作者 | 第一財經(jīng) 孫夢凡

曾高呼“逃離北上廣”的年輕人，正以新的方式在一線城市尋求安家之所。

機構最新統(tǒng)計顯示，北京、上海等一線城市的二手房市場里，總價200萬元以下的低總價房源逐漸成為交易核心。其中北京該價位段成交占比達57.19%，上海也有48.72%。

一線城市低總價“老破小”成交占比上升，源于房價持續(xù)調(diào)整后，過去需要“掏空六個錢包”的房子，現(xiàn)在年輕人稍作努力或許就能負擔，二手房市場成了極致剛需的“承載池”。

同時，受房價下調(diào)影響，部分低總價房源租金收益率不錯，這也是購房者考慮入手的因素之一。

極致剛需支撐樓市主力交易

今年以來，新房與二手房市場呈現(xiàn)不同走勢。

克而瑞數(shù)據(jù)表明，2025年前10月，30個重點城市一二手房成交總面積27443萬平方米，與2024年同期持平。其中新房成交面積同比降7%，二手房則同比漲6%。

在總量穩(wěn)定的二手房市場中，一線城市的交易主力是哪類購房者？CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京、上海、深圳總價200萬元以內(nèi)的低總價房源，成交套數(shù)占比同比環(huán)比均有增長。

具體而言，北京200萬元以下房源成交占比達57.19%，剛需客群占比還在上升，10月同比增1.81個百分點、環(huán)比增4.67個百分點。

以上海為例，2025年10月總價200萬元以內(nèi)房源成交占比48.72%，環(huán)比升2.16個百分點，同比升8.93個百分點，市場份額有擴大趨勢。

二百萬左右的“老破小”為何成一線城市二手房成交主力？

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向第一財經(jīng)表示，200萬～300萬區(qū)間的房源多為60～80平方米的剛需戶型，契合首次在京置業(yè)的年輕群體需求。

“一方面，剛工作的年輕人資金有限，這類房源購房門檻低，不會造成過大經(jīng)濟壓力；另一方面，部分有孩子的家庭原計劃買大戶型，但受高總價限制，轉而選該價位小戶型兼顧居住與教育需求?！彼治龅?。

曹晶晶還提到，這類房源通勤便利，周邊有大型商超、基礎醫(yī)療設施等成熟配套，居住便利性高，易受購房者歡迎。此外，部分業(yè)主買新房后為緩解還貸壓力，會出售手中200萬～300萬的二手房，加快了資產(chǎn)流轉。

其實今年年初，年輕人“抄底”一線城市老破小的現(xiàn)象就已出現(xiàn)。在北京，有購房者看到房價回調(diào)后，決定結束租房，想買“三環(huán)內(nèi)、老破小、無電梯、近地鐵站”的房子，最終成功置業(yè)。

在上海，也有購房者稱，自己多年租房通勤不便，老舊小區(qū)價格回調(diào)后，“低總價、近地鐵、戶型周正”的房源讓她動心，最終選了一套掛牌價較前兩年降超百萬的房子。

如今這一趨勢持續(xù)深化，核心是二手房價格調(diào)整的影響。易居研究院報告顯示，10月一二三線城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比分別降-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比分別降-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房整體處于價格去泡沫階段。

“價格深度調(diào)整帶來了成交量的提升?！痹撗芯吭褐赋?，從買家角度看，二手房價格下調(diào)后，認購性價比提高，一些好地段的二手房仍是工薪家庭和年輕人置業(yè)首選。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，目前入市的購房者多為迫切需要住房的剛需，比如買老舊二手房解決自住需求。改善型購房者則面臨新房與二手房的選擇難題，部分受房價預期影響，可能保持謹慎、暫緩購房。

買房收租的吸引力與潛在風險

一線城市“老破小”成交占比上升，租金因素也是原因之一。

近期市場上出現(xiàn)二手房“投資價值顯現(xiàn)、租金回報率高”的說法，稱部分“老破小”租金收益率超3%，買房收租收益高于銀行存款。記者采訪發(fā)現(xiàn)，一線城市部分房產(chǎn)中介也通過宣傳租金收益率吸引購房者。

比如北京朝陽區(qū)某中介介紹小區(qū)時稱，該小區(qū)每月成交15～20套，不少購房者是買來出租，80萬左右的房子月租金約3400元，扣除交易稅費、物業(yè)費、供暖費等成本，租金回報率約3%～4%。

不過該小區(qū)是商住房，產(chǎn)權40年或50年，需全款支付；且商住房水電成本高，未來出售流通性難保證?！澳壳白饨鹗找媛食?%的老房子很少，大多是商住房。”中介說。

記者還咨詢了另一套北京朝陽區(qū)的“老破小”，建筑面積60平方米，報價175萬元，中介稱出租的話月租金約4000元。若不考慮物業(yè)費等成本和空置期，粗略計算租金回報率最高約2.74%。

租金回報率是年租金收入與房屋成本的比值，是判斷房產(chǎn)是否值得投資的參考指標。國際上認為，租金回報率5%以上的城市值得購買出租，3%以下的城市房價過高，不適合靠出租回本。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點50城租金回報率為2.08%，較2024年升0.02個百分點。因房價調(diào)整幅度大于租金調(diào)整幅度，間接推動了租金回報率上升。

“單從收益看，買房收租比銀行利息有優(yōu)勢，但投資需考慮多方面因素。買房收租投資門檻比理財產(chǎn)品高，回報周期更長，當前房地產(chǎn)市場環(huán)境復雜，還面臨空置風險。”該研究院表示。

盧文曦認為，租金回報率超3%甚至4%的物業(yè)很少，屬于稀缺類型，國內(nèi)老舊小區(qū)能達到的不多。不過近年房價指數(shù)持續(xù)下跌，整體租金回報率略有回升，尤其是房齡較大的住宅，因房價跌幅大，租金回報率相對較高。

但盧文曦提醒，這類房產(chǎn)房齡多在15～20年以上，產(chǎn)品形態(tài)與新建住宅差距大，在“好房子”標準提升的背景下，未來價格上漲空間有限。所以高租金回報率不代表房價能跑贏大盤，要認清潛在市場風險。

值得注意的是，雖然買房不能只看租金收益率，但該指標的重要性在提升。

國金證券表示，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，房子正從投資品向消費品過渡。一旦成為消費品，租金回報率決定的居住價值將成為房子估值的“錨”。房價持續(xù)調(diào)整后，一線城市出現(xiàn)部分高租息房產(chǎn)，會成為推動市場企穩(wěn)的重要力量。

業(yè)內(nèi)專家還建議，若參考該指標購房，最好用短期閑置資金，不產(chǎn)生額外貸款費用；計算收益率時要納入個稅、契稅、中介費、增值稅、物業(yè)費等成本；最重要的是選地段好的房源，同時考慮未來出售的綜合成本。