“您這房子建筑面積100平，實(shí)際交付使用面積能到140平，得房率絕對(duì)超100%?！边@樣的銷售話術(shù)，在2025年的樓市里，于不少城市已成為常態(tài)。

如今，沒(méi)有贈(zèng)送面積的項(xiàng)目，基本無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)是常規(guī)操作，而當(dāng)前贈(zèng)送面積最多的，集中在“四代宅”上。

“四代宅”的面積贈(zèng)送，成了開(kāi)發(fā)商間的競(jìng)賽——你送20%，我就送30%；你送30%，我就加到40%。統(tǒng)計(jì)西安近三年四代宅產(chǎn)品的贈(zèng)送率，能明顯看到附贈(zèng)率越來(lái)越高。到今年，實(shí)得率全超100%。

看最早開(kāi)發(fā)四代宅的重慶近期項(xiàng)目，外挑大面積陽(yáng)臺(tái)、進(jìn)深3米的空中花園、局部雙層挑空等設(shè)計(jì)出現(xiàn)得越來(lái)越頻繁。這些設(shè)計(jì)讓住宅附贈(zèng)率從過(guò)去的30%-40%，一路漲到80%甚至更高。露臺(tái)面積變大，空中花園的功能也更豐富。

這場(chǎng)贈(zèng)送面積的競(jìng)賽，表面看是產(chǎn)品創(chuàng)新，也讓用戶受益。房企愿意開(kāi)發(fā)這類項(xiàng)目，量化的數(shù)字能直接體現(xiàn)產(chǎn)品力差異。地方公共預(yù)算困境，也因土地出讓金增長(zhǎng)得到緩解。

乍一看，四代宅像多方共贏的辦法。有人調(diào)侃：“懂了，跟買(mǎi)手機(jī)、電車一樣，讓開(kāi)發(fā)商卷起來(lái)，晚買(mǎi)一年，多拿10%面積?！?/p>

但問(wèn)題來(lái)了：送面積何時(shí)是個(gè)頭？贈(zèng)送面積越大就越好嗎？超高附贈(zèng)率真該成行業(yè)常規(guī)嗎？

01

四代宅概念不是近年才有，卻在這兩年成主流。開(kāi)發(fā)商在送面積上“卷”，也不是剛發(fā)現(xiàn)這能討好購(gòu)房者。這場(chǎng)競(jìng)賽，是特殊背景下的產(chǎn)物。

首先是土地市場(chǎng)遇冷。城市公共財(cái)政預(yù)算和土地出讓金額高度相關(guān)。土地出讓困難時(shí)，城市發(fā)展會(huì)受重創(chuàng)。全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模正大幅收縮。

2025年10月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積同比降25%，成交金額同比降33%。更嚴(yán)峻的是，三四線城市土地出讓金連續(xù)五年下降，地區(qū)發(fā)展資金周轉(zhuǎn)困難。

要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商拿地，要么降地價(jià)，要么增土地潛在價(jià)值。前者是飲鴆止渴——降地價(jià)會(huì)讓國(guó)有資產(chǎn)估值大降，易造成流失，還不能有效補(bǔ)充公共財(cái)政，阻礙教育、醫(yī)療等公共建設(shè)改善。

那如何不降低地價(jià)又增土地潛在價(jià)值？放寬計(jì)容規(guī)范、鼓勵(lì)“第四代住宅”等政策松綁，成了現(xiàn)實(shí)突破口。

這相當(dāng)于不直接降土地名義單價(jià)，通過(guò)提升住宅實(shí)用價(jià)值增強(qiáng)地塊吸引力。落實(shí)到產(chǎn)品上，就是多給無(wú)產(chǎn)權(quán)但有使用權(quán)的贈(zèng)送面積。

這一策略已見(jiàn)成效。在“好房子”新規(guī)紅利下，2025年上半年部分城市新規(guī)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)有“托舉”作用。

廣州5月、6月新規(guī)項(xiàng)目推貨量占全市五成和六成，認(rèn)購(gòu)量占七成和九成。重慶6月四代住宅去化率普遍超75%，同期普通住宅僅約20%。市場(chǎng)青睞的產(chǎn)品提振了開(kāi)發(fā)商拿地意愿。

