同樣是房屋拍賣，“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”和“抵債資產(chǎn)”是完全不同的概念。

11月19日，上海虹口區(qū)水電路的一套住宅在阿里資產(chǎn)平臺歷經(jīng)約20分鐘競價后成交。112.5萬元的成交價格，相比同小區(qū)、同樓層住宅，堪稱“大漏”。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，實際并非如此。該拍賣標的是以該房屋為抵押物的債權(quán)，并非房產(chǎn)本身，后期存在“無法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等風險。

該小區(qū)附近易居房友門店中介人員表示：“實際上，這種操作不是一般人能碰的?！?/p>

圖源 | 阿里資產(chǎn)平臺

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近期各大拍賣平臺的“銀行直供房”受關(guān)注，但真正“撿漏”情況不多。一線城市多數(shù)競拍標的無人報名，競價成功的標的競買者也少。其他城市部分競拍標的因位置偏、年代久、品相差，無人出價；一些低價房源背后可能有債務或法律糾紛等風險。

尤其要留意，金融資產(chǎn)拍賣中，部分是“抵債資產(chǎn)”，部分是“債權(quán)”。比如上述虹口區(qū)水電路住宅僅為抵押物，有些掛拍標的雖縮略圖注明“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”，簡介卻羅列房屋信息，看似賣房，實則賣的不是房子。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓≠買房子

11月19日上午，記者來到上海虹口區(qū)水電路201號已成交房屋。該房屋在一棟6層住宅樓內(nèi)，毗鄰水電路，入戶門在人行道旁，噪聲大。這是上世紀80年代老式公房，小區(qū)已完成外立面翻新，整體面貌較好。

小區(qū)北面有上海市體育運動學校等，東面是上音實驗學校和廣中路小學，生活配套完善。

上海市虹口區(qū)水電路201號房屋 | 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者實地測算，從小區(qū)門口步行15分鐘可到上海地鐵3號線和8號線的虹口足球場站及虹口龍之夢大型商業(yè)體。

即便近兩年來房價下跌明顯，這個“老破小”社區(qū)仍保持5.5萬元/平方米的成交均價。

易居房友中介王麗麗（化名）稱：“小區(qū)一樓正常價格在240萬元左右，而且是近期最低的成交價?！?/p>

王麗麗介紹：“這套法拍房好幾個月前就有人陸續(xù)來看了。里面有人占用，這種房子只有專門從事不良資產(chǎn)收購的公司才有辦法處置，普通人拿在手里根本解決不了?！?/p>

上海市虹口區(qū)水電路201號房屋競拍須知 | 阿里資產(chǎn)平臺

記者查閱競拍須知發(fā)現(xiàn)，拍賣標的（以該房屋為抵押物的債權(quán)）可能存在瑕疵或未發(fā)現(xiàn)的缺陷，包括“無法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等8大類風險。

競拍須知顯示，出讓方稠州銀行已對拍賣標的的來源、瑕疵和風險充分提示和披露；競買人已對拍賣標的充分盡職調(diào)查，知悉并接受所有瑕疵、風險。

11月20日，記者聯(lián)系出讓方浙江稠州商業(yè)銀行高經(jīng)理，她表示：“銀行賣的是‘債權(quán)’不是房子，如果有處置能力就買。邏輯上，競買人買下債權(quán)，跟債務人溝通還錢，目前剩余債權(quán)金額約120萬元。也可理解為債務人把房子抵押給競買人，還錢還是給房子，雙方協(xié)商?！?/p>

記者查閱多條以房屋為抵押標的的銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓鏈接，發(fā)現(xiàn)存在各類風險。如廈門國際銀行股份有限公司北京分行一則債權(quán)轉(zhuǎn)讓，其抵押物房屋存在“抵押物被其他法院查封，我行輪候查封，存在第二抵押權(quán)人”的風險。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示：“這些都不是嚴格意義上的‘銀行直供’房。”

王玉臣提醒：“競買人參加拍賣時務必注意，有些‘債權(quán)’看似直供房，實際是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，風險更多，要查看核實清楚?！?/p>

“銀行直供房”產(chǎn)權(quán)狀況很關(guān)健

實際上，銀行直接拍賣房屋產(chǎn)權(quán)的“直供”，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也不同。

齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行掛出一套8萬元的房屋，面積36.12平方米，物業(yè)類型為儲藏間。銀行介紹稱，合格競買方參與競價會，視同對轉(zhuǎn)讓標的盡職調(diào)查，知悉全部信息及可能瑕疵，由此產(chǎn)生的糾紛銀行不承擔法律責任和賠償義務。

圖源 | 阿里資產(chǎn)平臺

這意味著，競買成功后，競買人需經(jīng)過“不確定”等待時間。

齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行聯(lián)系人李先生稱：“這房子產(chǎn)權(quán)在債務人名下，銀行收款后要‘二次過戶’，先從原所有人過戶到銀行名下，再從銀行過戶給競買人?！?/p>

對于產(chǎn)權(quán)辦理周期，李先生表示：“具體時間不太確定，第一步過戶給銀行時需要辦理各種手續(xù)，時間比較長。但是法院判決了，可以憑判決書去辦理?！?/p>

記者問及其他直供房屋情況，李先生說：“對。”

記者查閱該行5月份至今在阿里拍賣掛出的761個標的，截至11月20日，成交的只有10余套房屋。

不過，也有銀行拿出更有誠意的“銀行直供房”。

例如，甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行掛拍的甘肅武威市躍程小區(qū)4號樓2單元住宅，目前有2人報名競拍，截至11月20日15:00，競買人僅出價1次，為底價343900元。

記者注意到，這套房屋產(chǎn)權(quán)已在銀行名下。

圖源 | 京東資產(chǎn)交易平臺

甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行牛經(jīng)理稱：“產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完成過戶，現(xiàn)在是我們銀行的。拍下來之后進行過戶，我們承擔賣方的稅費，你們承擔買方的稅費?！?/p>

廣東云浮農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司拍賣標的情況表更清晰，資產(chǎn)來源為自有資產(chǎn)，標的所有人為銀行。

記者了解到，該銀行目前競拍已結(jié)束，11月份成交4套房屋。最近成交的是11月18日一套100.29平方米住房，僅1位競買人，以20.1萬元底價成交。

圖源 | 阿里資產(chǎn)平臺

云浮農(nóng)村商業(yè)銀行何女士表示：“住宅產(chǎn)權(quán)是我們銀行的，競拍人跟銀行簽完合同，銀行會提供資料讓你們?nèi)マk理過戶。不存在債務糾紛等問題。有一些流拍的房源還會重新上架，但今年不再掛拍了，要等到明年。”

王玉臣分析，這樣的銀行直供房有優(yōu)勢。首先產(chǎn)權(quán)明晰，銀行售賣前已通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)明確，購房后不用太擔心產(chǎn)權(quán)問題，出現(xiàn)問題可向銀行追責。同時，銀行取得產(chǎn)權(quán)時也排除了一些風險。”

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