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撰文/徐穎珊

站在深圳星河WORLD A座33層的落地窗前，星盛商業(yè)行政總裁陳群生指尖劃過窗外的城市天際線，細(xì)致分享著項目脈絡(luò)。他的視線在窗外實景與室內(nèi)圖紙間自如穿梭，言語里滿是對項目的熟稔與熱忱：“你看，這是去年入市的星河雙子塔，西塔與東塔并肩而立；下方是深圳第三座星河COCO Park；往這邊延伸，是規(guī)劃中的二期商業(yè)項目，還配套了大型劇場……”

辦公室內(nèi)，展示板鋪滿各類圖紙——《星河WORLD項目總平面圖》《星河WORLD·COCO Park項目地塊交通圖》《COCO Park項目設(shè)計方案平面圖》依次排開，線條與窗外建筑精準(zhǔn)呼應(yīng)，藍(lán)色批注訴說著細(xì)節(jié)的打磨。這份熱忱源于陳群生數(shù)十年的行業(yè)深耕：華潤歲月里，他從基層成長，親歷標(biāo)桿項目全周期，練就扎實運(yùn)營功底；瑞安經(jīng)歷則拓寬了多元商業(yè)生態(tài)視野，港企與國央企的經(jīng)驗融入商業(yè)基因，成為執(zhí)掌星盛的底氣。

步子輕穩(wěn)：聚焦能力圈，守牢基本盤

談及戰(zhàn)略調(diào)整，陳群生以“聚焦”定調(diào)，直言“別跟我說到處撒豆子”。2023年初履新后，他跳出“規(guī)模慣性”，以“戰(zhàn)略+區(qū)域聚焦”為核心，明確發(fā)展路徑：“守住能力圈，手有多長做多久的事，保證項目做一成一，絕不冒進(jìn)?！边@一調(diào)整讓星盛從“規(guī)模巔峰”平穩(wěn)過渡，應(yīng)對市場變化。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動：星盛主動退出非核心項目，集中資源于大灣區(qū)，并擇機(jī)拓展長三角。目前已開業(yè)27個項目中18個扎根大灣區(qū)，下半年將開的深圳光明星河COCO City、星河WORLD COCO Park二期仍聚焦大灣區(qū)，僅南京星河COCO City為長三角戰(zhàn)略布局。陳群生堅持“不做出樣子不插旗”，避免損害品牌口碑。

項目選擇上，星盛有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)：城市量級、區(qū)域位置、周邊配套缺一不可，只選規(guī)模與潛力兼具的城市；合作伙伴傾向國資平臺及大型優(yōu)質(zhì)民企，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)。這與星河控股“不做500強(qiáng)，要做500年”的理念同頻，即便行業(yè)擴(kuò)張，星河始終克制。“現(xiàn)在地產(chǎn)、消費(fèi)都難，但我們保持AAA信用評級，現(xiàn)金流平衡，這是穩(wěn)健底氣?！标惾荷f。

內(nèi)功深厚：精耕運(yùn)營，堅持長期主義

深圳福田星河COCO Park是星盛長期主義的注腳。開業(yè)19周年之際，星盛斥資4億余元升級硬件，更換空調(diào)主機(jī)、改造外立面、優(yōu)化動線，連新鴻基郭主席都贊嘆“民企能如此長期投入，厲害”。陳群生認(rèn)為，商業(yè)核心在產(chǎn)品：“商場拼的是懂運(yùn)營、懂服務(wù)，能打動消費(fèi)者。”COCO Park定位年輕力，覆蓋18-45歲客群，核心客群22-35歲，高頻復(fù)購是深耕重點。

為吸引年輕客群，星盛持續(xù)注入活力：2024年引入首店150余家，福田COCO Park占41家；星空廣場舉辦機(jī)器人挑戰(zhàn)賽、滑板節(jié)等活動，成為社交打卡地。把握“港人北上”機(jī)遇，2023年聯(lián)合香港貿(mào)發(fā)局辦“港潮流”，李家超親臨；今年“港澳嘉年華”落地，開通香港永東巴士專線，成為福田唯一“即買即退”民營退稅企業(yè)，港客消費(fèi)占比達(dá)20%-30%，場景從休閑延伸至購物。

精細(xì)化運(yùn)營中，會員體系是抓手：星盛現(xiàn)有600萬會員，2025上半年同比增20%，活躍復(fù)購率近50%，消費(fèi)占比超30%。2023年會員體系從三級升五級，積分可返利、兌停車票、當(dāng)現(xiàn)金消費(fèi)；搭建美食、徒步等線上社群，讓會員從“僵尸粉”變活躍用戶，實現(xiàn)線上線下聯(lián)動。

采訪補(bǔ)充（節(jié)選）

觀點新媒體：如何看待今年消費(fèi)環(huán)境？

陳群生：近兩年挑戰(zhàn)多，商家壓力明顯。疫情后曾幫扶商家，2023年消費(fèi)稍反彈，2024年又下行，客單價下降，消費(fèi)力不足。房地產(chǎn)波動影響信心：經(jīng)濟(jì)弱的群體不敢消費(fèi)，有實力的因預(yù)期不確定不愿消費(fèi)，中產(chǎn)資產(chǎn)縮水，剛性支出擠壓消費(fèi)空間，復(fù)蘇難度大。

觀點新媒體：戰(zhàn)略上有哪些調(diào)整？

陳群生：星河保持AAA評級，現(xiàn)金流平衡，是穩(wěn)健底氣。2023年提出“聚焦”：戰(zhàn)略聚焦練內(nèi)功，區(qū)域聚焦以大灣區(qū)為核心，穩(wěn)步拓展長三角。星河早期在長三角有布局，但堅持“不做出標(biāo)桿不插旗”，避免砸品牌。

觀點新媒體：品牌發(fā)展側(cè)重點？

陳群生：看好社區(qū)型COCO Garden。城市、區(qū)域級購物中心過剩，同質(zhì)化嚴(yán)重；社區(qū)商業(yè)有空白，需求明確。核心是“服務(wù)鄰里”，引入菜市場、健康中心、養(yǎng)老服務(wù)、便民業(yè)態(tài)，成為“家門口配套”。目前四五個項目調(diào)改，體量控制在5萬㎡以下，小而精適配需求。

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