政策松綁讓項(xiàng)目實(shí)得率大幅提升，出現(xiàn)一批得房率超100%、最高達(dá)140%的戶型。有了這樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品去化加快，資金回籠提速。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這也是好事——同樣總價(jià)，能獲得比以前多得多的實(shí)際使用面積和更好的居住體驗(yàn)，相當(dāng)于變相取消“公攤面積”。

對(duì)地方財(cái)政，好處更明顯：保住土地經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性，為地方財(cái)政和城市公共支出提供穩(wěn)定資金，保障城市發(fā)展基本盤(pán)。多方共贏下，這舉措似乎該成常態(tài)，為“好房子”助力。但長(zhǎng)期看，真沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

02

如前所述，送面積解決的是產(chǎn)品吸引力問(wèn)題，即土地使用價(jià)值提升的邏輯。但這沒(méi)觸及地產(chǎn)市場(chǎng)基本面核心：居民購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi)信心。老百姓的消費(fèi)能力和意愿才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本力量。

2025年1-8月，全國(guó)居民人均可支配收入同比增5.2%，仍低于疫情前水平。居民杠桿率維持在62%左右的高位。購(gòu)買(mǎi)力受限，再高的得房率也難激發(fā)大規(guī)模市場(chǎng)需求。就像瑪莎拉蒂打八折，大部分人還是買(mǎi)不起。

當(dāng)前高附贈(zèng)模式本質(zhì)是無(wú)終點(diǎn)的“軍備競(jìng)賽”。一家開(kāi)發(fā)商靠40%附贈(zèng)率贏得市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很快會(huì)推出50%甚至更高的產(chǎn)品。此時(shí)，贈(zèng)送面積邊際效益遞減，大規(guī)模送面積也難改善項(xiàng)目去化。

比如南京江北核心區(qū)因大量新規(guī)住宅同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、批量入市，部分樓盤(pán)去化率低于40%。武漢某項(xiàng)目得房率高達(dá)97-98%，售價(jià)是板塊最低的13700元/平方米，開(kāi)盤(pán)去化率卻僅18%。成都7月主城區(qū)3個(gè)新規(guī)項(xiàng)目首開(kāi)去化均約30-40%，遠(yuǎn)低于城市平均水平。

開(kāi)發(fā)商陷入“不加碼就淘汰”的困境。但這種不斷升級(jí)的面積競(jìng)賽，既不符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的根本目的，也難持續(xù)滿足挑剔的購(gòu)房者。為追求極致附贈(zèng)率，部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始犧牲基本居住舒適度。

一個(gè)突出問(wèn)題是室外大露臺(tái)與室內(nèi)采光通風(fēng)的矛盾。某中部城市四代宅項(xiàng)目，為最大化露臺(tái)面積，嚴(yán)重壓縮客廳和主臥采光面，導(dǎo)致部分房間白天需人工照明。業(yè)內(nèi)測(cè)量顯示，一些項(xiàng)目室內(nèi)有效采光面積比傳統(tǒng)戶型少15-20%，違背現(xiàn)代健康住宅理念。

更值得擔(dān)憂的是，四代宅后期維護(hù)與使用缺乏健全保障體系。

“封陽(yáng)臺(tái)”成許多四代宅業(yè)主入住后的首選。原本結(jié)構(gòu)能否承擔(dān)額外荷載？能否保證住戶安全？建筑立面美觀怎么保障？都是問(wèn)題。更別提東部沿海城市的臺(tái)風(fēng)、暴雨天氣——臺(tái)風(fēng)過(guò)后，大露臺(tái)盆栽被吹落的安全事故令人擔(dān)憂。多數(shù)城市尚未建立這類住宅長(zhǎng)期維護(hù)責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)的明確管理規(guī)范。

對(duì)行業(yè)本身，還存在長(zhǎng)期產(chǎn)品力創(chuàng)新失焦風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度聚焦“面積競(jìng)賽”抑制了住宅產(chǎn)品其他維度的創(chuàng)新——反正贈(zèng)送面積夠多就能吸引人購(gòu)買(mǎi)。

戶型動(dòng)線合理性、空間靈活可變性、社區(qū)公區(qū)配套、建筑節(jié)能環(huán)保等更本質(zhì)的創(chuàng)新被忽視，而這些才是影響長(zhǎng)期居住體驗(yàn)的因素。

