近期，上海市楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣小區(qū)出現(xiàn)特殊現(xiàn)象：數(shù)套同戶型、同面積的二手房均掛出1460萬元的統(tǒng)一價格，業(yè)主疑似通過組建“價格同盟”來維持房價。

該小區(qū)曾因?qū)W區(qū)優(yōu)勢房價飆升，2023年前后小戶型成交單價一度達19萬至20萬元/平方米，后隨市場調(diào)整持續(xù)回落。貝殼找房最新數(shù)據(jù)顯示，目前仍有兩套93平方米戶型掛牌1460萬元，另有兩套同面積房源分別掛1459萬元和1470萬元，單價均超15萬元/平方米。

帶看量近乎為零

“這里位置較偏，價值主要依賴學(xué)區(qū)。”家住上海市區(qū)的陳女士近期計劃換房，希望讓兩個孩子進入更好的學(xué)校。

“若僅為自住，世紀(jì)江灣是不錯的選擇，既能解決孩子上學(xué)問題，社區(qū)也成熟、環(huán)境良好?！?/p>

談及1460萬元的“價格聯(lián)盟”，陳女士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“但考慮到未來出售可能損失溢價，若附近有同級學(xué)校的新房，我們肯定優(yōu)先選新房?！?/p>

她提到的新房是約3公里外的建發(fā)海宸，今年11月二次開盤，二批次備案均價約11.6萬元/平方米，105平方米三房總價約1200萬元。

對比之下，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示世紀(jì)江灣10月二手房掛牌均價超15萬元/平方米，9月成交均價為13.5萬元/平方米，形成明顯價格倒掛。

陳女士坦言這樣的二手房讓她“難以入手”：“1460萬元在楊浦濱江能買大平層了?！?/p>

購房者的態(tài)度體現(xiàn)在帶看數(shù)據(jù)上：多套房源近30天帶看次數(shù)為0，僅少量房源有1次帶看。冰冷的數(shù)據(jù)與購房者的理性，讓這場“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”從開始就注定了結(jié)局。

針對這一做法，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦直言：“市場下行時，業(yè)主很難真正齊心?！?/p>

當(dāng)記者詢問1460萬元的房源是否可還價時，中介王寧表示，房東只是互相參考掛牌價，實際價格均可協(xié)商，因樓層、朝向、裝修不同，房東降價尺度也有差異，甚至1300萬元左右也能談。

由于今年8月14日起鏈家、貝殼找房等平臺下架上海二手房成交價信息，記者通過其他渠道了解到，世紀(jì)江灣7月以來成交的三套房源單價分別約13.4萬元/平方米、13.7萬元/平方米、14.6萬元/平方米；一套比93平方米稍大的房源7月成交價為1275萬元。

某新建商品房項目營銷負責(zé)人對記者表示：“新江灣板塊有自身定價邏輯，區(qū)域二手房價格已接近底部，‘價格聯(lián)盟’作用有限，只要有業(yè)主急售，聯(lián)盟就會破裂?！?/p>

“學(xué)區(qū)近乎成附加項”

在本輪市場下跌周期中，新江灣板塊的學(xué)區(qū)房相對抗跌。

中介王寧介紹：“世紀(jì)江灣2023年成交最活躍，當(dāng)時67平方米戶型正常成交價接近20萬元/平方米。不過該小區(qū)的困境并非個例，上海傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房高地浦東的學(xué)區(qū)溢價蒸發(fā)更徹底。”

太平洋房屋中介劉康（化名）對記者說：“現(xiàn)在學(xué)區(qū)基本算是贈送的?！?/p>

位于上海嶗山路的太平洋房屋門店

他所指的是對口上海明珠小學(xué)的朱家灘小區(qū)，該小區(qū)單價曾超過臨近的陸家嘴世茂濱江花園。

“最高時單價達16萬元/平方米，現(xiàn)在價格回到2015年前后水平?！眲⒖当硎?。據(jù)中介平臺數(shù)據(jù)，朱家灘小區(qū)33平方米房源掛牌價223萬元（單價約6.8萬元/平方米），36平方米房源掛235萬元（單價約6.5萬元/平方米）。

粗略計算，當(dāng)前掛牌價僅為最高成交價的“零頭”。與世紀(jì)江灣不同的是，朱家灘小區(qū)房源議價空間已很小。

劉康說：“很多房子還價空間只有幾萬元，板塊價格基本見底，大幅降價不現(xiàn)實。五六年前不少人高位買入，總價約500萬元，當(dāng)時貸款額度接近現(xiàn)在房價，降價會讓他們選擇出租而非出售?！?/p>

記者注意到，平臺掛牌的朱家灘小區(qū)33平方米房源，月租金可達4600元。