上海翠湖天地內(nèi)部交易引關(guān)注 豪宅價(jià)格體系受沖擊
上周，港資企業(yè)瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的一則公告，在上海豪宅市場(chǎng)掀起波瀾。
該公司將位于新天地板塊的高端住宅項(xiàng)目——翠湖天地五期一套213平方米的房產(chǎn)，以3050萬(wàn)元的總價(jià)出售給了CEO的家屬，折算單價(jià)約為14.26萬(wàn)元/平方米。截至目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示該房源尚未完成網(wǎng)簽。
此次交易最受關(guān)注的是其對(duì)高端豪宅價(jià)格的重新定位作用。
這一價(jià)格直接回落至翠湖天地五期2021年的開盤水平，不僅低于同小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，甚至比法拍房?jī)r(jià)格還要低。
這一情況類似茅臺(tái)官方按出廠價(jià)向內(nèi)部供貨，讓市場(chǎng)中那些持貨待漲的“價(jià)格信仰”受到?jīng)_擊。
在新天地板塊乃至整個(gè)上海豪宅市場(chǎng)中，翠湖天地系列具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
多年前，瑞安通過(guò)舊城改造獲取土地，在上海市中心打造了為數(shù)不多的成片開發(fā)項(xiàng)目翠湖天地系列（目前1-5期已交付，6期在建，7期待建）。
翠湖天地在上海豪宅市場(chǎng)的地位，如同貴州茅臺(tái)在白酒行業(yè)的地位，是一種資產(chǎn)價(jià)格的“信仰”象征。
在翠湖天地系列中，五期是目前市場(chǎng)上可交易房源中房齡最新的。五期共有5棟樓，分兩次開盤銷售。
首批房源于2020年入市，涉及2號(hào)樓和5號(hào)樓，均價(jià)在13.9萬(wàn)至22萬(wàn)元/平方米之間。當(dāng)時(shí)未實(shí)行積分購(gòu)房制度，產(chǎn)證辦理完成后即可交易。
第二次開盤在2021年，涉及1、3、4號(hào)樓，均價(jià)為14萬(wàn)至19.2萬(wàn)元/平方米。此次銷售十分火爆，觸發(fā)了積分制和五年限售政策，相關(guān)房源需到2026年底才能解禁交易。
此次內(nèi)部交易的房源就來(lái)自2021年開盤的樓棟。家屬購(gòu)置的這套房源與其他房源的主要區(qū)別在于無(wú)法看到湖景，因此沒有湖景帶來(lái)的價(jià)格溢價(jià)。
為何項(xiàng)目售罄后仍有房源出售？這是因?yàn)楫?dāng)年翠湖五期有約6套房源“未納入網(wǎng)上銷售”。
按照常規(guī)情況，這類房源可能是工程質(zhì)量檢查用房，用于配合相關(guān)部門的質(zhì)量檢測(cè)；也可能是項(xiàng)目的樣板房。
3050萬(wàn)元、14.26萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，在豪宅市場(chǎng)中處于什么水平？
首先來(lái)看翠湖天地系列的法拍房成交價(jià)格：
2025年11月，二期（御苑）11號(hào)樓28層，192平方米，成交價(jià)3518萬(wàn)元；
2025年9月，五期（瑞苑）2號(hào)樓7層，343平方米，成交價(jià)7976萬(wàn)元；
2025年3月，一期（雅苑）1號(hào)樓11層，296平方米，成交價(jià)5491萬(wàn)元；
2024年8月，三期（嘉苑）10號(hào)樓21層，131平方米，成交價(jià)2222萬(wàn)元；
2021年5月，二期（御苑）3號(hào)樓20層，291平方米，成交價(jià)6169萬(wàn)元；
2021年5月，二期（御苑）18號(hào)樓10層，188平方米，成交價(jià)3705萬(wàn)元；
2017年2月，二期（御苑）12號(hào)樓7層，190平方米，成交價(jià)2825萬(wàn)元；
對(duì)比可見，此次內(nèi)部交易價(jià)格比法拍房?jī)r(jià)格更具優(yōu)勢(shì)。
再拋開對(duì)翠湖天地的品牌濾鏡，對(duì)比內(nèi)環(huán)其他在售新房：距離2公里的綠城黃埔ONE，155平方米戶型可選，193平方米戶型也有房源；位于徐匯區(qū)的“地王”項(xiàng)目安瀾上海，入門級(jí)192平方米戶型價(jià)格與該交易價(jià)相近；虹口區(qū)的金茂璞元171平方米戶型有大量房源；靜安區(qū)招商康定壹拾玖的尾盤，193平方米戶型也可購(gòu)買到。
通過(guò)這樣的對(duì)比，不禁讓人思考：這些新房的定價(jià)是否偏高？畢竟它們?cè)诘囟紊系氖袌?chǎng)認(rèn)可度，遠(yuǎn)不及翠湖天地。
當(dāng)然，翠湖天地的二手房掛牌價(jià)依然保持高位。25萬(wàn)、28萬(wàn)甚至31萬(wàn)元/平方米的標(biāo)價(jià)，如同高價(jià)旗幟般在市場(chǎng)中存在。
但開發(fā)商內(nèi)部人員用實(shí)際交易價(jià)格表明了他們對(duì)該房源的“公允價(jià)值”判斷——14.26萬(wàn)元/平方米。
價(jià)格只是外在表現(xiàn)，價(jià)值才是核心。價(jià)格回歸價(jià)值是必然趨勢(shì)，只是回歸的方式有時(shí)平緩，有時(shí)劇烈。
市場(chǎng)的底部從來(lái)不是靠口號(hào)喊出來(lái)的，而是通過(guò)實(shí)際交易形成的。豪宅市場(chǎng)向來(lái)是市場(chǎng)情緒的放大器，上漲時(shí)助推漲幅，下跌時(shí)加劇跌勢(shì)。價(jià)格的波動(dòng)就像鐘擺，從一端擺向另一端時(shí)，往往具有很大的慣性。
那些堅(jiān)信“核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)上漲”的人，或許需要重新評(píng)估自己手中的資產(chǎn)了。
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