2025年上半年，某房企研發(fā)負(fù)責(zé)人坦言：“現(xiàn)在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)超70%精力用于研究如何合規(guī)增加附贈(zèng)面積，而非提升居住舒適度和實(shí)用性?！碑a(chǎn)品日趨同質(zhì)化，會(huì)讓營(yíng)銷變難，后期影響項(xiàng)目在二手市場(chǎng)的流通性，阻礙城市改善迭代循環(huán)。同質(zhì)化導(dǎo)致貶值的歷史可能重演。

03

問(wèn)題不少，但現(xiàn)在沒(méi)多少開(kāi)發(fā)商敢主動(dòng)退出這場(chǎng)比賽。不參與，項(xiàng)目可能因缺乏亮點(diǎn)迅速邊緣化；盲目參與，會(huì)陷入成本黑洞與產(chǎn)品同質(zhì)化困局。但市場(chǎng)有PLAN C：從土地差異化到產(chǎn)品差異化升級(jí)，轉(zhuǎn)換競(jìng)爭(zhēng)維度，跳出內(nèi)卷。以下幾種方式是行業(yè)可參考的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：

首先，適當(dāng)將商業(yè)用地改住宅，激活存量?jī)?yōu)質(zhì)地塊價(jià)值。過(guò)去城市核心地段優(yōu)先規(guī)劃商業(yè)用地，在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整周期下，通過(guò)“商轉(zhuǎn)住”盤(pán)活存量資源。核心邏輯是將土地區(qū)位價(jià)值轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。購(gòu)房者能在核心區(qū)獲得配套便利的住宅，“附贈(zèng)面積”對(duì)決策的影響力就會(huì)減弱。

其次，主動(dòng)出讓低密低容地塊，回歸真實(shí)空間價(jià)值。與“垂直森林”概念不同，低容積率地塊能提供真實(shí)的庭院生活體驗(yàn)，從根本上與高密度、高附贈(zèng)的“四代住宅”形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

近三年上海出讓低密土地?cái)?shù)量逐年增加，今年到10月已有7塊容積率低于1.5的地塊。這類地塊為開(kāi)發(fā)“風(fēng)貌別墅”等產(chǎn)品提供可能，其真實(shí)花園空間實(shí)用性遠(yuǎn)超陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等“贈(zèng)送”面積。這類產(chǎn)品價(jià)值主張清晰：以真實(shí)土地所有權(quán)和私密庭院空間替代高空“贈(zèng)送面積”，吸引追求高品質(zhì)生活的客群，避免陷入附贈(zèng)率紅海競(jìng)爭(zhēng)。

最后，釋放稀缺地塊，以資源價(jià)值超越面積競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目擁有無(wú)可替代的區(qū)位、配套和資源時(shí)，產(chǎn)品價(jià)值基點(diǎn)從“面積多少”轉(zhuǎn)向“生活質(zhì)量如何”，附贈(zèng)率高低不再是購(gòu)買(mǎi)的決定因素。

這三種路徑的共同點(diǎn)是構(gòu)建更可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，既保證土地資源對(duì)地方財(cái)政的持續(xù)貢獻(xiàn)，又避免因過(guò)度追求附贈(zèng)面積導(dǎo)致居住環(huán)境透支。同時(shí)，城市發(fā)展中優(yōu)勢(shì)地塊位置會(huì)變化，城市長(zhǎng)期調(diào)控也有更大彈性。

04

面對(duì)不斷升級(jí)的面積競(jìng)賽，監(jiān)管收緊已成必然。據(jù)悉，廣州即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)厲打擊“偷面積”行為；成都要求新規(guī)產(chǎn)品全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積不超建筑面積的20%。這些信號(hào)表明，靠模糊處理增加贈(zèng)送空間的做法已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

中央城市工作會(huì)議指出，“我國(guó)城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”的根本轉(zhuǎn)變。

居住從來(lái)不是數(shù)字游戲，而是居住品質(zhì)與生活方式的全面提升。期待市場(chǎng)出現(xiàn)真正改善生活品質(zhì)的獨(dú)特項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都呈現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二的高品質(zhì)生活。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com