東方金誠首席宏觀分析師王青

2026年，穩(wěn)樓市的核心仍需挖掘需求潛力、穩(wěn)定市場預(yù)期。

楚小強(qiáng) 中房報記者 李葉 北京報道

當(dāng)市場聚焦限購松綁、存量房收購或“白名單”擴(kuò)容時，東方金誠首席宏觀分析師王青在接受中國房地產(chǎn)報專訪時，點出了一個基礎(chǔ)且關(guān)鍵的宏觀變量——實際房貸利率。這一指標(biāo)是理解當(dāng)前房地產(chǎn)政策效果、剖析市場持續(xù)調(diào)整深層邏輯的重要切入點。

過去四年半，房貸利率累計下調(diào)約2.5個百分點，力度可觀，但市場反應(yīng)弱于以往調(diào)整期。王青分析，名義房貸利率雖降，但計入物價因素后，實際房貸利率仍處于歷史高位附近，這是核心原因。

這一分析將房地產(chǎn)問題從行業(yè)層面提升至宏觀政策協(xié)同高度。未來穩(wěn)樓市不僅要通過定向降息、財政貼息等手段下調(diào)名義房貸利率，更需“實施強(qiáng)有力逆周期調(diào)節(jié)，推升通脹水平”，以宏觀環(huán)境改善切實降低居民債務(wù)壓力。

王青同時指出，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”已無法僅靠行業(yè)內(nèi)循環(huán)實現(xiàn)，亟需貨幣、財政與產(chǎn)業(yè)政策在更高維度的平衡與協(xié)同。這既是防范風(fēng)險、穩(wěn)定宏觀大局的迫切要求，也是引導(dǎo)行業(yè)剝離金融屬性、回歸居住本質(zhì)，在“共同富?！笨蚣芟轮厮苊裆巧拈L期起點。

2025年：樓市延續(xù)調(diào)整 呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化

中國房地產(chǎn)報：作為宏觀分析師，用一個詞概括2025年房地產(chǎn)市場，您會選什么？

王青：2024年四季度“四四二”房地產(chǎn)支持政策出臺后，2025年初樓市延續(xù)回暖，一季度新房、二手房銷量、房價及房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)整體回升。但政策效應(yīng)消退后，二季度起樓市再度進(jìn)入調(diào)整階段。其中，70個大中城市二手房價格環(huán)比降幅逐步擴(kuò)大，從3月的-0.2%擴(kuò)至10月、11月的-0.7%，新房、二手房銷量及投資下滑幅度也在加快?？傮w而言，2025年房地產(chǎn)市場仍延續(xù)2021年下半年以來的調(diào)整進(jìn)程。不過，市場結(jié)構(gòu)分化態(tài)勢顯現(xiàn)：受房企信用風(fēng)險未完全出清等影響，二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)于新房；杭州、成都等經(jīng)濟(jì)動能較強(qiáng)的新一線城市樓市明顯好于全國平均水平。因此，可用“延續(xù)調(diào)整、結(jié)構(gòu)分化”概括2025年樓市。

中國房地產(chǎn)報：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題是什么？有何建議？

王青：2021年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整，截至2025年底已持續(xù)四年半，顯著長于此前三輪下行周期。2022年以來支持政策頻出，房貸利率累計下調(diào)約2.5個百分點，已接近2008-2009年、2015-2016年的最大降幅，但樓市仍在調(diào)整。房貸利率是影響樓市的關(guān)鍵變量，難道當(dāng)前樓市對其下調(diào)已不敏感？

實際情況恰恰相反。本輪房貸利率下調(diào)與以往的核心差異在于，2022年以來CPI、PPI同比漲幅快速回落，截至2025年末，代表整體經(jīng)濟(jì)物價水平的GDP平減指數(shù)已連續(xù)11個季度負(fù)增長，2025年三季度累計同比降至-1.1%。這導(dǎo)致計入物價因素后，2022年以來實際居民房貸利率不降反升，從2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，處于歷史高位附近。而房地產(chǎn)市場中，真正起作用的是實際房貸利率。2008-2009年、2015-2016年期間，名義與實際房貸利率均大幅下降，實際利率甚至進(jìn)入負(fù)值區(qū)間。因此，未來推動樓市止跌回穩(wěn)主要有兩大路徑：一是通過定向降息、財政貼息大幅下調(diào)名義房貸利率；二是實施強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，推升通脹水平。

