物業(yè)費降價的浪潮已然來臨。

2025年開始，國內(nèi)眾多小區(qū)的物業(yè)費大幅下降，部分小區(qū)降幅高達一半，一套100平方米的住房，一年能節(jié)省一千多元，業(yè)主切實獲得了實惠。

然而在這熱鬧的背后，卻是截然不同的境遇。多家物業(yè)公司因持續(xù)虧損難以支撐，紛紛發(fā)布撤場通知，結(jié)束對服務(wù)多年小區(qū)的管理。

一邊是業(yè)主們減輕了經(jīng)濟負擔(dān)，另一邊是物業(yè)行業(yè)面臨著激烈的重新整合。

這場物業(yè)費的重大變革，究竟是如何發(fā)生的呢？

01 降幅最高達56%，眾多小區(qū)業(yè)主已享實惠

物業(yè)費降價的力度有多大，看看這些小區(qū)的實際情況便可知曉。

南昌瑞都小區(qū)，物業(yè)費從每月每平方米2.8元降至2元，100平方米的房子每月可少支出80元。

常州花語馨苑小區(qū)的降幅更為顯著，從1.8元/平方米直接降至1元/平方米，降幅接近50%。

武漢朗詩里程小區(qū)的物業(yè)費則從2.5元/平方米降到1.1元/平方米，降幅高達56%，一套100平方米的房子一年能省下1680元。

這并非個別小區(qū)的零星調(diào)整，全國范圍內(nèi)的物業(yè)費都在明顯下降。

中指研究院發(fā)布的《2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告》顯示，2025年12月，北京、上海、杭州、蘇州等二十個重點城市的物業(yè)服務(wù)均價為2.72元/平方米/月。與去年同期相比，下降了0.23%；與上月相比，也下降了0.09%。

^{數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS}

值得注意的是，無論哪個星級的物業(yè)服務(wù)，收費都出現(xiàn)了同比下降。而且星級越高，降幅反而越大。

2025年12月，這二十個城市中，三星級物業(yè)服務(wù)收費為2.05元/平方米/月，同比下降0.09%；四星級為2.87元/平方米/月，同比下降0.28%；五星級為3.96元/平方米/月，同比下降0.51%。

^{數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS}

那么，物業(yè)費為何突然集體大幅下降呢？

最關(guān)鍵的原因，是房地產(chǎn)市場變化引發(fā)的連鎖反應(yīng)。

過去房地產(chǎn)市場繁榮，新建房屋數(shù)量不斷增加，物業(yè)公司也隨之受益，數(shù)量快速增長。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國物業(yè)管理企業(yè)已達37.5萬個，較2018年末增長59.8%，全國物業(yè)企業(yè)法人單位從業(yè)人員總數(shù)為854.3萬人。

但如今情況不同了，新建樓盤越來越少，物業(yè)公司卻依然在增加。在這種“僧多粥少”的局面下，各物業(yè)公司只能爭奪已建成小區(qū)的業(yè)務(wù)。

以前是物業(yè)公司占據(jù)主導(dǎo)地位，業(yè)主幾乎沒有話語權(quán)。

現(xiàn)在競爭異常激烈，物業(yè)公司要想留住業(yè)主，就只能一邊降低收費，一邊提升服務(wù)質(zhì)量。

當(dāng)然，政策的引導(dǎo)也起到了重要作用。

重慶、青島、武漢等城市，相繼出臺了物業(yè)費指導(dǎo)價政策，特別是針對業(yè)主大會成立前的“前期物業(yè)費”，明確規(guī)定了收費上限，從源頭上規(guī)范了不合理收費行為。

