K11 MUSEA，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

作者 | 梁爭(zhēng)譽(yù)

新世界發(fā)展化解債務(wù)的進(jìn)程已步入關(guān)鍵階段。

11月18日，新世界發(fā)展（00017.HK）公布的交換要約初步結(jié)果顯示，已有超22億美元舊債獲得債權(quán)人提交交換指示，其中包括約20.9億美元永續(xù)債和約1.37億美元票據(jù)。

同日深夜，新世界發(fā)展宣布承約所有提前投標(biāo)的永續(xù)證券及票據(jù)。其附屬子公司PerpCo預(yù)計(jì)發(fā)行本金總額10.72億美元新永續(xù)證券，附屬子公司BondCo預(yù)計(jì)發(fā)行本金總額1.07億美元新票據(jù)，用于交換提前獲承約的現(xiàn)有永續(xù)證券及票據(jù)。

若后續(xù)順利交割，新世界發(fā)展預(yù)計(jì)可減輕約10.5億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

過去一年，香港多家大型開發(fā)商面臨信貸降級(jí)、銷售疲軟、境外債需求降溫等壓力，新世界發(fā)展也未能幸免。

在償債壓力下，新世界發(fā)展通過多種渠道改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。6月底完成882億港元銀行再融資；9月抵押維港文化匯項(xiàng)目，從德意志銀行獲得39.5億港元貸款；11月擬發(fā)行19億美元新債，并推出折價(jià)50%的債務(wù)交換方案，試圖置換近70億美元存量債務(wù)。

隨著初步交換結(jié)果出爐，新世界發(fā)展的債務(wù)重組進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。然而，減債規(guī)模能否擴(kuò)大、未參與交換的13億美元永續(xù)債是否有下一輪管理措施、維港文化匯的現(xiàn)金流能否支付新工具利息，都考驗(yàn)著管理層的調(diào)度能力和債權(quán)人的博弈。

11月18日，時(shí)代財(cái)經(jīng)就置換舊債對(duì)凈負(fù)債率與現(xiàn)金流的改善、債權(quán)人反饋、未來降杠桿計(jì)劃等問題向新世界發(fā)展采訪，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

折價(jià)置換與高息補(bǔ)償，預(yù)計(jì)減債10.5億美元

面對(duì)短期債務(wù)壓力，新世界發(fā)展通過折價(jià)交換和高息新債，與債權(quán)人重新分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將償付壓力延后。

22億美元的舊債交換，是新世界發(fā)展11月初近70億美元化債方案的階段性成果。該老牌港資房企采用“折價(jià)置換+高息補(bǔ)償”爭(zhēng)取喘息空間。

11月3日，新世界發(fā)展披露重組要約，向本金47億美元的五筆永續(xù)債及未償本金約22.67億美元的六筆票據(jù)持有人提出交換安排，并設(shè)“早鳥期”鼓勵(lì)債權(quán)人參與。

公告顯示，早鳥期內(nèi)，每1000美元現(xiàn)有永續(xù)證券（含應(yīng)計(jì)未付股息和本金）可置換500美元面額新永續(xù)證券，獲20美元現(xiàn)金補(bǔ)償，未付股息清零；早鳥期后，置換比例降至470美元?，F(xiàn)有票據(jù)1000美元本金可按715 - 910美元不等交換新票據(jù)，期后降至675 - 880美元。

化債方案整體折價(jià)近五成，與新世界發(fā)展現(xiàn)有永續(xù)債每美元兌46 - 48.5美分的交易價(jià)格相符。

有投資人士認(rèn)為，參考二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，新世界發(fā)展“半價(jià)回購(gòu)”現(xiàn)有永續(xù)債屬合理價(jià)值。且新債以維港文化匯經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流支持，保障更明確，安全性提升。

但因德意志銀行對(duì)維港文化匯有39.5億港元第一順位抵押貸款，新債券清算順位在其之后，極端情況下持有人回收難度增加。

作為補(bǔ)償，新世界發(fā)展發(fā)行高息新債，包括16億美元新永續(xù)債、3億美元2031年到期新票據(jù)。新永續(xù)債利率9%，新票據(jù)利率7%，高于舊永續(xù)債4.125% - 6.25%和多數(shù)舊票據(jù)3.75% - 5.875%的成本，也超其2025財(cái)年約4.8%的平均融資成本。

由于永續(xù)債有遞延機(jī)制，美銀證券判斷新世界發(fā)展未來1至2年可能遞延支付部分新永續(xù)債股息，這對(duì)永續(xù)債持有人有風(fēng)險(xiǎn)。

