉棠璟樾西北1.6公里的熙華臺，2023年10月開盤，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價8.15萬/㎡。

花姐預(yù)計，嘉棠璟樾預(yù)計售價在8.2萬元/平米左右，其樓面價5萬元/㎡。該樓盤產(chǎn)品優(yōu)于熙華臺，南向為通面內(nèi)嵌陽臺，進深約1.5米?；ń阃茰y，嘉棠璟樾的戶型面積段為99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡。不過，它還有個潛在對手，東面隔著繡園有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66 ，上市時間未知，且地塊素質(zhì)好于嘉棠璟樾。

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