例如重慶從2024年6月起，就實施了前期物業(yè)費政府指導(dǎo)價；武漢新洲區(qū)也對住宅前期物業(yè)費實行指導(dǎo)價管理。

這些政策從制度層面有效遏制了物業(yè)費“亂漲價”的現(xiàn)象。

02 多家物業(yè)公司宣布撤場，行業(yè)整合加速

在物業(yè)費降價潮的背后，不少物業(yè)企業(yè)難以維持運營，開始陸續(xù)宣布撤離小區(qū)。

中海物業(yè)今年就完全退出了鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，不再提供物業(yè)服務(wù)。

背后的原因令人心酸，該小區(qū)從2023年3月起，由于入住率過低，業(yè)主累計拖欠物業(yè)費59.59萬元，項目持續(xù)虧損，公司實在沒有資金繼續(xù)墊付運營費用了。

在此之前，金科服務(wù)也發(fā)布過類似公告，宣布退出重慶龍興未來城市小區(qū)。要知道，這家物業(yè)公司已經(jīng)在該小區(qū)服務(wù)了近6年，但長期虧損讓其無法支撐，只能無奈離開。

據(jù)鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《公司研究院》統(tǒng)計，今年以來包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)在內(nèi)，已有超過10家物業(yè)公司發(fā)布了主動撤場的公告。

而且撤場的原因遠不止業(yè)主拖欠物業(yè)費這一種。

有些小區(qū)是開發(fā)商遺留了大量問題，后續(xù)處理難度大，大大增加了物業(yè)的運營成本和難度。

有些是業(yè)主認為所支付的費用與享受到的服務(wù)不匹配，在物業(yè)費問題上無法達成一致。

還有些是因為降價后，物業(yè)的利潤空間被大幅壓縮，根本無法正常運營。

再加上業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況越來越普遍，直接導(dǎo)致物業(yè)公司的資金鏈更加緊張，合作自然也就無法繼續(xù)了。

這場撤場潮的規(guī)模有多大？看看上市物業(yè)企業(yè)的年中報告就清楚了。

中海物業(yè)退出管理的面積達到2680萬平方米，是當(dāng)期退出規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一；永升服務(wù)終止管理的面積為1567.9萬平方米；世茂服務(wù)終止合約的面積為1110萬平方米，其中住宅410萬平方米，非住宅700萬平方米。

金科服務(wù)的收縮更為明顯，上半年退出的住宅合約面積達1008.6萬平方米，新增的僅為277.3萬平方米，退出面積是新增面積的3.6倍，這種收縮力度在頭部物業(yè)企業(yè)中都較為罕見。

這些壓力也直接體現(xiàn)在上市物業(yè)企業(yè)的營收和利潤上。

根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年上半年，63家上市物業(yè)企業(yè)的營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下降了0.5個百分點；毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%。

而在管面積排名第一的碧桂園服務(wù)，上半年收入同比增長10.2%，但歸屬母公司核心凈利潤卻同比下降14.8%，僅為15.68億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流更是為負8.7億元，整體毛利率也比去年同期下降了3.5%，呈現(xiàn)出增收不增利的明顯態(tài)勢。

萬物云雖然上半年核心凈利潤同比增長10.8%，達到13.2億元，是少數(shù)實現(xiàn)盈利增長的企業(yè)，但營業(yè)收入增速明顯放緩，2025年上半年僅增長3.1%，與2022年同期38.2%的高速增長相比，差距巨大。

龍湖物業(yè)的情況更為直接，2025年上半年物業(yè)管理收入為55.3億元，比去年同期的57.8億元減少了2.5億元，直接出現(xiàn)了收入下滑。

同期，世茂服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入36.2億元，同比下降10.22%；歸母凈利潤851.9萬元，同比下降95.37%。

顯然，物業(yè)公司輕松盈利的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

物業(yè)費降價從來不是最終目的，行業(yè)的重新整合才是常態(tài)。

能夠在這場浪潮中生存下來的，必定是那些真正把服務(wù)做好的企業(yè)。畢竟，行業(yè)的未來終究要依靠“質(zhì)量”來立足，而不是依靠“利潤”來維持。