作者 | 第一財(cái)經(jīng) 亓寧

北京樓市再迎重磅新政。

12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年12月24日起正式實(shí)施。《通知》在放寬非京籍購房條件、支持多子女家庭住房需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推出減負(fù)舉措，降低購房者成本。

首套二套房貸利率統(tǒng)一 購房成本顯著下降

《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需依據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求，結(jié)合自身經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)水平等因素，在利率定價(jià)機(jī)制中不再區(qū)分首套與二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率。住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)可向經(jīng)辦銀行咨詢。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，上海、深圳已于今年8-9月落地同類政策。具體利率由銀行按定價(jià)機(jī)制確定，整體將降低二套房貸利率，助力減少二套房家庭購房成本，釋放市場(chǎng)需求。

此前政策中，北京首套商貸利率為3.05%（LPR減45個(gè)基點(diǎn)），五環(huán)內(nèi)二套商貸利率3.45%（LPR減5個(gè)基點(diǎn)），五環(huán)外二套利率3.25%（LPR減25個(gè)基點(diǎn)）；首套、二套最低首付比例分別為15%、20%。此次調(diào)整后，首二套利率統(tǒng)一為3.05%。

按最低利率測(cè)算，若貸款200萬元、期限30年、等額本息還款，購買五環(huán)外二套房的月供將減少約218元，總利息節(jié)省約7.85萬元；購買五環(huán)內(nèi)二套房的月供減少約439元，總利息節(jié)省約15.81萬元。

二套公積金首付比例下調(diào) 仍有優(yōu)化空間

《通知》加大公積金支持力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例：借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金貸款購買二套房時(shí)，最低首付比例由不低于30%降至不低于25%。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次調(diào)整力度有限，未來仍有優(yōu)化空間。目前北京二套公積金首付降至25%，仍高于其他一線城市，后續(xù)在降低首付比例、擴(kuò)大使用范圍、優(yōu)化提取次數(shù)等方面可進(jìn)一步完善。

數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，同比下降12.4%；二手住宅成交15.7萬套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。但11月新房成交面積處于年內(nèi)低位（僅高于2月），二手房成交保持較高水平。上述負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度階段性好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向：從信貸到財(cái)稅創(chuàng)新

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼表示，化解當(dāng)前房地產(chǎn)困境需打破“房?jī)r(jià)下跌-財(cái)富縮水-預(yù)期悲觀”的負(fù)循環(huán)，需政策發(fā)力穩(wěn)預(yù)期、創(chuàng)新工具化風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)向居住本質(zhì)轉(zhuǎn)型。短期應(yīng)穩(wěn)預(yù)期防風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，可探索設(shè)立住房?jī)?chǔ)備基金收購法拍房作保障房，同時(shí)降低交易稅費(fèi)；中期應(yīng)因城施策優(yōu)化調(diào)控，釋放剛性與改善性需求；長(zhǎng)期需構(gòu)建新模式，推動(dòng)“好房子”建設(shè)，完善土地、財(cái)稅、預(yù)售制等基礎(chǔ)性制度。

不過，分析指出，包括一線城市在內(nèi)，多輪房貸政策調(diào)整后，商業(yè)貸款利率、首付比例的進(jìn)一步優(yōu)化空間已有限，需從其他角度減負(fù)。央行數(shù)據(jù)顯示，11月個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率僅3.1%。

董希淼認(rèn)為，當(dāng)前各地住房信貸政策調(diào)整空間較小：多數(shù)城市已取消首二套利率定價(jià)區(qū)分，新發(fā)放利率處于歷史低位（約3%），難有下降空間。少數(shù)一線城市可將商業(yè)及公積金二套首付統(tǒng)一下調(diào)至15%。

在此背景下，按揭貸款貼息的呼聲漸高。多位房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域人士表示，這一舉措對(duì)穩(wěn)定樓市十分必要。董希淼建議，財(cái)稅政策應(yīng)發(fā)揮主要作用，可參照消費(fèi)貸款貼息推出首套房貸貼息，降低居民利息支出；同時(shí)階段性暫免首套契稅，減半其他住房交易稅費(fèi)。金融政策方面，可優(yōu)化保障性住房再貸款，支持收購存量商品房轉(zhuǎn)保障房；創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，如“氣球貸”“輕松供”等，降低青年人和新市民前期還款壓力。