地產(chǎn)存量時代，眾多地處黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)亟待探尋資產(chǎn)煥新路徑。

數(shù)據(jù)表明，截至今年二季度，北上廣深四座城市的寫字樓空置率均超20%，深圳更是高達(dá)27.8%；商業(yè)綜合體、老牌商場易主消息頻傳，SKP、薈萃、皇庭廣場等相繼被推向交易市場。

這類存量地產(chǎn)物業(yè)正迫切尋求新業(yè)態(tài)填充，以期實現(xiàn)真正“復(fù)活”。

作為深諳服務(wù)公寓運營之道的全球龍頭企業(yè)，雅詩閣中國攜手深耕國內(nèi)酒店市場且供應(yīng)鏈優(yōu)勢顯著的頭部集團錦江酒店（中國區(qū)），嘗試為當(dāng)前地產(chǎn)市場提供全新解題思路——從市場真實需求中挖掘現(xiàn)金流，探尋優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的新生之路。

精準(zhǔn)把握“真需求”

方能為空置物業(yè)注入現(xiàn)金流

提及服務(wù)式公寓，若只能說出一個品牌，十有八九是雅詩閣。這家全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主及運營商，今年選擇與國內(nèi)頭部集團錦江酒店（中國區(qū)）攜手，共同發(fā)展格詩庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）兩大酒店及服務(wù)公寓品牌。

近半年來，雙品牌在上海、深圳、長沙、中山等城市簽約及開業(yè)的多個項目，其前身均為商業(yè)綜合體、甲級寫字樓等地產(chǎn)存量項目。

為何雅詩閣與錦江酒店的合資品牌能與地產(chǎn)存量物業(yè)頻頻成功牽手？

《酒管財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，核心原因在于業(yè)主方與投資人都希望為空置物業(yè)引入契合市場需求趨勢、能穿越周期的新業(yè)態(tài)，重新激活現(xiàn)金流。

據(jù)悉，雅詩閣錦江合資推動的格詩庭與憬黎，均是突破傳統(tǒng)酒店概念的新物種——同一品牌下融合類似酒店的“短住房型”與類似服務(wù)式公寓的“長住房型”，依據(jù)市場情況配置長短租比例，客戶可選擇入住數(shù)天至數(shù)月不等。

此外，客戶還能自由選擇不同打掃頻率、早餐次數(shù)的服務(wù)套餐，靈活覆蓋各類時長的旅居需求。

格詩庭酒店及服務(wù)公寓效果圖

憬黎酒店及服務(wù)公寓效果圖

這種復(fù)合產(chǎn)品源于真實數(shù)據(jù)反映的市場趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，能延長住客停留時間的旅居產(chǎn)品熱度持續(xù)上升。

途家數(shù)據(jù)顯示，旅行旺季中愿意長時間體驗當(dāng)?shù)厣畹某鲂姓咴龆啵衲晔罴匍L住訂單增長四成，平均入住11天，最長達(dá)6個月。這類長住旅客需要更具居家舒適感的住宿空間。

非旺季時，有經(jīng)濟實力的客群希望在長期外派差旅或日常居住中享受酒店級設(shè)施與管家服務(wù)，小紅書“長住酒店”話題瀏覽量已超750萬次。

需求增長的同時，市場供給卻難以匹配——現(xiàn)有選擇多為缺乏“家”感的純短住酒店，或戶型大但服務(wù)不足、租期不靈活的住宅小區(qū)。

正是看到這一市場機會，合資團隊結(jié)合雅詩閣的運營經(jīng)驗與錦江酒店對本土市場的了解，深度調(diào)研后打造出能靈活響應(yīng)長短住需求的新產(chǎn)品。

格詩庭與憬黎的短住房型均配備洗烘一體機，解決出行痛點；長住房型則重點優(yōu)化收納與沐浴空間。

值得注意的是，團隊在產(chǎn)品打磨中兼顧成本控制，依托錦江的供應(yīng)鏈與快裝技術(shù)，對長住房型的墻面、家具等進行模塊化設(shè)計，開業(yè)后可快速嵌入所需電器，既滿足需求又保持靈活性，相比傳統(tǒng)服務(wù)式公寓更易控制成本與效率。

從運營成果看，“酒店+服務(wù)公寓”復(fù)合業(yè)態(tài)效果顯著。

深圳南山的憬黎門店今年9月開業(yè)，開業(yè)前已鎖定600萬營業(yè)額，大幅縮短傳統(tǒng)爬坡期。

該門店吸引了大量中長期差旅高管、周邊高校師生及陪讀家庭，部分客人在大堂未完工時便看房預(yù)訂；開業(yè)后，豐富房型與餐廚設(shè)施也吸引了親子、情侶短住客，節(jié)假日一房難求。

總體而言，長住客源幫助門店抵御淡季風(fēng)險，短住客群則在旺季提升收益。

激活城市存量的“最佳搭檔”

