中產(chǎn)們再也難以承受海景房帶來的壓力了。

十年前，“海景房投資熱”讓無數(shù)城市中產(chǎn)為之瘋狂。他們懷揣著度假、養(yǎng)老、資產(chǎn)增值的美好夢想，將半生積蓄投入到那些遙遠(yuǎn)陌生的海景房中。然而如今，第一批購買海景房的中產(chǎn)們陷入了困境，曾經(jīng)被視為“稀缺資產(chǎn)”“硬通貨”的海景房，如今正逐漸淪為“負(fù)資產(chǎn)”。

八妹和四位買了海景房的朋友交流，聽他們講述資產(chǎn)腰斬背后的故事。

“300萬海景房，如今150萬無人問津”

阿強 - 北京私企程序員

在阿強位于北京五環(huán)外家中書房最顯眼的地方，掛著一張他2015年在山東煙臺某海景小區(qū)前的照片。照片里，他摟著妻兒，背后是湛藍(lán)的天與海。那時，他懷揣著在北京打拼多年攢下的100萬，又貸款200萬，以300萬總價買下那套100平米的“一線海景房”。

“當(dāng)時覺得人生圓滿了，”阿強苦笑著說，“平時在北京辛苦工作，周末和假期去海景房度假，既能居住又能資產(chǎn)升值，多好?！?/p>

但這份“雙贏”的美夢破滅了。上半年，他看到同小區(qū)一套戶型更好的房子掛牌價僅150萬，整個人都懵了。中介告訴他，他的房子市場價最多150萬左右，還很難出手，因為新房供應(yīng)大，沒人接盤二手。

“房價腰斬了，”阿強無奈地說，“算上貸款利息、契稅和物業(yè)費，虧損遠(yuǎn)不止150萬?！?/p>

“海景房養(yǎng)老夢，碎成一地”

阿麗 — 上海外企銷售經(jīng)理

2016年，在朋友推薦下，阿麗花190萬在廣西北海買了一套“海景養(yǎng)老房”。銷售當(dāng)時把配套說得特別好，她想著退休后去旅居養(yǎng)老還能賺錢。

收房后她才發(fā)現(xiàn)，夏天房子特別潮，家具、墻壁都發(fā)霉，根本不適合長期居住。而且這套房子幾乎耗盡家庭現(xiàn)金流，她每月要還高額房貸。去年父母生病急用錢，她想賣房，掛牌價從190萬降到130萬，看房的人還是很少。

“上個月，中介暗示我想快速變現(xiàn)可能得掛80萬，我沒同意，這房價就像膝斬了?！卑Ⅺ惢诤薜卣f，“就是當(dāng)時跟風(fēng)貪心，沒做詳細(xì)調(diào)研，這個‘海景房養(yǎng)老夢’代價太大了?！?/p>

“畢生積蓄和退休金全搭進去了”

阿龍 — 哈爾濱大型國企退休職工

每個東北退休老人都有去海南島“養(yǎng)老貓冬”的想法，阿龍也一樣。2016年，他拿出畢生積蓄90萬，全款在海南一個小縣城買了套70平的小公寓。

頭兩年感覺不錯，但時間長了，生活和看病問題都來了，而且除了海沒什么可玩的，老兩口覺得很孤獨。因為身體原因他們回到哈爾濱，想賣房時發(fā)現(xiàn)市場變了，當(dāng)年90萬買的，現(xiàn)在同類房子掛牌價40萬左右，還有價無市。

更讓阿龍頭疼的是，這套海景房不僅花光了他的積蓄，還影響了養(yǎng)老金。物業(yè)費和維護費一年好幾千，養(yǎng)老金要用于生活和補貼子女，實在入不敷出，他為此焦慮得睡不著覺。

“抄底抄在了半山腰”

阿明 — 廣州創(chuàng)業(yè)者

2019年市場有點疲態(tài)時，阿明“抄底”在惠州巽寮灣花160萬買了套房子。他研究數(shù)據(jù)后覺得海景旅游是稀缺資源，認(rèn)為自己能抄底發(fā)財。

