地產(chǎn)“老大哥”保利面臨困境
前不久，保利西安項目云谷和著因采用假“工抵房”降價銷售，遭到業(yè)主集體投訴，最終被罰款8萬。
其實保利也有苦衷，公開降價會引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)，不降價房子又難賣。
依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)，西安新房價格已連續(xù)13個月環(huán)比下跌，創(chuàng)下2019年以來的最長紀(jì)錄。9月同比降幅擴(kuò)大到5%，為6年多來最大跌幅。在35個一線城市和省會城市中，其房價堅挺度僅略好于幾乎被人遺忘的呼和浩特，排在倒數(shù)第二。
鑒于市場實際情況，保利在西安的主力在售項目都有不同程度的降價促銷。
例如，官方宣傳銷售火熱的雁塔區(qū)保利?天瑞，在雙11期間推出預(yù)約可享“9折優(yōu)惠、贈送價值8萬元全屋家電（博世 + 漢斯格雅）及3年物業(yè)費（約10萬元）”的優(yōu)惠套餐。
高新區(qū)保利?天珺，開盤時號稱“狂賣25.8億”的熱銷項目，如今交定金可享99折優(yōu)惠，參加活動還能再減1個點，另外贈送車位抵扣券和家電禮包。
西安城南大學(xué)城，保利曾經(jīng)的房價達(dá)到2.6萬一平，現(xiàn)在新項目單價不到1.4萬/平米。
這讓前期購買保利房子的業(yè)主十分不滿，他們給保利西安公司送了個“價格背刺王”的稱號。
由于降價速度過快，保利西安的業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，并“挑”出項目的諸多毛病。
其中，西安航天基地保利星河天匯是高端改善項目，前期業(yè)主以2.3萬/平米左右的價格購房，臨近交付時卻發(fā)現(xiàn)，項目的外立面、保溫層用材不如同區(qū)域售價便宜約2000元的保利天珺。項目宣傳的鋁板外立面縮水，保溫層采用成本較低的EPS（聚苯乙烯泡沫板），入戶大堂與宣傳效果圖差異巨大。
保利星河天匯400多戶業(yè)主向保利發(fā)出集體聲明，痛斥保利西安“擺爛式施工，正在摧毀保利最后的市場信譽！”
業(yè)主發(fā)出的《西安保利星河天匯全體業(yè)主致陜西保利公司的嚴(yán)正聲明》
類似情況并非只在西安發(fā)生。在某書上，一位保利四川的業(yè)主發(fā)帖稱：保利交房再次刷新下限，花錢驗房貼出的問題標(biāo)簽，保利全部清理（柜子里的問題還未清理干凈），卻一點都未整改。
一位保利成都的業(yè)主曬出項目交付時的照片：
保利在北京的首個“天字號”項目保利天匯交付時也遭遇維權(quán)。
業(yè)主表示：小區(qū)大門像“公廁”，“整版石材外立面”減配成小塊石材和真石漆，與宣傳效果圖相差甚遠(yuǎn)。室內(nèi)存在墻面空鼓、吊頂大批沙眼、柜門門扇錯位、墻體磕碰、漏水痕跡等諸多問題。
實際上，保利的問題不僅限于降價、降標(biāo)。今年以來，業(yè)內(nèi)常有人說“保利變了”。
一些業(yè)主和潛在業(yè)主也有同感，前幾年還在推進(jìn)產(chǎn)品升級的保利，今年明顯轉(zhuǎn)變導(dǎo)向，開始唯業(yè)績論，加大促銷和降本增效力度。
在此情況下，公司的營銷、產(chǎn)品和工程難免出現(xiàn)變形。
因為，保利今年面臨巨大壓力。
2023年，保利發(fā)展以4246億的全口徑銷售額、3863.4億元的操盤金額、3057.1億元的權(quán)益銷售金額，全面超越碧桂園，成為新的“行業(yè)一哥”。
在很多人心中，34個月來保利作為央企的“老大哥”地位穩(wěn)固。但實際上，今年下半年以來，保利正逐漸被反超。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，按操盤金額計算，1 - 10月，綠城與保利的差距僅38億元。10月單月，綠城（226.1億）完成對保利（193億）的反超；
按權(quán)益金額計算，1 - 10月，中海與保利的差距只剩15.2億元。10月單月，中海（171.2億）完成對保利（165.9億）的反超。
今年三季度以來，保利下滑明顯。
今年1 - 10月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%；TOP3房企平均減少16.5%。
而保利發(fā)展同期操盤金額同比下降20.7%，比前三強平均數(shù)高4.2個百分點。
若沒有翹尾行情，今年最后兩個月，保利或許將被中海、綠城全面反超。這可能是保利不斷降價、減配的根源。
除銷售業(yè)績?nèi)跤谛袠I(yè)整體外，保利的財務(wù)報表也出現(xiàn)問題。今年第三季度，保利發(fā)展歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，單季度虧損7.82億元，這是財務(wù)狀況惡化的信號。
前幾年，保利大力“降本”。對比2025年前三季度和2023年同期財報，可發(fā)現(xiàn)保利的管理費用下降16.7%，研發(fā)費用下降81.1%，財務(wù)費用下降15.3%。
保利發(fā)展控股的物業(yè)公司在降低人員成本方面力度空前。
2021年底到今年上半年，保利物業(yè)在管面積從4.65億平方米增至8.34億平方米，增幅79.3%。但同期員工數(shù)量從44415人降至30310人，減少超1.4萬人。從1個正式員工對應(yīng)1.05萬平米，變?yōu)?人對應(yīng)2.75萬平米。服務(wù)人員密度下降，引發(fā)眾多業(yè)主負(fù)面評價。
在其他費用下降時，保利的銷售費用卻逆勢增長。
產(chǎn)品研發(fā)費用大幅下降，營銷和渠道投入增加，但保利的銷售并未取得相應(yīng)效果。
例如，北京朝陽的朝觀天珺是今年“天系”產(chǎn)品重點項目，宣傳炒作后，實際網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月23日、8月2日兩個批次房源共656套，至今網(wǎng)簽僅101套，去化率15.4%。
今年北京市場的另一個重點項目，海淀半壁店項目進(jìn)度低于預(yù)期，5月20日拿地至今已過去半年，仍未進(jìn)入蓄客期。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1 - 10月，保利在北京的權(quán)益銷售額排名降至第10，比去年同期下降6個名次。
將降本、促銷做到極致的保利，仍遭遇業(yè)績、口碑全面下滑，行業(yè)“老大”地位岌岌可危。不知公司內(nèi)部是否反思過，是隊伍問題還是路線問題。
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