面對(duì)年內(nèi)57億元償債壓力與持續(xù)虧損困境，萬科擬通過市場化債務(wù)重組爭取緩沖時(shí)間，但其信用與融資能力正遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

“萬科20億元境內(nèi)債尋求展期”的消息引發(fā)廣泛關(guān)注，讓萬科再次處于輿論焦點(diǎn)。

11月26日晚，浦發(fā)銀行發(fā)布公告，作為召集人擬召開“22萬科MTN004”2025年第一次持有人會(huì)議，商議該債券展期事宜，以推進(jìn)本息兌付工作。

此次會(huì)議的核心是“展期”。公告顯示，該債券余額20億元，票面利率3%，原計(jì)劃2025年12月15日兌付本金。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者向萬科相關(guān)人士核實(shí)債券展期情況，對(duì)方未直接回應(yīng)，僅表示“以銀行公告為準(zhǔn)”。市場人士普遍認(rèn)為，這一舉措意味著萬科公開債務(wù)兌付壓力進(jìn)入市場化處置階段。

股債波動(dòng)下的緩沖與風(fēng)險(xiǎn)

浦發(fā)銀行公告發(fā)布當(dāng)天，萬科多只境內(nèi)債券大幅下跌，“22萬科02”“21萬科04”等債券因跌幅超30%臨時(shí)停牌。收盤時(shí)雖有所回彈，但跌幅仍超7%。

萬科股票跌幅相對(duì)較小，但近一年市值蒸發(fā)超500億元，股價(jià)創(chuàng)近十年新低。

此前有消息稱萬科將以市場化方式處理債務(wù)，雖未獲回應(yīng)，但浦發(fā)銀行召集會(huì)議被視為這一猜測的落地信號(hào)。

匯生國際資本總裁黃立沖表示，浦發(fā)銀行牽頭召開會(huì)議，本質(zhì)是啟動(dòng)中期票據(jù)市場化重組程序，目前僅為程序開啟，距離全面方案還有距離。這種方式符合市場化、法治化原則，是萬科債務(wù)市場化處理的起點(diǎn)。

公開信息顯示，除“22萬科MTN004”外，萬科還有37億元債券將于12月28日到期，兩筆合計(jì)57億元，是當(dāng)前急需解決的償債關(guān)卡。

若展期成功，萬科可獲得數(shù)月至一兩年緩沖期，避免公開市場首單實(shí)質(zhì)性違約，穩(wěn)定其他債務(wù)談判節(jié)奏。但展期也是雙刃劍，黃立沖認(rèn)為，展期會(huì)被視為“軟違約”，可能導(dǎo)致融資成本上升、渠道收緊，引發(fā)其他債券持有人連鎖反應(yīng)。結(jié)合萬科三季度虧損約160億元、前三季度累計(jì)虧損280億元的狀況，展期只是爭取時(shí)間，信用會(huì)進(jìn)一步受損。

業(yè)內(nèi)人士指出，銀行牽頭且以穩(wěn)妥兌付為由召集會(huì)議，通常說明發(fā)行人與主力機(jī)構(gòu)已有初步共識(shí)，展期通過可能性較高，但需看12月10日持有人大會(huì)表決結(jié)果。關(guān)鍵變量包括展期年限、票息補(bǔ)償、資產(chǎn)處置或增信安排，以及是否成為后續(xù)重組樣板。黃立沖認(rèn)為，此次展期是“試水”，結(jié)果將影響后續(xù)債券談判基調(diào)。

自救路徑：資產(chǎn)變現(xiàn)與模式轉(zhuǎn)型

一周前萬科臨時(shí)股東會(huì)上，新任董事長黃力平稱深鐵集團(tuán)將幫助萬科化解風(fēng)險(xiǎn)，但市場對(duì)支持力度和方式仍有疑慮。

股東大會(huì)通過議案，深鐵集團(tuán)向萬科提供不超過220億元借款，用于償還公開債本息等，需資產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保。這意味著深鐵支持從信用借款轉(zhuǎn)向抵押擔(dān)保借款，反映出行業(yè)調(diào)整中資本市場對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控的強(qiáng)化。

目前深鐵已提供213.76億元借款，剩余額度有限。黃立沖認(rèn)為，這表明股東支持從“無限兜底”轉(zhuǎn)向有條件安排，萬科需重新考慮經(jīng)營邏輯。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次展期或標(biāo)志深鐵不再無限制提供流動(dòng)性支持，萬科需靠自身通過展期、資產(chǎn)出售等方式化解債務(wù)。

失去大股東托底預(yù)期后，萬科自救路徑主要有三類：加速商業(yè)、物流等非核心資產(chǎn)變現(xiàn)；推動(dòng)項(xiàng)目債務(wù)置換，引入新股東或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包；轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、低杠桿模式，收縮拿地與投資，聚焦現(xiàn)金流。

今年前三季度，萬科完成大宗交易簽約近70億元，不久前清空貝殼股份。貝殼股權(quán)雖體量不大，但流動(dòng)性好、質(zhì)地優(yōu)，能體現(xiàn)萬科自救決心，反映出其“變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)籌碼”的思路。

黃立沖認(rèn)為，僅靠自身難以短期內(nèi)填平債務(wù)缺口，需股東支持、債權(quán)人共擔(dān)與市場化重組結(jié)合。萬科需主動(dòng)降維，從高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流優(yōu)先。

截至三季度末，萬科已償還288.9億元公開債務(wù)。未來兩年仍是償債高峰，2026年境內(nèi)債到期超120億元，2027年海外債及境內(nèi)債約百億元。萬科能否以時(shí)間換空間，取決于資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流修復(fù)與外部支持的協(xié)同推進(jìn)。