但后來惠州海景房供應(yīng)量大，又趕上三年疫情，房價大跌?，F(xiàn)在同戶型二手房房價每平米6000多元，80萬就能買到。阿明是小公司老板，對現(xiàn)金流很敏感，這筆投資嚴(yán)重影響公司資金周轉(zhuǎn)。他想賣房又舍不得割肉，不賣資金鏈又可能斷裂，陷入了兩難境地。

海景房遭遇“滑鐵盧”的真相

這四位房東的經(jīng)歷，是眾多投資海景房的中產(chǎn)們的縮影。海景房出現(xiàn)問題，主要有以下四個原因：

一是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。過去十多年房地產(chǎn)“黃金時代”，沿海城市建了大量海景房，供給遠(yuǎn)超需求。當(dāng)投資熱情減退，經(jīng)濟環(huán)境變化，市場從賣方市場變成買方市場，大量庫存和高空置率打破了價格平衡。

二是配套無法落地。多數(shù)海景房項目銷售時描繪了美好藍(lán)圖，但因人口導(dǎo)入不足，學(xué)校、醫(yī)院等配套大多沒建成，形成了基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、生活不便的“空心城”，房產(chǎn)居住屬性和升值潛力都大打折扣。

三是流動性枯竭。市場轉(zhuǎn)向后，最大問題是無人接盤。這些遠(yuǎn)離核心城市圈的海景房就像“擊鼓傳花”游戲，鼓聲停了游戲就結(jié)束，資產(chǎn)被“凍住”，即便大幅降價也沒人買。

四是房地產(chǎn)下行，消費投資更理性。經(jīng)濟增速放緩，中產(chǎn)消費和投資更保守。海景房“情懷消費”和“沖動投資”的邏輯被打破，這種“金融屬性”強的資產(chǎn)自然被拋棄。

其實不僅國內(nèi)，國外購買海景房的中產(chǎn)也踩了坑，這是個全球性問題。

在國內(nèi)，海景房按離海灘距離分為一線、二線、三線。一線距海灘300米，二線在海岸線800米以內(nèi)且步行不超5分鐘，800米外是三線。國內(nèi)海邊近的海景房更貴，但國外中產(chǎn)已對緊挨著海邊的海景房避之不及。

多年前美國一個真人秀綜藝?yán)铮绣X人看海景房時，離海岸線最近的房子最不受歡迎。因為那里有季節(jié)性暴雨、颶風(fēng)、垃圾，還有海平面上升問題。這幾年全球極端天氣增多，更影響了人們對離海最近海景房的購買意愿。

在國外，不僅中產(chǎn)，連喜歡海濱豪宅的富豪也在頻繁出售海景房。不過富豪不在乎這點虧損，而中產(chǎn)買海景房還是要謹(jǐn)慎。

國內(nèi)外海景房的現(xiàn)狀，給國內(nèi)中產(chǎn)上了深刻的一課，揭示了房產(chǎn)投資的三個鐵律：

第一，居住消費屬性是房產(chǎn)價值的根本。脫離居住、就業(yè)、教育、醫(yī)療等核心需求的房產(chǎn)，即便外表華麗，也是空中樓閣。

第二，流動性是資產(chǎn)的生命線。像海景房這種有價無市、不能快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，賬面價值再高也是虛幻的。

第三，警惕“夢想”包裝的金融產(chǎn)品。開發(fā)商以“面朝大海”為賣點時，可能是為了掩蓋區(qū)位、配套等方面的缺陷。

第一批買海景房的中產(chǎn)“發(fā)財夢”破碎了，資產(chǎn)大幅貶值，很多人畢生積蓄沒了。他們的教訓(xùn)提醒投資者：投資要腳踏實地，回歸常識，否則一個大浪打來，就只剩一片狼藉。

本文來自微信公眾號 “金融八卦女頻道”（ID：baguanvpindao），作者：伍豪，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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