2025年11月27日，杭州蕭山區(qū)兩宗宅地成功出讓，湘湖單元與市北單元地塊總用地面積6.28萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積11.29萬(wàn)㎡，起始總價(jià)21.57億元，最終均以超10%溢價(jià)成交，由濱江集團(tuán)包攬，合計(jì)成交額達(dá)24.62億元。

至此，2025年以來(lái)杭州土地成交金額累計(jì)達(dá)1528.42億元，躍居全國(guó)第二，僅次于上海。

從2025年全國(guó)城市土地成交金額TOP5榜單來(lái)看，格局出現(xiàn)明顯變化：一線城市中深圳、廣州均未進(jìn)入前五，成都、南京則躋身前列。

對(duì)比近年數(shù)據(jù)，廣州此前常年占據(jù)TOP5席位，但截至2025年11月27日，僅以382.76億元位列第9，排名下滑顯著。

在房地產(chǎn)行業(yè)，土地與新房市場(chǎng)被喻為“面粉”與“面包”的關(guān)系，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)既反映市場(chǎng)預(yù)期，也決定未來(lái)新房供應(yīng)規(guī)模。當(dāng)前土地市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，未來(lái)部分核心城市有望保持較高成交總量。

六大城市土拍成交額突破500億元

2020年土儲(chǔ)類專項(xiàng)債暫停后，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷四年多規(guī)模收縮。2025年地方政府重啟該類專項(xiàng)債融資，但受專項(xiàng)債投資收入比監(jiān)管限制，出于收益確定性考量，相關(guān)地塊出讓規(guī)模仍較為有限。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月27日，全國(guó)土地成交總額超2.2萬(wàn)億元，雖較2024年同期有所下降，但上海、杭州、北京、成都、南京、西安六城成交額均突破500億元。

其中上海以2359.94億元居首，占全國(guó)總成交額超10%；杭州、北京分列二、三位，三城合計(jì)占比達(dá)24%；TOP10城市成交額占比接近40%，土地市場(chǎng)集中度顯著提升。

北京9宗宅地溢價(jià)率超10%，杭州暫超北京

2025年土拍成交額TOP5中，一線城市僅上海、北京入圍，上海穩(wěn)居第一，北京位列第三，杭州以約39億元的微弱優(yōu)勢(shì)暫超北京排名第二。

作為行業(yè)發(fā)展新模式示范城市，北京2025年推出大量舊改、城中村改造用地，回龍觀、天通苑、朱辛莊等地新增供應(yīng)增加，但因涉及一級(jí)開(kāi)發(fā)整備，多數(shù)地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交。同時(shí)，北京優(yōu)質(zhì)宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈，多由大型央國(guó)企競(jìng)得，2025年已有9宗宅地溢價(jià)率超10%。

其中9月30日出讓的太陽(yáng)宮宅地溢價(jià)率高達(dá)39%，經(jīng)9家房企339輪競(jìng)價(jià)后，由中建智地以43.1億元競(jìng)得，樓板價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡，地塊容積率從3.0調(diào)整為2.6，周邊可比房?jī)r(jià)約12萬(wàn)元/㎡。

杭州2025年宅地市場(chǎng)呈現(xiàn)“上半年熱、下半年冷”態(tài)勢(shì)：優(yōu)質(zhì)宅地主要集中在上半年釋放，上半年累計(jì)20個(gè)交易日單日成交超10億元，下半年至今僅7次；進(jìn)入下半年后，高總價(jià)宅地出讓頻次下降，市場(chǎng)熱度同步回落。

北京2025年第九輪供地計(jì)劃涉及朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域6宗宅地，總用地19.68公頃，建筑規(guī)模36.31萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)近期掛牌；杭州12月也將有地塊掛牌，年末杭州能否保住第二位置仍待觀察，但近年杭州土拍市場(chǎng)實(shí)力已不容小覷。

11月多城密集供地，市場(chǎng)分化加劇

2025年土拍TOP5中，深圳、廣州缺席，成都、南京補(bǔ)位。廣州2022-2024年穩(wěn)居TOP5，但2025年截至11月27日僅列第9；深圳以450.88億元暫居第7。

廣州排名下滑一方面受市場(chǎng)壓力影響，另一方面源于供地收縮：CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州供地面積341.35萬(wàn)㎡，較2024年同期下降近20%，且2022年以來(lái)供應(yīng)規(guī)模連續(xù)多年大幅下降。

這與廣州商品住宅供求關(guān)系密切：截至2025年10月，廣州庫(kù)存量與消化周期雙雙下降，消化周期同比減少29%，去庫(kù)存效果顯著。

經(jīng)過(guò)階段性調(diào)整后，廣州土拍市場(chǎng)再度活躍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年11月截至21日，廣州供應(yīng)涉宅用地20宗，起拍總價(jià)254.22億元。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，當(dāng)前廣州土拍結(jié)構(gòu)發(fā)生巨變，成交以中心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地為主，高品質(zhì)住宅逐漸取代存量項(xiàng)目成為市場(chǎng)主力。從11月密集供地來(lái)看，12月廣州或迎來(lái)一場(chǎng)久違的土拍熱潮。

當(dāng)前土拍市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，頭部城市競(jìng)爭(zhēng)加劇。這一趨勢(shì)源于房企“寧缺毋濫”的投資策略：在市場(chǎng)不確定性增加的背景下，房企優(yōu)先爭(zhēng)奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕成為保障投資確定性的重要選擇。

熱點(diǎn)城市核心板塊仍受房企追捧，如上海徐匯濱江、杭州濱江、廣州白云等地優(yōu)質(zhì)地塊常引發(fā)多家房企競(jìng)爭(zhēng)，頭部房企參與度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，但普通地塊關(guān)注度較低，僅靠?jī)?yōu)質(zhì)地塊無(wú)法帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度回升。

預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)供求規(guī)模將維持低位運(yùn)行；同時(shí)，隨著高品質(zhì)開(kāi)發(fā)新規(guī)、城市更新等政策推進(jìn)，新增宅地項(xiàng)目的投資確定性將進(jìn)一步增強(qiáng)。

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