作者 | 第一財(cái)經(jīng) 鄭娜

近期二手房市場中，機(jī)構(gòu)賣房現(xiàn)象日益凸顯。阿里資產(chǎn)、京東拍賣等平臺(tái)上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行及區(qū)域性銀行紛紛上線房產(chǎn)處置；資源轉(zhuǎn)讓與拍賣平臺(tái)上，地方國資也集中掛牌手中房產(chǎn)。

受訪業(yè)內(nèi)人士表示，機(jī)構(gòu)處置資產(chǎn)并非新鮮事，但受房地產(chǎn)深度調(diào)整影響，近期處置規(guī)模有所擴(kuò)大，部分低價(jià)房源引發(fā)關(guān)注。不過整體而言，此類資產(chǎn)范圍小、規(guī)模有限，對二手房市場實(shí)際影響較小。

然而在市場筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，機(jī)構(gòu)集體賣房仍帶來負(fù)面心理沖擊。58安居客研究院院長張波指出，當(dāng)前行業(yè)下行趨緩但全面企穩(wěn)尚需時(shí)間，國資與銀行集中賣房雖供應(yīng)量有限，但在市場預(yù)期分化、行業(yè)承壓背景下，易加劇價(jià)格踩踏與觀望情緒。建議暫緩機(jī)構(gòu)公開批量賣房，優(yōu)先推進(jìn)收儲(chǔ)對接，建立常態(tài)化存量房收儲(chǔ)機(jī)制，結(jié)合REITs等工具盤活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢。

銀行處置房產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大

主流線上平臺(tái)上，銀行處置的房產(chǎn)標(biāo)的增多，涵蓋住宅、商業(yè)用房、寫字樓等多種類型。以阿里資產(chǎn)為例，中國銀行廣州分行掛牌黃埔區(qū)94平方米精裝房，起拍價(jià)超95萬元；廣東云浮農(nóng)商行即將開拍的商住房起拍價(jià)僅8萬元；杭州銀行掛牌的北京通州109平方米抵債房產(chǎn)，當(dāng)前價(jià)格約123萬元。

銀行“直供房”受關(guān)注，一方面因銀行直接下場，另一方面價(jià)格多有折扣。如廣州黃埔區(qū)房源起拍均價(jià)約1萬元/平方米，而周邊掛牌均價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米。

某國有銀行個(gè)貸內(nèi)部人士透露，銀行直接賣房是法拍兩次流拍后的處置方式。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，銀行房產(chǎn)來源主要為開發(fā)商工抵房和經(jīng)營貸抵押品，近兩年因房企化債及經(jīng)營貸斷供，此類房源持續(xù)增加。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀指出，市場下行導(dǎo)致個(gè)人與企業(yè)現(xiàn)金流緊張，不良抵押房產(chǎn)規(guī)模膨脹，銀行積壓量快速增加。傳統(tǒng)法拍房程序復(fù)雜、成交率低，銀行直售模式愈發(fā)成熟：通過司法程序取得產(chǎn)權(quán)后，借助第三方平臺(tái)或自身渠道掛牌，形成“銀行直供房”增多現(xiàn)象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，過去銀行大體量不動(dòng)產(chǎn)通過B端批量處理，小規(guī)模房源通過中介出售；近期處置規(guī)模擴(kuò)大，渠道轉(zhuǎn)向“To B”與“To C”并重，以加快處置避免資產(chǎn)貶值。

鞠秦儀表示，與法拍房相比，“銀行直供房”中銀行是合法產(chǎn)權(quán)人，可直接掛牌銷售，回款周期與成本可控，能快速盤活資產(chǎn)。交易流程接近二手房，支持實(shí)地看房，部分可申請貸款，產(chǎn)權(quán)已清理，風(fēng)險(xiǎn)集中于房屋質(zhì)量與少量欠費(fèi)，整體風(fēng)險(xiǎn)更低。

地方國資集中掛牌房產(chǎn)

地方國資平臺(tái)掛牌出售房產(chǎn)案例增多。四川西昌市房地產(chǎn)事務(wù)中心委托拍賣144套住房，多為經(jīng)濟(jì)適用房與保障房；福州長樂區(qū)國資平臺(tái)拍賣51套商品房，總價(jià)44.7萬至153.6萬元不等；福州市土地發(fā)展中心掛牌轉(zhuǎn)讓302套住宅。一線城市中，北京天恒置業(yè)集團(tuán)旗下公司出售111套房產(chǎn)，總底價(jià)超3.3億元；廣州機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)也出讓房產(chǎn)、店鋪及車位等資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，國資平臺(tái)處置資產(chǎn)屬常規(guī)運(yùn)營策略，當(dāng)前閑置資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大與房地產(chǎn)調(diào)整周期相關(guān)。宋紅衛(wèi)分析，多地推進(jìn)國有“三資”改革，賣房是資源資產(chǎn)化的直接體現(xiàn)，利于增強(qiáng)地方財(cái)政實(shí)力。將保障房或經(jīng)適房市場化銷售，是市場化配置資源的方式，可提高資產(chǎn)效率；部分地區(qū)保障房因人口流動(dòng)出現(xiàn)供給過剩，盤活存量資產(chǎn)符合政策方向。

業(yè)內(nèi)呼吁規(guī)范處置節(jié)奏

機(jī)構(gòu)集中推盤對二手房市場影響如何？受訪人士普遍認(rèn)為實(shí)際影響小，但心理沖擊大。資深中介表示，銀行優(yōu)質(zhì)房源多通過中介或?qū)I(yè)渠道出售，差房源才流向公開平臺(tái)；宋紅衛(wèi)也指出，銀行直接賣房范圍小、規(guī)模有限，對二手房影響較小。

福州業(yè)內(nèi)人士透露，國資平臺(tái)出讓資產(chǎn)多由拆遷辦、房管部門接手，低價(jià)房源被專業(yè)團(tuán)隊(duì)收走，較少流向普通購房者。

李宇嘉擔(dān)憂，雖單個(gè)案例規(guī)模小，但當(dāng)前市場下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，二手市場掛牌量、房價(jià)、交易周期均不理想，房源供給主體增多可能加總形成影響，擾動(dòng)市場預(yù)期。宋紅衛(wèi)也指出，若此類房源規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，可能拉低區(qū)域價(jià)格，給二手房造成短期價(jià)格壓力。

李宇嘉建議，市場修復(fù)關(guān)鍵期需規(guī)范銀行等機(jī)構(gòu)大幅降價(jià)出售行為，統(tǒng)籌管理法拍房、工抵房、銀行直售房，避免資產(chǎn)價(jià)格無序下跌。張波則強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前核心矛盾是居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)滯后、城市分化加劇，機(jī)構(gòu)公開賣房易強(qiáng)化看空預(yù)期，應(yīng)優(yōu)先推進(jìn)收儲(chǔ)對接，建立常態(tài)化機(jī)制盤活資產(chǎn)。