先天基因契合+后天政策支持

《酒管財經(jīng)》觀察發(fā)現(xiàn)，甲級寫字樓、商場多位于城市核心商圈或交通樞紐，周邊配套成熟，天然對接商務(wù)與旅游客群。

格詩庭、憬黎的工程籌建負(fù)責(zé)人AIken表示，商業(yè)綜合體與甲級寫字樓主體結(jié)構(gòu)堅固，多為大開間、規(guī)整布局，無需大規(guī)模土建，僅需拆除冗余結(jié)構(gòu)、重構(gòu)動線即可。

這類項目層高適配住宿需求，商場層高常達(dá)4.2米，寫字樓層高普遍較高，改造客房不會壓抑。借助裝配式架空地坪技術(shù)，可高效解決排水等核心問題。

相比新建項目，存量改造能減少建材消耗與加固成本，施工規(guī)模和人力投入大幅降低，“硬件空間適合改造，一般8個月內(nèi)完成蛻變，資金回籠更快?！?/strong>

除先天基因契合外，存量改造還契合政策導(dǎo)向。

多地出臺政策支持存量物業(yè)改造，以上海為例，新規(guī)允許商務(wù)樓宇在主體結(jié)構(gòu)不變的情況下兼容酒店、服務(wù)公寓業(yè)態(tài)，為改造提供便利。

格詩庭上海楊浦濱江旗艦店，正是錦詩庭與楊浦區(qū)政府重大產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略的落地成果。

該項目原是內(nèi)環(huán)內(nèi)“十四五”重點規(guī)劃的總部辦公項目，周邊匯聚抖音、美團等企業(yè)總部及多所高校，改造后以“中高端酒店+服務(wù)式公寓”業(yè)態(tài)承接區(qū)域內(nèi)“長居+短住”需求，實現(xiàn)多方共贏。

雙巨頭各施所長

釋放最大協(xié)同能量

雅詩閣與錦江的合資品牌定位存在差異化：格詩庭代表“睿享之選”，布局核心城市核心商圈，偏精英質(zhì)感，強調(diào)高品質(zhì)在地體驗；憬黎代表“樂活之選”，崇尚輕松生活方式，適配大眾需求，用戶可靈活選擇服務(wù)包。

兩大品牌均獲雙集團支持，雅詩閣提供國際運營經(jīng)驗、品牌溢價與全球客源，錦江則依托供應(yīng)鏈與工程經(jīng)驗優(yōu)化產(chǎn)品與成本，實現(xiàn)“國際+本土”的優(yōu)勢互補。

值得一提的是，合資品牌的獲客模式頗具亮點。

除長短租結(jié)合擴展客群外，品牌依托雙集團資源導(dǎo)流：雅詩閣的雅星會與錦江的錦江薈會員體系，以及雙方的大客戶資源均可復(fù)用。

雅詩閣擁有全球商業(yè)合作伙伴與百萬商旅客戶，錦江商旅累計合作超20萬家企業(yè)，包括8000多家大型VIP企業(yè)。

合資公司總部打破常規(guī)，以總部KA+銷售團隊配合，總部負(fù)責(zé)高端月子中心等戰(zhàn)略合作，門店聯(lián)動在地資源推進銷售。此外，品牌+門店組建城市MARCOM項目組，精細(xì)化運營小紅書等新媒體渠道，深圳門店每周通過小紅書獲得多個長住意向咨詢。

總結(jié)

地產(chǎn)存量時代的空置困局催生了基于“真需求”的創(chuàng)新方案。雅詩閣與錦江酒店聯(lián)手打造的格詩庭、憬黎品牌，以“酒店+服務(wù)公寓”融合業(yè)態(tài)切入市場對靈活舒適、長短兼顧旅居體驗的需求。

這種模式通過模塊化裝修與靈活配置降低初期投入（較傳統(tǒng)酒店節(jié)省約30%改造成本），以“長短租結(jié)合”策略將年均出租率穩(wěn)定在85%以上，有效盤活核心區(qū)域存量物業(yè)。

國家發(fā)改委12月1日發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單》帶來利好——首次將四星級及以上酒店、超大特城市超甲級/甲級樓宇納入試點，為項目開辟REITs上市通道。雅詩閣的國際視野與錦江的本土深耕形成運營合力，成熟體系加速籌建，龐大會員網(wǎng)絡(luò)精準(zhǔn)導(dǎo)流，疊加REITs政策吸引長期資本，共同構(gòu)筑“穩(wěn)定現(xiàn)金流+資產(chǎn)流動性+抗周期能力”的三重護城河。

當(dāng)改造優(yōu)勢遇上政策暖風(fēng)，柔性模式遇上REITs估值邏輯，存量資產(chǎn)煥新之路已清晰可見——這不僅是項目轉(zhuǎn)型的成功案例，更為地產(chǎn)行業(yè)在存量競爭中挖掘新增量、重構(gòu)現(xiàn)金流提供了可復(fù)制范式。

統(tǒng)籌 | 勞殿 編輯 | 懶喵

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