外界也質(zhì)疑抵押資產(chǎn)的現(xiàn)金流覆蓋能力。美銀預(yù)計(jì)，維港文化匯2025財(cái)年可分配收入略低于新債利息與分派義務(wù)；2026財(cái)年零售租金有回升空間，但項(xiàng)目估值340億港元，較新世界發(fā)展賬面值低近半。

瑞銀認(rèn)為本次置換對(duì)股東有利。測(cè)算顯示，若所有債務(wù)工具持有人參與交換，新世界發(fā)展凈債務(wù)將從2025年6月底的1600億港元降至1470億港元，凈負(fù)債權(quán)益比率從93%降至80%，額外現(xiàn)金利息支出僅增約12億港元，對(duì)現(xiàn)金流影響有限。

不過，仍有約13億美元永續(xù)證券未置換。瑞銀預(yù)計(jì)，新世界發(fā)展未來可能繼續(xù)管理剩余永續(xù)債，并推進(jìn)股權(quán)注資計(jì)劃。

新世界發(fā)展表示，若交換要約11月20日如期完成，集團(tuán)賬面負(fù)債將緩解，永續(xù)證券及優(yōu)先票據(jù)本金額分別凈減少約10.2億美元、2990萬美元。

11月18日晚公告顯示，新世界發(fā)展將新永續(xù)證券發(fā)行額度上限從16億美元調(diào)至17.9億美元，永續(xù)證券與票據(jù)合并發(fā)行上限維持19億美元，增設(shè)第二次提前投標(biāo)截止日期，早鳥優(yōu)惠延至11月25日。

再融資與處置資產(chǎn)，多管齊下化解危機(jī)

新世界發(fā)展正通過多種方式修復(fù)流動(dòng)性。

2024年，新世界發(fā)展陷入流動(dòng)性危機(jī)。截至2024年6月，兩年內(nèi)到期債務(wù)738億港元，一年內(nèi)到期短債416億港元，而現(xiàn)金僅279.90億港元，資金缺口大。

今年以來，新世界發(fā)展通過大型再融資、項(xiàng)目抵押和出售資產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)性。

6月30日，新世界發(fā)展獲882億港元大型銀團(tuán)再融資，將大量一年內(nèi)到期債務(wù)延至2028年后。

9月25日，新世界發(fā)展以維港文化匯抵押，與德意志銀行簽融資協(xié)議，獲最高59億港元定期貸款，初始39.5億港元已確認(rèn)。維港文化匯位于香港尖沙咀，有酒店式公寓K11 ARTUS、寫字樓K11 ATELIER、商場(chǎng)K11 MUSEA、香港瑰麗酒店及停車場(chǎng)。

大規(guī)模再融資改善了新世界發(fā)展的短期債務(wù)狀況。

截至2025年6月底，兩年內(nèi)到期債務(wù)從738億港元降至290億港元，一年內(nèi)到期短債從416億港元降至66億港元。但公司總債務(wù)從1516億港元微降至1460億港元，凈債務(wù)降至1201億港元，負(fù)債仍處高位。

除再融資，新世界發(fā)展還出售資產(chǎn)回籠資金。

2025財(cái)年，新世界發(fā)展陸續(xù)出售香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景寫字樓、寧波新世界寫字樓及啟德體育園有限公司部分股權(quán)等資產(chǎn)。管理層表示2026財(cái)年將繼續(xù)推進(jìn)出售計(jì)劃。

在新世界發(fā)展自救時(shí)，市場(chǎng)傳出“外部輸血”和“控制權(quán)變動(dòng)”的傳言。

今年8月，媒體報(bào)道新世界發(fā)展及其控股股東鄭氏家族與黑石集團(tuán)探討25億美元私有化要約。隨后，新世界發(fā)展澄清未有人就收購(gòu)股份要約接觸公司，旗下新世界百貨也否認(rèn)報(bào)道。

10月中旬，市場(chǎng)傳聞新世界發(fā)展將發(fā)行永續(xù)債，公司回應(yīng)未進(jìn)行債務(wù)管理項(xiàng)目，也未收到股權(quán)融資建議。

當(dāng)新世界發(fā)展受傳聞?dòng)绊?、管理層與債權(quán)人周旋時(shí)，前任接班人鄭志剛顯得超脫。11月8日，他在社交媒體曬吃面視頻，稱“周末的時(shí)光，品嘗生活百味”。