2026年：供需兩端協(xié)同發(fā)力 穩(wěn)樓市成重要支撐

中國房地產(chǎn)報：對2026年房地產(chǎn)市場有何預(yù)判？哪些方面需重點關(guān)注？

王青：在推動新舊動能轉(zhuǎn)換的大背景下，2026年房地產(chǎn)支持政策將在供需兩端進(jìn)一步發(fā)力，但徹底扭轉(zhuǎn)調(diào)整勢頭的可能性較小。一方面，宏觀政策會堅持不搞“大放大收”；另一方面，需防范房地產(chǎn)等“老動能”大幅反彈，占用過多金融與經(jīng)濟(jì)資源。因此，2026年樓市大概率延續(xù)調(diào)整，但在存量與增量政策支持下，調(diào)整幅度有望收窄。同時，房地產(chǎn)是防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險、穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)預(yù)期、推動經(jīng)濟(jì)質(zhì)效提升與量的合理增長、實現(xiàn)“十五五”良好開局的重要支撐點。基于此，2026年需引導(dǎo)新舊動能有序轉(zhuǎn)換，通過適度下調(diào)房貸利率等方式控制樓市調(diào)整幅度，穩(wěn)住宏觀大局，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。

此外，在控增量、去庫存政策取向與市場需求偏弱的雙重作用下，2026年新建商品房及房地產(chǎn)投資可能繼續(xù)下行，因此穩(wěn)樓市的重點仍需挖掘需求端潛力、穩(wěn)定市場預(yù)期。

中國房地產(chǎn)報：從供需兩端協(xié)同發(fā)力，具體有哪些舉措？

王青：總體而言，2026年房地產(chǎn)政策將“兩條腿走路”：一是推動市場止跌回穩(wěn)；二是加快構(gòu)建發(fā)展新模式，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。供給端方面，當(dāng)前房地產(chǎn)“白名單”項目貸款額度已達(dá)7萬億元，較上年末增加2萬億元，接下來需引導(dǎo)商業(yè)銀行加大房企開發(fā)貸投放，恢復(fù)銀行貸款在房企資金來源中的主導(dǎo)地位，這對保交房、化解房企信用風(fēng)險有直接作用。

需求端方面，預(yù)計2026年將繼續(xù)放松限購，各地需用好專項債資金，加大收購商品房用作保障房的力度，積極推進(jìn)城中村改造與舊改，釋放剛性需求。同時，未來可能通過居民房貸定向降息、財政補(bǔ)貼等方式強(qiáng)化購房支持，還可能針對交易環(huán)節(jié)實施有力稅費(fèi)減免，政策空間充足。

中國房地產(chǎn)報：新一年，對市場參與者有何建議？

王青：2025年末萬科信用風(fēng)險暴露，表明“以時間換空間”的風(fēng)險化解未達(dá)預(yù)期，后期需防范房價進(jìn)一步下跌引發(fā)的大面積“斷供”風(fēng)險；“以空間換動能”方面，未來樓市是否深跌反彈也需觀察。值得注意的是，2025年新能源汽車等領(lǐng)域的“反內(nèi)卷”，已顯示老動能調(diào)整對新動能的拖累。

綜合來看，地方政府短期內(nèi)土地出讓金收入仍將下滑，需加快擺脫“土地財政”依賴，通過優(yōu)化營商“軟環(huán)境”、促進(jìn)居民消費(fèi)等方式改善增長動能；穩(wěn)健房企需認(rèn)清行業(yè)方向，以控杠桿、建“好房子”為核心渡過下行周期；有實際居住需求的購房者可利用政策支持，不必過度推遲購房計劃；投資性購房者需注意，未來房地產(chǎn)去金融、去投資化進(jìn)程將延續(xù)，押注樓市反彈獲利的市場與政策風(fēng)險較大。

中國房地產(chǎn)報：“十五五”規(guī)劃建議將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”納入“加大保障和改善民生力度，扎實推進(jìn)共同富?！钡闹匾恢茫绾慰创磥砦迥晷袠I(yè)的高質(zhì)量發(fā)展？

王青：這體現(xiàn)了引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性的政策取向。高質(zhì)量發(fā)展的核心是“房住不炒”，緩解高房價對民生消費(fèi)的擠壓；同時，房價過快上漲會拉大居民資產(chǎn)差距，不利于共同富裕。未來監(jiān)管層或?qū)⑼ㄟ^房地產(chǎn)稅、房屋買賣差價高比例資本利得稅等政策組合，推動行業(yè)進(jìn)一步剝離金融投資屬性。

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