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撰文/王言

即便是穩(wěn)坐國內(nèi)高端商業(yè)頭把交椅的南京德基，在當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境下也選擇了“高端+奧萊”雙線并行的發(fā)展路徑。

11月26日，揚(yáng)州蜀岡-瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)與德基集團(tuán)簽署投資合作協(xié)議，德基將在約定周期內(nèi)完成項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營，還計(jì)劃設(shè)立德基藝術(shù)館與博物館。據(jù)媒體披露，該項(xiàng)目主營奧萊業(yè)態(tài)，而德基在奧萊領(lǐng)域早有布局——今年8月，江蘇德基奧萊商業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇德基時刻商業(yè)發(fā)展有限公司同步成立，擬在南京仙林、河西打造相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目。

2024年，南京德基廣場超越北京SKP，登頂全球單體商場銷售冠軍。

截圖來源于小紅書

高端消費(fèi)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼的德基，并未忽視下沉市場的潛力。如今不少高端品牌采用“高端渠道+奧萊”并行策略，以覆蓋更廣泛客群、培養(yǎng)潛在奢侈品消費(fèi)者，形成渠道互補(bǔ)。不過，從頂奢藝術(shù)商業(yè)中心轉(zhuǎn)向奧萊業(yè)態(tài)，德基需重建招商體系，平衡輕奢與大眾品牌比例，同時避免奧萊對自身高端形象的稀釋，這種“既要又要”的策略仍需市場檢驗(yàn)。

業(yè)態(tài)互補(bǔ)：奧萊布局的多重邏輯

當(dāng)前，奧萊已成為零售行業(yè)不可或缺的業(yè)態(tài)。中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國主要奧萊項(xiàng)目銷售額同比增12.8%，客流增16.3%，增速較上季度擴(kuò)大；麥肯錫預(yù)測，2025年奧萊市場容量有望達(dá)2600-3900億元。

高端商業(yè)體布局次級業(yè)態(tài)，與消費(fèi)力分布密切相關(guān)。以南京仙林為例，大學(xué)城區(qū)域客群以學(xué)生、家庭及周邊居民為主，消費(fèi)力與新街口核心商圈存在差異，奧萊業(yè)態(tài)可匹配其對高性價(jià)比品牌的需求，填補(bǔ)區(qū)域市場空白。在南京，德基已形成“新街口頂奢+河西潮流+仙林奧萊”的布局，需向周邊城市復(fù)制模式，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的揚(yáng)州成為首選。揚(yáng)州奧萊還能與南京仙林奧萊互補(bǔ)，共同覆蓋長三角西部市場，避免內(nèi)部競爭。

此外，奧萊為奢侈品過季商品提供了穩(wěn)定的消化渠道。奢侈品生產(chǎn)周期快，每季會產(chǎn)生未售罄產(chǎn)品，德基作為頂級奢侈品商場，布局奧萊可消化庫存、提升周轉(zhuǎn)率，同時通過折扣吸引價(jià)格敏感客群，培養(yǎng)潛在奢侈品消費(fèi)者，降低庫存壓力與消費(fèi)外流風(fēng)險(xiǎn)。

雙線發(fā)力：高端與奧萊齊頭并進(jìn)

德基的輻射范圍涵蓋江蘇及安徽等地優(yōu)質(zhì)購買力，競爭對手有限，近乎一家獨(dú)大。因此，除布局奧萊外，德基還在江蘇加碼高端項(xiàng)目。10月25日，徐州德基廣場東塔樓封頂，商業(yè)裙樓啟動精裝修，作為國內(nèi)第二座德基高端綜合體，其選址市中心核心地段，延續(xù)南京德基風(fēng)格，融合高端商業(yè)與文化藝術(shù)，擬引入約500家商戶，其中150多個品牌首進(jìn)徐州，預(yù)計(jì)年客流量5000萬人次、銷售額破百億元。

截圖來源于小紅書

中國奢侈品市場的復(fù)蘇跡象，也為德基加碼高端項(xiàng)目提供了動力。2025年第三季度，厲峰集團(tuán)大中華區(qū)銷售額增7%，Prada亞太市場增10%，Burberry大中華區(qū)增3%；但開云集團(tuán)日本外亞太市場銷售額降10%，LVMH中國大陸本土市場轉(zhuǎn)正增長，但中國消費(fèi)者全球消費(fèi)仍呈個位數(shù)微降。在消費(fèi)分層背景下，德基“雙線發(fā)力”的策略顯得更為明智。

挑戰(zhàn)并存：奧萊與高端均需破局

奧萊布局方面，德基面臨時間窗口壓力。以德基時刻（原河西德基）為例，2020年德基收購相關(guān)股權(quán)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年6月營業(yè)，而金鷹湖濱天地、萬達(dá)茂等周邊項(xiàng)目已穩(wěn)固客流，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等競品加速擴(kuò)張，京東等互聯(lián)網(wǎng)大廠也在二三線城市開奧萊門店，漫長改造周期下，德基能否趕上市場周期存疑。

高端業(yè)態(tài)上，德基面臨的競爭更激烈。南京IFC借助新鴻基背景發(fā)力高奢，與德基形成“雙寡頭”格局；金陵中環(huán)定位“潮奢+年輕中心”，瞄準(zhǔn)年輕群體；金陵萬象城嘗試多元業(yè)態(tài)，形成差異化競爭。全國層面，被博裕資本收購的SKP有望在擴(kuò)張與業(yè)態(tài)上調(diào)整，德基“店王”地位將持續(xù)受挑戰(zhàn)。

總體而言，德基在華東市場已從“一家獨(dú)大”進(jìn)入全面競爭時代，需在業(yè)態(tài)多元化與擴(kuò)張之外，思考進(jìn)一步破局之道。

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