11月17日，大悅城控股子公司大悅城地產(chǎn)宣布通過私有化決議案，待計(jì)劃生效后，其聯(lián)交所上市地位預(yù)計(jì)于11月27日正式撤銷。從2013年上市到2025年啟動(dòng)私有化，這家地產(chǎn)央企的港股上市之路將畫上句號(hào)，這一資本運(yùn)作也標(biāo)志著其業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)入全面調(diào)整階段。

退市消息傳出前，大悅城旗下北京華爾道夫酒店已掛牌20億元出售近半年，仍未找到買家。目前其旗下僅存4家酒店：北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店及自營(yíng)品牌北京大悅酒店，較高峰期大幅縮減，曾經(jīng)的酒店業(yè)務(wù)如今成為戰(zhàn)略收縮的先行板塊。在市場(chǎng)資金面趨緊的背景下，地產(chǎn)系酒店的轉(zhuǎn)型陣痛仍在持續(xù)。

從遍地開花到四家僅存

退市引發(fā)資本市場(chǎng)關(guān)注之際，大悅城的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展歷程與戰(zhàn)略調(diào)整同樣值得探究。作為中糧旗下地方投資管理平臺(tái)，大悅城自上世紀(jì)90年代初涉足酒店業(yè)，至今已有30余年布局史，但曾經(jīng)的業(yè)務(wù)版圖正快速收縮。

上世紀(jì)90年代，大悅城打造的三亞凱萊度假酒店被譽(yù)為“中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店”，凱萊品牌一度成為豪華酒店代名詞；2010年前后迎來高光時(shí)刻，接連開出三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉酒店及北京長(zhǎng)安街W酒店，其中北京W酒店是該品牌內(nèi)地第二家門店，以先鋒設(shè)計(jì)成為潮流地標(biāo)。

然而市場(chǎng)環(huán)境變化下，酒店版圖持續(xù)收縮：2017年出售虧損嚴(yán)重的北京長(zhǎng)安街W酒店（累計(jì)虧損超3億元，入住率僅55%-69%）并換牌索菲特；2024年三亞凱萊仙人掌度假酒店因資產(chǎn)老舊暫停營(yíng)業(yè)；蘇州、南昌凱萊大酒店股權(quán)也先后100%轉(zhuǎn)讓。與此同時(shí)，凱萊酒店集團(tuán)在品牌梳理后拓展輕資產(chǎn)，2024年新增廈門羅約凱萊大飯店，可見大悅城酒店業(yè)務(wù)正從持有重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，依托品牌輸出與管理能力獲穩(wěn)定收益，規(guī)避重資產(chǎn)資金壓力，這一調(diào)整與地產(chǎn)系酒店整體趨勢(shì)一致。

近年多家房企頻繁出售酒店資產(chǎn)：華僑城售上海寶格麗酒店后，再掛牌深圳前海華僑城艾美酒店等；中國(guó)金茂先后出售北京威斯汀大飯店、三亞希爾頓酒店，近期又掛售三亞麗思卡爾頓酒店。

酒店業(yè)務(wù)并非“拖油瓶”

盡管酒店非大悅城主業(yè)，卻在生態(tài)中扮演重要角色：既能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，又能與商業(yè)項(xiàng)目形成協(xié)同效應(yīng)。2023年其酒店收入9.70億元，同比增75.14%，毛利率35.27%，同比升21.06%，是當(dāng)年多元化業(yè)務(wù)增長(zhǎng)最快板塊之一；2024年酒店?duì)I收約8.69億元，平均入住率80.6%；2025年上半年收入約4.66億元，同比基本持平，在地產(chǎn)行業(yè)下行期表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。

與多數(shù)地產(chǎn)系酒店類似，大悅城酒店經(jīng)歷了從依賴國(guó)際品牌到發(fā)展自有品牌的轉(zhuǎn)變。早期通過引進(jìn)華爾道夫、瑞吉等國(guó)際品牌獲取管理經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)認(rèn)可，但面臨高昂授權(quán)費(fèi)與經(jīng)營(yíng)成本；2019年推出首個(gè)自有品牌“Le Joy Hotel 大悅酒店”，定位25-40歲城市中高端商旅人群，標(biāo)志業(yè)務(wù)進(jìn)入新階段。

北京大悅酒店與西單大悅城毗鄰，以“商業(yè)+酒店”一體化模式定位為“西單大悅城主力店鋪”，實(shí)現(xiàn)客流互動(dòng)協(xié)同。運(yùn)營(yíng)上創(chuàng)新引入共享辦公空間Joyo Space取代傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，與商業(yè)品牌、潮流IP及藝術(shù)家合作主題客房，推出小時(shí)制“快閃房”套餐。依托大悅城商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)（2024年購(gòu)物中心銷售額401.3億元，同比增16%；客流量3.66億人次，同比增22%），商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與酒店業(yè)務(wù)結(jié)合或帶來差異化優(yōu)勢(shì)，但規(guī)?；瘡?fù)制協(xié)同效應(yīng)仍是挑戰(zhàn)——自2019年至今，大悅酒店全國(guó)僅北京一家門店。

退市后酒店業(yè)務(wù)的未來走向

央企在酒店市場(chǎng)的資產(chǎn)調(diào)整，背后是行業(yè)周期變遷。地產(chǎn)系酒店正從地產(chǎn)附庸回歸存量交易本質(zhì)：過去三十年，地產(chǎn)系酒店資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)低于國(guó)際平均，未給地產(chǎn)帶來可觀收益；隨著配套價(jià)值消失，成為房企“割肉變現(xiàn)的回血包”。如今地產(chǎn)系酒店進(jìn)入3.0時(shí)代，需回歸住宿本質(zhì)，憑借品牌與運(yùn)營(yíng)能力盈利，而非依賴金融屬性。

大悅城地產(chǎn)退市后，酒店業(yè)務(wù)將迎來新環(huán)境：不再受上市公司信息披露與短期業(yè)績(jī)壓力約束，經(jīng)營(yíng)靈活性提升，利于長(zhǎng)期投入的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展。輕資產(chǎn)或?yàn)橹饕较?，其商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已加速輕資產(chǎn)落地（如華夏大悅城商業(yè)REIT發(fā)行），為酒店業(yè)務(wù)資本化提供參考，未來或借助REITs盤活資產(chǎn)。

退市同時(shí)，大悅城將7大區(qū)域公司整合為4個(gè)大區(qū)，“商業(yè)管理中心”升級(jí)為“商業(yè)事業(yè)部”，提升商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，酒店業(yè)務(wù)或從中受益。未來大悅城或加大酒店品牌輸出與管理力度，此前已提出“著力開發(fā)大悅城酒店自有品牌”并擇機(jī)在綜合體運(yùn)營(yíng)。退市不是終點(diǎn)，而是新起點(diǎn)，這門曾被視為“包袱”的生意，正等待價(jià)值重估。

統(tǒng)籌 | 南川 編輯 | 懶喵

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